Annuitätendarlehen

Annuitätendarlehen, Immobilienfinanzierung: Vorteile, Nachteile, Tipps & Beispiel

Ein Annuitätendarlehen bietet Ihnen als Schuldiger den Vorteil, dass Sie eine stets gleichbleibende Rate zurückzahlen. Diese verändert sich über die gesamte Laufzeit des Vertrags, also oft über viele Jahre hinweg, nicht. Damit stellt die Kreditart eine klassische Variante für den Hausbau, aber auch für den Kauf von Immobilien dar. Hier erfahren Sie, welche Vor- und Nachteile dieses Darlehen bietet und wie es im Beispiel aussieht.

So setzt sich das Annuitätendarlehen zusammen

Diese Art des Darlehens, das Sie in jeder Bank erhalten, besteht aus zwei Teilen: dem Zins und der Tilgung. Mit dem Zins (auch: Sollzins) ist der Preis gemeint, den der Kreditgeber für seinen Service verlangt. Die Tilgung ist der Teil, den Sie regelmäßig (normalerweise monatlich) von der Gesamtkreditsumme zurückzahlen. In der (über die Laufzeit fixen) Monatsrate sind sowohl Zins als auch Tilgung enthalten. Normalerweise gibt der Kreditgeber eine Jahresrate vor, die Sie dann durch die Anzahl der Monate teilen, um die jeweils fälligen Raten zu ermitteln. Es ist aber auch möglich, statt der monatlichen Zahlung eine vierteljährliche, halbjährliche oder jährliche Rückzahlung zu vereinbaren.

Besonders häufig kommt das Annuitätendarlehen bei der privaten Finanzierung vom Hausbau zum Einsatz (Immobilienfinanzierung). Denn hier brauchen Sie eine große Summe und haben normalerweise noch keine Immobilie, die Sie als Sicherheit für die Bank verpfänden könnten. Daher müssen Sie Ihre Bonität nachweisen, bevor Sie den Kredit erhalten. Dafür holt die Bank eine SchuFa-Auskunft ein.

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Beispiel für ein Annuitätendarlehen

Die meisten Banken verlangen, dass Sie pro Jahr mindestens 1% der Kreditsumme zurückzahlen. Es lohnt sich allerdings häufig, diesen Prozentsatz etwas höher anzusetzen. Vor allem, wenn die Zinsen derzeit günstig sind, können Sie sich wahrscheinlich einen Betrag von 2% pro Jahr oder mehr leisten (man spricht hier von der anfänglichen Tilgung). Beachten Sie allerdings, dass dieser Prozentsatz nur im ersten Monat gleichbleibt. Denn sobald die Gesamtsumme Ihrer Schulden sinkt, steigt der Tilgungssatz, damit Sie weiterhin den gleichen Betrag zahlen. Dies ist zu Ihrem eigenen Vorteil.

Wenn Sie beispielsweise am 01.01.19 einen Kredit in Höhe von 200.000 Euro beantragen und die Bank dafür einen Sollzins von 3,5% pro Jahr und einen Tilgungssatz von 2% pro Jahr veranschlagt, zahlen Sie bei einer Zinsbindung von 20 Jahren jährlich (knapp) 11.000 Euro an die Bank. Damit liegt die monatliche Rate bei 916,67 Euro. Diese bleibt über den gesamten Zeitraum gleich.

Annuitätendarlehen bei Immobilien ein Beispiel

Wie Sie in unserem Beispiel zum Annuitätendarlehen bei der Finanzierung von Immobilien erkennen, teilt sich die erste Rate (die erste Annuität) über 916,67 € auf. Sie zahlen 583,33 € an Zinsen an die Bank und tilgen lediglich 333,33 € von der Gesamtsumme Ihres Darlehens. Bereits im zweiten Monat erhöht sich die Tilgung leicht (auf 334,31 €) und die Zinsen, welche Sie an die Bank zahlen verringert sich auf 582,36 € (das Annuitätendarlehen-Beispiel endet in der Grafik am 01.01.2022, das ist aber nur dem hier verfügbaren Platz geschuldet, natürlich sind auch danach Zahlungen im gleichen Schema zu verzeichnen). Das heißt der individuelle Tilgungssatz ist leicht gestiegen. Das bedeutet, dass die anfängliche Tilgungsrate von 2% nur für den ersten Monatsbetrag gilt. Danach steigt die Rate, was für Sie heißt, dass Sie das Annuitätendarlehen schneller abbezahlen, ohne mehr als den vereinbarten Monatsbetrag einzuzahlen.

Tipp: Im Internet finden Sie zahlreiche kostenlose und gut dokumentierte Rechner und Excel-Vorlagen zur Berechnung von Tilgungsplänen bei Annuitätendarlehen. Suchen Sie einfach mal danach.

Das Beispiel zum Annuitätendarlehen zeigt aber auch: Gerade in den ersten Jahren einer Immobilienfinanzierung zahlen Sie einen Großteil der Gesamtzinslast an die Bank und tilgen nur relativ wenig von der Darlehenssumme. Das bringt Immobilienbesitzer mit finanziellen Schwierigkeiten regelmäßig in Probleme: Wenn Sie nach 6 oder 7 Jahren eine wackelige Immobilienfinanzierung mit Annuitätendarlehen auflösen müssen, dann ist in der Regel nur ein kleiner Bruchteil der Schuldensumme bzw. Darlehenssumme getilgt (abbezahlt) worden. Der größere Teil der monatlichen Zahlungen ist als Zinsen an die Bank geflossen. Hat das Eigenheim in dieser Zeit an Wert verloren, kann es also sogar passieren, dass die Restsumme beim Darlehen den Wert des Eigenheims überschreitet und selbst ein Verkauf Ihre Schulden bei der Bank nicht ablösen würde.

