Zwischenfinanzierung

Zinsen bei Hauskauf, Hausverkauf, Hausbau – Erfahrungen & Beispiele

Mit der Zwischenfinanzierung ist es möglich, einen kurzen Zeitraum zu überbrücken. Es handelt sich um einen kurzfristigen Kredit, der zum Einsatz kommt, bis der eigentlich zugesagte größere Kredit ausgezahlt ist. Für die Planung eines Immobilienkaufs ist die Zwischenfinanzierung sehr wichtig. Beispielsweise ist es möglich, diesen Kredit zu nutzen, bis das Eigenkapital zur Verfügung steht, der Bausparvertrag zuteilungsreif ist oder eine andere Immobilie erfolgreich verkauft ist.

Grundlagen für eine Zwischenfinanzierung

Wichtig ist zunächst einmal, dass Sie nur dann eine Zwischenfinanzierung von der Bank erhalten können, wenn Sie die endgültige Finanzierung schon geregelt haben. Sie müssen also nachweisen, dass Sie aus Geld auf anderen Quellen warten. Es ist auch wichtig, einen guten Grund für die Wartezeit vorzuweisen. So weiß die Bank, dass es sich tatsächlich nur um einen kurzfristigen Kredit handelt, den Sie so bald wie möglich zurückzahlen. Es handelt sich also um keine Vorfinanzierung, welche für die Bank ein höheres Risiko beträgt.

Normalerweise beträgt die Laufzeit für einen Zwischenfinanzierungskredit zwischen 1 und 2 Jahren, weshalb kurzfristige Zinssätze fällig sind. Wenn die Anschlussfinanzierung beim gleichen Kreditinstitut erfolgt, ist es auch möglich, die Zwischenfinanzierung zu konsolidieren. Das bedeutet, dass aus dem kurzfristigen Kredit ein langfristiger Kredit wird, was für den Kreditnehmer verschiedene Vorteile hat. Insbesondere sind die günstigeren Zinsen zu nennen. Zugleich handelt es sich um eine langfristige Verbindlichkeit.

Beispiele für eine Zwischenfinanzierung

Besonders häufig sind Zwischenfinanzierungen in Situationen, in denen Sie auf eine Auszahlung aus einer dieser Quellen warten. Hier einige Zwischenfinanzierungs-Beispiele:

  • Bausparvertrag: Wenn Sie die Mindestansparung bereits geleistet haben, es aber noch dauert, bis die Bausparsumme ausgeschüttet wird
  • Eigenkapital: Wenn Sie Eigenkapital haben, aber dieses erst dann ausgezahlt bekommen, wenn es fällig ist oder die nächste Geldanlage (zum Beispiel eine Aktie) fällig ist
  • Sparverträge oder Lebensversicherungen: Wenn diese noch nicht fällig sind, Sie die Summen aber für die Finanzierung der neuen Immobilie nutzen möchten
  • Verkaufserlös einer Immobilie: Wenn Sie den Erlös noch nicht erhalten haben, die Immobilie aber eine wichtige Rolle für Ihren Finanzierungsplan spielt

Zinsen für die Zwischenfinanzierung

Zwischenfinanzierung, Zinsen - Vergleich lohnt sichAchten Sie darauf, Vorfinanzierung und Zwischenfinanzierung nicht zu verwechseln. Auf die Zwischenfinanzierung trifft rechtlich gesehen der §488 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zu, denn es handelt sich um ein Darlehen. Bankrechtlich ist §19 Absatz 1 des Kreditwesengesetzes relevant.

Bevor Sie den Kreditvertrag für eine Zwischenfinanzierung unterschreiben, sollten Sie sich genau mit den zu erwartenden Zinsen auseinandersetzen. Diese sammeln sich über die Laufzeit der Zwischenfinanzierung an. Sie tilgen den am Ende ausstehenden Betrag auf einen Schlag – nämlich dann, wenn Ihnen die zu erwartende Auszahlung, die Sie überbrücken, zur Verfügung steht. Zusätzlich zu den Zinsen erheben die meisten Banken für die Zwischenfinanzierung auch eine Bearbeitungsgebühr. Sie müssen also letztendlich abwägen, ob Ihnen die Überbrückung des kurzfristigen Liquiditätsengpasses zusätzliche Kosten wert ist oder ob es nicht eine Möglichkeit gibt, ohne Zwischenfinanzierung abzuwarten.

