Geschoßflächenzahl

Geschossflaechenzahl, GFZ im Baurecht

Der Begriff Geschoßflächenzahl (GFZ) erklärt

Ein wichtiger Begriff für Bauherren und andere am Bau Beteiligte ist die Geschoßflächenzahl, die häufig mit „GFZ“ abgekürzt wird. Sie gibt an, wie hoch die erlaubte Nutzungsdichte im Verhältnis zur Grundstücksfläche ist. Dabei wird die Fläche aller Geschosse zusammengerechnet, was eine Zahl zwischen 0 und 10 ergibt. Allerdings ist die 4 bereits ein Hinweis auf sehr dichte Bebauung, weshalb meistens eine Obergrenze von 1,2 gilt. Achten Sie darauf, die Geschoßflächenzahl nicht mit der Baumassenzahl zu verwechseln.

Das steckt hinter der Geschoßflächenzahl

Das deutsche Baurecht schreibt unter anderem vor, wie intensiv ein Grundstück baulich genutzt werden darf. Damit stellt es sicher, dass die städtebauliche Ordnung erhalten wird und Siedlungen nicht dichter bebaut werden als nötig. Der Trend im Städtebau geht zwar wieder in Richtung Verdichtung, aber dennoch sind Flächen für Grünanlagen, Gärten und Infrastruktur sehr wichtig. Neben der genehmigten Dichte einer Bebauung ist meistens auch die Art der Immobilie genau vorgeschrieben. Neben der Geschoßflächenzahl sind die folgenden Kennzahlen wichtig für die Bestimmung des Bebauungsmaßes eines Grundstücks:

  • Baumassenzahl (vor allem bei industriellen Projekten)
  • Grundflächenzahl
  • Höhe des Gebäudes
  • Anzahl der Vollgeschosse

All diese Angaben finden Sie im jeweiligen Bebauungsplan. Die Geschoßflächenzahl, die sowohl für private als auch für kommerzielle Bauprojekte relevant ist, gilt normalerweise für ein ganzes Baugebiet. Daher sollten Sie auch darauf achten, wie hoch und wie viele Vollgeschosse eventuelle Nachbarprojekte auf dem Grundstück planen. So können Sie gemeinsam eine Einigung finden.

Achtung: Bei Industrie- und Gewerbegebieten ist inzwischen die Baumassenzahl relevant. Früher nutzten Bauherren auch hier die Geschoßflächenzahl, was immer noch vorkommt. Informieren Sie sich dennoch über die Baumassenzahl, um die erlaubte Baumasse als Kubikmeter-Zahl zu erhalten.

Die Formel und ein Beispiel für die Geschoßflächenzahl

Um die erlaubte Geschoßfläche zu ermitteln, multiplizieren Sie die im Bebauungsplan angegebene Geschoßflächenzahl mit der Grundstücksfläche. Da Sie eine Fläche (m²) mit einer einfachen Zahl multiplizieren, hat das Ergebnis ebenfalls die m²-Einheit. Ein Beispiel: Wenn die Geschoßflächenzahl 0,9 beträgt und das Grundstück 1.000m² groß ist, dürfen die Vollgeschosse des Objektes insgesamt maximal eine Fläche von 800m² haben. In manchen Fällen ist die Geschoßflächenzahl auch als größere Zahl zu finden. Dann steht beispielsweise statt 1,2 die Zahl 1.200 im Plan. Für die Berechnung sollten Sie die Zahl entsprechend kürzen, denn nur so erhalten Sie die passende Quadratmeterzahl.

Da die Geschoßflächenzahl ein städtebauliches Instrument darstellt, haben Sie in den meisten Fällen keinen Einfluss darauf. Sie müssen sich an die vorgegebene Fläche halten und dürfen diese unter-, aber niemals überschreiten. In Deutschland hat sich eine maximale Geschoßflächenzahl von 1,2 durchgesetzt. Nur städtische Kerngebiete mit Hochhäusern überschreiten die Zahl, indem sie beispielsweise einen Wert wie 3,0 oder sogar 4,0 aufweisen. Das ist etwa bei alten Mietskasernen der Fall, denn vor dem Zweiten Weltkrieg galten andere städtebauliche Regelungen. Viele der noch existierenden alten Kasernen haben eine Geschoßflächenzahl von 4,0 oder mehr. In einem Kleinsiedlungsgebiet hingegen können Sie mit einer Geschoßflächenzahl wie 0,4 rechnen. Das weist bereits darauf hin, dass die Immobilie nur ein oder zwei Geschosse hat und dass ein großer Teil des Grundstücks nicht bebaut ist.

Weitere Informationen zum Gesetzestext

Im der deutschen Baunutzungsverordnung finden Sie weitere Informationen um die GFZ, die im §20 geregelt ist. Wichtig ist, dass nur Vollgeschosse für die Kennzahl gelten. Das bedeutet in den meisten Fällen, dass Dach und Keller nicht mitgerechnet werden. Darüber hinaus ist die DIN-Norm 277 relevant, die Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau regelt. Sie besagt, dass die Geschoßflächenzahl nicht die Brutto-Grundfläche als Berechnungsgrundlage nehmen darf. Wir empfehlen Ihnen, bei Fragen einen Experten für das deutsche Baurecht zu befragen. Wenn Sie Kontakte zur lokalen Planungsbehörde haben und mehr über die vorgegebene Geschoßflächenzahl erfahren möchten, sollten Sie dort nachfragen. Mit etwas Verhandlungsgeschick können Sie sogar eine Anpassung der Geschoßflächenzahl erreichen.

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