Verkehrswertberechnung

Verkehrswertberechnung Immpobilie -> Online &

Es ist stets sinnvoll, den aktuellen Verkehrswert für eine Immobilie zu kennen. So wissen Sie nämlich, wie viel Erlös Sie bei einem Verkauf erwarten dürfen oder welchen Kaufpreis Sie in etwa für Ihre Wunschimmobilie einplanen sollten. Außerdem hängt die Höhe eines eventuellen Kredits, für den Sie Ihre Immobilie verpfänden, von deren Verkehrswert ab. Hier erfahren Sie, was sich hinter dem Begriff Verkehrswert verbirgt und wer diesen Wert wie ausrechnet.

Wichtige Bestandteile der Verkehrswertberechnung einer Immobilie

Die rechtliche Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie ist in der Immobilienverkehrswertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu finden. Darüber hinaus ist das deutsche Bewertungsgesetz relevant, in dem es um die Bewertung von Vermögensgegenständen zu steuerlichen Zwecken geht. Um einem Käufer einen realistischen Preis zu nennen oder als Käufer selbst zu ermitteln, wie hoch der Preis für die Wunschimmobilie in etwa sein sollte, ist die ImmoWertV relevant.

Unter dem Verkehrswert ist der Preis zu verstehen, den eine Immobilie zum Zeitpunkt ihres Verkaufs im gewöhnlichen Geschäftsverkehr und unter Berücksichtigung rechtlicher Gegebenheiten und aktueller Eigenschaften des Objektes hat. Auch die Lage des Grundstücks spielt eine Rolle. Persönliche Verhältnisse hingegen sind kein Bestandteil des Verkehrswertes. Wenn Sie einen Kredit bei der Bank aufnehmen möchten, können Sie Ihre Immobilie beleihen. Da der aktuelle Verkehrswert dem Verkaufswert entspricht, nutzt die Bank diese Angabe, um die Höhe des Kredits zu bestimmen.

Für die Verkehrswertermittlung gibt es keine einfache Formel. Vielmehr ist es ein Sachverständiger oder Gutachter, der auf Grundlage verschiedener Unterlagen eine informierte Schätzung abgibt. Dafür braucht er unter anderem die Flurkarte, einen Auszug aus dem Grundbuch, Bauzeichnungen, Mietverträge und weitere Dokumente. Daraus erstellt der Sachverständige ein Gutachten, das Berechnungen für die folgenden normierten Verfahren enthält:

  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Vergleichswertverfahren

Normalerweise gibt der Gutachter auf Basis aller drei Verfahren einen geschätzten Verkehrswert an. Allerdings kommt es auch darauf an, um welche Art der Immobilie es sich handelt. Manchmal kommt nur ein Verfahren zum Einsatz, manchmal ist es eine Kombination aus zwei oder drei.

Die Verkehrswertberechnung für unbebaute Grundstücke

Verkehrswertberechnung unbebautes GrundstückWenn es sich bei der Immobilie in Frage nur um ein Grundstück handelt, auf dem es (noch) kein Gebäude gibt, kommt das Vergleichswertfahren zum Einsatz. §16 der ImmoWertV gibt vor, dass die Gemeinde einen Gutachterausschuss für unbebaute Grundstück einsetzen muss, der anhand von Bodenrichtwerten deren Verkehrswert ermittelt. Dabei geht es um die örtlichen Gegebenheiten und den aktuellen Zustand der entsprechenden Immobilie. Außerdem berücksichtigt der Gutachterausschuss, welche Kaufpreise in der Vergangenheit für vergleichbare Immobilien in der Gemeinde galten. Dafür liegt dem Ausschuss die Kaufpreissammlung aller Grundstücke der Gemeinde vor. Wenn Sie der Verkehrswert oder Bodenwert Ihres eigenen unbebauten Grundstücks interessiert, können Sie beim zuständigen Katasteramt diese Information beantragen. Häufig geht das inzwischen schon online.