Die genauen Zinsen lassen sich zu dem Zeitpunkt, an dem Sie die Zwischenfinanzierung erhalten, nicht voraussagen. Denn es handelt sich um ein variables Darlehen. Die Konditionen werden dabei stets dem aktuellen Zinsniveau angepasst. Indem Sie dem aktuellen Immobilienmarkt folgen, können Sie in etwa abschätzen, welche Zinsen die Bank monatlich oder jährlich erhebt. Dabei kann es sein, dass Sie Glück haben und die Zinsen während der Laufzeit Ihres Zwischenfinanzierungskredits sinken. Häufig steigen die Zinsen allerdings, sodass Sie am Ende außerplanmäßige Mehrausgaben für die Zwischenkredit Zinsen haben.

Mehr zum Thema erfahren Sie im Artikel Baugeldvergleich

Was Sie beim Vergleich unterschiedlicher Finanzierungsoptionen beachten müssen finden Sie im Artikel zum Thema Baugeldvergleich. Hier haben wir zahlreiche Tipps und persönliche Erfahrungen zusammengetragen. Außerdem gibt es Ideen, wie Sie sich auf die Finanzierungsgespräche mit Banken vorbereiten können.

Baugeldvergleich: Baugeld vergleichen, wichtige Tipps & Stolperfallen

Die Zwischenfinanzierung beim Hauskauf

Personen, die ein Haus kaufen oder bauen, benutzen besonders häufig eine Zwischenfinanzierung. Das ist natürlich nicht immer nötig. Aber für den Fall, dass es unerwarteterweise zu einem Engpass in Ihren Finanzen kommt, ist dieses Darlehen sehr hilfreich. Beispielsweise kann das bei der Baufinanzierung mit einem Bausparvertrag der Fall sein. Denn dabei gibt es typischerweise nur vier oder fünf Auszahlungsmomente, die sich nach dem Grad der Fertigstellung des Baus richten. das kann etwa die Fertigstellung der Kellerdecke, bei Erstellung des Rohbaus oder bei fertiger Inneninstallation sein. Da Sie allerdings fortlaufend Rechnungen bezahlen müssen, kann es sein, dass Sie eine Zwischenfinanzierung benötigen. Auch ist es denkbar, dass unvorhergesehene Kosten entstehen.

Normalerweise beantragen Sie die Zwischenfinanzierung bei der Bank, die Ihnen auch den Hauskauf oder Hausbau finanziert. Das liegt auch daran, dass dieses Darlehen häufig an die Bedingung geknüpft ist, danach einen Anschlusskredit abzuschließen. Anderenfalls müssen Sie mit noch höheren Zinsen rechnen. Als Kreditsicherheit hat die Bank, die Ihnen den Zwischenkredit gibt, ein Grundpfandrecht in Form einer sogenannten abgetretenen Eigentümergrundschuld. Das bedeutet, dass das Kreditinstitut für den Fall, dass Sie den vereinbarten Konditionen und Zahlungen nicht nachkommen, Ihr Grundstück und das angefangene oder fertige Gebäude darauf einziehen darf.

Mehr zum Thema Pfandrechte von Banken gibt’s in den Artikeln: Erstrangige Grundschuld, Grundbuch und Beleihungsgrenze!

Die Zwischenfinanzierung beim Hausverkauf

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, um eine andere Immobilie zu erwerben, stehen Sie häufig vor diesem Problem: Die Kosten für die neue Immobilie fallen an, bevor Ihnen der Erlös aus der alten Immobilie als Kapital zur Verfügung steht. Um den Umzug nahtlos zu organisieren, ist eine Zwischenfinanzierung eine gute Wahl. Diese erhalten Sie dann, wenn Sie nachweisen können, dass Ihre Immobilie bereits einen Käufer hat und Sie nur noch darauf warten, die Summe zu erhalten. Ein vom Notar unterzeichneter Kaufvertrag aus dem Notartermin, sowie eine Kopie des Grundbucheintrags sind hier wichtig. Normalerweise dauert es ein halbes Jahr, bis der Besitz auch im Grundbuch umgeschrieben ist. Solange verwaltet der Notar den Kauferlös in einem Treuhandkonto und zahlt Ihnen als Verkäufer den Betrag aus, sobald die Umschreibung vollzogen ist.

