Miteigentum

Die Begriffe Miteigentum / Miteigentumsanteil (MEA) erklärt

Da im Bürgerlichen Gesetzbuch kein Eigentum an Gebäuden oder Wohnungen vorgesehen ist, springt der Miteigentumsanteil ein. Nur so ist es möglich, in Form von Sondereigentum eine zu vermietende Mietwohnung zu besitzen. Es handelt sich um einen Bruchteil am gemeinsamen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier erfahren Sie mehr zu den rechtlichen Hintergründen und der Berechnung der Anteile.

Die rechtlichen Hintergründe des Miteigentumsanteils

Gebäude auf einem Grundstück sind rechtlich gesehen zunächst einmal wesentliche Bestandteile dieses Grundstückes. Im Wohnungseigentümergesetz (WEG) ist festgelegt, dass ein Sondereigentum an einer Wohnung nur dann möglich ist, wenn auch ein Miteigentum am Grundstück besteht. Der Miteigentumsanteil ist dann relevant, wenn es sich um ein Haus handelt, das nun in verschiedene Eigentumswohnungen aufgeteilt wird. Diese dürfen von ihren Besitzern wiederum vermietet werden.

Dabei dient der Miteigentumsanteil (MEA) als ein Verteilungsschlüssel, der angibt, wie viele Bruchstücke des Ganzen Sie als Miteigentümer besitzen. Dies soll für mehr Gerechtigkeit sorgen. Außerdem ist der Schlüssel wichtig, um zu ermitteln, welcher Miteigentümer der Gemeinschaft wie viel Kosten tragen muss. Denn für jede Immobilie fallen Gemeinschaftskosten, zum Beispiel für die Müllabfuhr, an. Für diese kommt nicht der Sondereigentümer direkt auf; vielmehr werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen gerecht aufgeteilt. Für die Eigentümerversammlung sind die Miteigentumsanteile ebenfalls relevant. Die Versammlung kann nämlich erst dann zustande kommen, wenn über 50% der Eigentumsanteile durch die entsprechenden Besitzer vertreten sind. Normalerweise hat jedes Mitglied eine Stimme, allerdings ist es auch (wie in diesem Fall) möglich, das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen zu gewichten.

Berechnung / Rechenbeispiel für den Miteigentumsanteil

Normalerweise bezieht sich die MEA-Zahl auf einen Rahmenwert von 1.000, bei sehr großen Immobilien jedoch kann es sich auch um 10.000 handeln. Mithilfe dieser Zahl ist es möglich, zu ermitteln, wie viele Miteigentumsanteile auf jeden Quadratmeter Sondereigentum entfallen. Bei der Rechnung verschwindet die Quadratmeterzahl, da sie geteilt wird. Die Miteigentumsanteile lassen sich daher als natürliche Zahl darstellen.

Wenn eine Immobilie eine Fläche von 800m² hat, müssen Sie zunächst den Rahmenwert 1.000 durch die Fläche teilen, was in diesem Fall (1.000/800) 1,25 ergibt. Das bedeutet, dass jeder Miteigentumsanteil aufgrund der Gesamtfläche 1,25 beträgt. Eine Wohnung mit 50m² Fläche in diesem Gebäude entspricht also einem Mietanteil von 62,5 (50×1,25). Meistens finden Sie die Miteigentumsanteil-Zahl in der Form „62,5/1.000“, damit ganz klar ist, welcher Rahmenwert herangezogen wird.

Sie sehen: Es braucht nicht unbedingt einen Miteigentumsanteil-Rechner um zu berechnen, wie hoch der Miteigentumsanteil sein wird.

Achtung: Der teilende Eigentümer einer Immobilie ist nicht daran gebunden, einen gerechten Schlüssel für die Verteilung zu nutzen. Wenn Sie als Käufer zum Beispiel auf eine Zahl wie 501/1.000 stoßen, die sich der Eigentümer bereits reserviert hat, ist Vorsicht geboten. Ziehen Sie am besten einen Makler oder Notar zur Beratung heran.

Die Änderung der Miteigentumsanteile

Miteigentumsanteil, TeilungserklaerungNur in wenigen Fällen ist es möglich, die Miteigentumsanteile im Nachhinein noch zu ändern. In der Theorie ist das erlaubt, aber das komplizierte Vorgehen führt dazu, dass sich in der Praxis so gut wie niemand dafür entscheidet. Umso wichtiger ist es, schon bei der Verteilung der Miteigentumsanteile für die Zukunft zu planen. Es ist allerdings möglich, Ihre Anteile jemand anderem zu übertragen. Dabei handelt es sich letztendlich um einen Verkauf. Zudem muss Ihr Eintrag im Grundbuch geändert werden.

Wohnungseigentümergesetz / Wohnungseigentumsgesetz (WEG), Gesetz für Eigentümer / Verwalter
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Um die Anteile allerdings prozentual zu verändern, müssen Sie zunächst die Zustimmung aller anderen Eigentümer in der Gemeinschaft einholen. Da der Miteigentumsanteil im Grundbuch eingetragen ist, muss dieses geändert werden – und zwar nicht für Ihren Anteil, sondern auch für alle anderen. Der vorhandene Aufteilungsplan verlangt ebenfalls eine Änderung und die Teilungserklärung, die die Miteigentumsanteile vertraglich regelt, ist ebenfalls nicht mehr gültig. Für alle genannten Änderungen ist es unerlässlich, dass alle Eigentümer in Person bei einem Notar erscheinen. Dies bedeutet nicht nur einen erheblichen Aufwand, sondern impliziert auch hohe Kosten für Sie bzw. den Antragssteller. Da eine Änderung der Anteile normalerweise Nachteile für mindestens einen Eigentümer mit sich bringt, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass dieser seine Zustimmung verweigert. Es gibt jedoch auch keine rechtliche Grundlage dafür, diese Zustimmung einzufordern.

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