Laufzeit von Annuitätendarlehen

In der Regel wird beim Abschluss eines Annuitätendarlehens eine feste Laufzeit mit der finanzierenden Bank vereinbart. Diese beträgt häufig 5, 10 oder 15 Jahre. Sie kann aber auch ganz anders festgelegt werden. Bank und Darlehensnehmer sind hier frei ihre Wünsche und Vorstellungen vertraglich zu regeln. Die Laufzeit ist dabei erstmal unabhängig von der Darlehenssumme, der Tilgung und dem Zinssatz. Da eine monatlich gleiche Summe an die Bank gezahlt wird, bleibt am Ende der Laufzeit häufig eine Restschuld über. Die Restschuld muss dann über eine entsprechende Anschlussfinanzierung gedeckt werden. Wird der Darlehensvertrag zum Ende der Laufzeit nicht gekündigt, so läuft er in der Regel mit Zinsaufschlägen weiter.

Tipp: Darlehensnehmer sollten sich rechtzeitig Gedanken um die Anschlussfinanzierung Ihres Annuitätendarlehens machen. So können Sie Zinsaufschlägen vermeiden. Am besten, Sie beschäftigen sich bereits während oder kurz nach Abschluss des Darlehens schon mit Ihrer Anschlussfinanzierung!

Wie hoch die Laufzeit gewählt werden sollte, dass hängt immer von der persönlichen Situation ab. In Niedrigzinsphasen sollten Darlehensnehmer tendenziell versuchen sich längere Laufzeiten zu sichern um die Bank länger an die günstigen Konditionen zu binden. Für längere Laufzeiten veranschlagt die Bank zwar in der Regel einen kleinen Zinsaufschlag, wenn man in Zukunft ohnehin steigende Zinssätze erwartet, ist dieser zu vernachlässigen.

Vorteile am Annuitätendarlehen

Der wohl größte Vorteil eines Annuitätendarlehens besteht darin, dass es Ihnen als Kreditnehmer Planungssicherheit gibt. Sie können sich eine große Summe von der Bank leihen, um Ihre Traumimmobilie zu bauen, und wissen genau, für wie viel Zeit Sie monatlich wie viel Rückzahlungen leisten müssen. Die langfristige Zinsbindung garantiert die Stabilität der Rate. Normalerweise vereinbaren Sie eine Laufzeit mit dem Kreditgeber. Wenn diese abgelaufen ist, steigt der Zins an. Es handelt sich um einen Folgezins, der zum Beispiel 6,5% + 3,5% Sollzins betragen könnte. Diese sogenannte Anschlussfinanzierung können Sie ebenfalls frühzeitig planen. Indem Sie über die Laufzeit des Kredits hinweg stets ein wenig sparen, haben Sie am Ende der Laufzeit ausreichend Ersparnisse für die höheren Zinsen.

Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass Sie weniger Zinsen zahlen als bei vielen anderen Kreditarten. Mit Ihrer Tilgung arbeiten Sie nämlich beständig daran, die Restschuld zu verkleinern, obwohl sich der Zinssatz für die vereinbarte Laufzeit nicht verkleinert.

Nachteile am Annuitätendarlehen

Ein Nachteil am Annuitätenkredit besteht hingegen darin, dass es nur unter Schwierigkeiten möglich ist, eine außerplanmäßige Rückzahlung zu leisten. Wenn Ihnen also einmal mehr Geld zur Verfügung steht, können Sie diese nicht direkt zur Schuldminderung einsetzen. Denn so würden Sie die Zinseinnahmen, die die Bank durch die festgelegte Laufzeit des Kredits hat, verringern. Daher berechnet die Bank Ihnen für diesen Fall eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung, die einer Strafzahlung entspricht. Natürlich trägt die Sonderrückzahlung dennoch dazu bei, dass Sie die Laufzeit des Kredits verkürzen. Außerdem ist es häufig möglich, beim Abschluss des Annuitätendarlehens einen etwas höheren Zinssatz auszuhandeln, um im Gegenzug jederzeit erhöhte Zahlungen leisten zu können (Sondertilgungen).

Das Risiko am Annuitätendarlehen besteht in der Anschlussfinanzierung, mit der Sie die verbliebenen Restschulden bezahlen. Da es nicht möglich ist, über 20 Jahre oder einen ähnlichen Zeitraum hinweg die Entwicklung der Zinshöhen vorauszusehen, kann es sein, dass Sie statt aktuell gültigen Zinsen plötzlich vor deutlich höheren Zahlen stehen. Daher ist es empfehlenswert, die Dauer der Anschlussfinanzierung zu minimieren.

Fazit: Eine gute Wahl für den Hausbau

Wenn Sie ein zuverlässiges Einkommen haben und sich einen hohen Betrag von der Bank leihen möchten, sind Sie mit einem Annuitätendarlehen gut beraten. Warten Sie nach Möglichkeit eine Niedrigzinszeit ab, um sich an niedrige Zinsen zu binden und eine höhere Anfangstilgung leisten zu können. Durchschnittlich beträgt die Laufzeit eines Annuitätendarlehens somit 30 Jahre. Wenn Sie Sonderrückzahlungen leisten möchten, sollten Sie darauf achten, dass diese im Vertrag erlaubt sind.

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