Zwischenfinanzierung, Liquidität kurzfristig sichernUm allen Eventualitäten gerecht zu werden, ist es empfehlenswert, die Zwischenfinanzierung von ihrer Dauer und Höhe her nicht allzu knapp zu kalkulieren. Denn es kann beispielsweise sein, dass sich der Hausverkauf verzögert, weil noch Reparaturen ausstehen, eine Genehmigung fehlt oder der Käufer selbst Liquiditätsprobleme hat. In anderen Fällen sinkt der erwartete Erlös, wenn sich die Immobilie für einen geringeren Preis verkauft als gedacht.

Eigene Erfahrungen bei der Zwischenfinanzierung

Im Artikel zum Thema Baugeldvergleich habe ich bereits eigene Erfahrung bei der Immobilien-Finanzierung beschrieben. Tatsächlich war zwischendurch für mich auch das Thema Zwischenfinanzierung wichtig.

Bei meinem Immobilienprojekt griff das oben genannte Beispiel: Für den Kauf einer Immobilie sollte eine andere verkauft werden. Es bestand die Möglichkeit, dass Erlöse aus dem Immobilienverkauf erst nach Kaufpreiszahlung durch mich zu erwarten waren. In diesem Fall hätte eine Zwischenfinanzierung hergemusst.

In diversen Bankgesprächen auch war deswegen auch die Zwischenfinanzierung ein Thema. Ich nicht wirklich sicher war, ob eine solche wirklich notwendig werden würde. Daher habe ich mir von den Banken immer zwei Angebote geben lassen. Ein Angebot nur für das reguläre Annuitätendarlehen. Ein Angebot für ein Annuitätendarlehen mit Zwischenfinanzierung. Das Ganze war tatsächlich sehr viel komplizierter als gedacht. Die Bandbreite an Angeboten und Gestaltungsmöglichkeiten war sehr groß. Immer wieder hatte ich das Gefühl, das auch das reguläre Darlehen eher etwas teurer kalkuliert worden ist, wenn ich die Zwischenfinanzierung angesprochen habe.

Meine Erfahrung zur Zwischenfinanzierung: Erstmal die normale Finanzierung behandeln, dann anschließend die Zwischenfinanzierung ansprechen.

Erfahrung: Zwischenfinanzierung vermeiden

Am Ende lief bei uns alles glatter als gedacht. Eine Zwischenfinanzierung wurde nicht nötig. Der Immobilienverkauf konnte schnell realisiert werden. Mit dem Immobilienkäufer konnten wir vertragliche Vereinbarungen treffen und noch bis zu 12 Monate in der Immobilie als Mieter weiterwohnen. So war der notarielle Kaufvertrag für den Immobilienverkauf bereits geschlossen. Die Bank hat den Verkaufserlös problemlos als Eigenkapital anerkannt.

Meine Erfahrung zur Zwischenfinanzierung 2: Gerade bei privaten Immobiliengeschäften gibts häufig Möglichkeiten die Verträge so auszugestalten, dass eine Zwischenfinanzierung auszuschließen ist. Sprechen Sie mit Ihren Vertragspartnern. Eventuell winken Sie mit einer kleinen finanziellen Entschädigung (z.B. ein kleiner Nachlass beim Kaufpreis). Das kann günstiger sein als eine Zwischenfinanzierung.

Die Zwischenfinanzierung stellt meiner Erfahrung nach übrigens kein „No-Go-Kriterium“ da. Keine Bank hatte gezuckt als ich die Situation beschrieben habe und die Gesamtfinanzierung in Frage gestellt. Viel mehr, war es immer eine Frage des Preises: Zusätzliches Risiko haben die Banken sich (erwartungsgemäß) durch ein höheres Zinsniveau bezahlen lassen.

Fazit: Hilfreich zur Überbrückung

Sowohl für den Hauskauf als auch für den Hausverkauf ist eine Zwischenfinanzierung in manchen Fällen notwendig. Wenn Sie also bereits wissen, dass Ihnen das benötigte Kapital zur Verfügung steht, Sie dieses aber aus guten Gründen noch nicht auf Ihrem Konto haben, können Sie bei der Bank ein Darlehen für die Zwischenfinanzierung beantragen. Achten Sie darauf, dass das Kreditinstitut als Bedingung normalerweise einen Folgekredit vergeben möchte. Informieren Sie sich zudem gut über die aktuelle Höhe der Zinsen sowie deren voraussichtliche Entwicklung über die Laufzeit der Zwischenfinanzierung.

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