Die folgenden Faktoren sind ausschlaggebend für die Bodenwertberechnung. Zum Teil können Sie sie sogar beeinflussen:

  • Form und Größe des Grundstücks
  • Bodenbeschaffenheit
  • Bepflanzung
  • Grad der Erschließung
  • Lage
  • Bebauungsmöglichkeiten

Für die Errechnung des Werts ist zudem ausschlaggebend, für welchen Zweck das Grundstück später genutzt werden soll. Dieser Zweck muss also zum Kaufzeitpunkt bereits feststehen, da er wiederum Auswirkungen auf die Höhe des Bodenrichtwertes haben kann. Als Käufer sollten Sie daher die entsprechenden Pläne bereit haben und sich auch schon darum kümmern, eventuell nötige Genehmigungen oder zum Beispiel den Flächennutzungsplan einzuholen.

Die Verkehrswertberechnung für Gebäude und Grundstück

Verkehrswertberechnung - Gebäude & GrundstückWenn es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus oder Wohnungseigentum für die Eigennutzung handelt, ist vor allem das Sachwertverfahren relevant. Zugleich ist es sinnvoll, vergleichbare Immobilien aus der Region mithilfe des Vergleichswertverfahrens einzuschätzen, um weitere Zahlen für den Verkehrswert zu erhalten.

Das Sachwertverfahren besteht darin, dass ein Gutachter berechnet, was es heute kosten würde, das gleiche Gebäude zu erbauen. Dafür kommen Tabellen und Werte wie die Bruttogeschossfläche sowie die Normalherstellungskosten von Gebäuden zum Einsatz. Außenanlagen wie Garagen und Baunebenkosten fließen ebenfalls in die Berechnung mit ein. Zugleich ist wichtig, mit welcher Restnutzungsdauer der Gutachter rechnet und welche Mängel und Schäden er eventuell erkennt. Der wirtschaftliche Ertrag aus der Immobilie ist in diesem Fall nicht wichtig, denn es handelt sich um Gebäude für die Eigennutzung.

Darüber hinaus fließt auch hier der Bodenwert ein, denn bei einem Verkauf geht es nicht nur um das Gebäude, sondern auch das Grundstück, auf dem sich dieses befindet. Grundstückswerte sind eine regionale Besonderheit, die Sie beim Gutachterausschuss Ihrer Gemeinde oder im Katasteramt in Erfahrung bringen können. Der Gesamtkaufpreis besteht dann aus dem Verkehrswert des Gebäudes und dem Bodenrichtwert für ein bebautes (nicht für ein unbebautes!) Grundstück, der bereits vom Gutachterausschuss festgelegt wurde.

Die Verkehrswertberechnung für Mietobjekte

Das dritte Verfahren, das Ertragswertverfahren, kommt vor allem dann um Einsatz, wenn es sich um wirtschaftlich genutzte Immobilien wie Mietwohnungen handelt. Dieser Wert besteht aus dem Bodenwerts des Grundstücks und dem Gebäudewert. Denn ein Grundstück ist bei vermieteten Immobilien so viel wert, wie es an Miete einbringt. Daher stellt der Bodenwert in diesem Fall eine separate Zahl dar. Für den Verkauf einer zu vermietenden Immobilie kommt meistens ein Faktor zum Einsatz. Wenn die erwartete Jahresmiete beispielsweise 100.000€ beträgt und das übliche Vielfache bei 19 liegt, läge der Kaufpreis bei 1,9 Millionen Euro.

Das heißt auch, dass der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettomiete einen Hinweis darauf gibt, welcher Faktor in der jeweiligen Region normal ist. Durchschnittlich liegt dieser bei dem 20-fachen der Jahresmiete. In Großstädten kann der Faktor auch in Richtung 25 gehen, während in ländlichen Regionen geringere Kosten zu erwarten sind. Grob gesagt ist ein Faktor zwischen 12 und 28 zu erwarten, wobei der Durchschnitt für vermietete Objekte bei 14 liegt.

Wenn Sie eine Verkehrswertberechnung online vornehmen, können Sie den Ertragswert für ein Mietobjekt recht schnell ermitteln. Dafür müssen Sie nur die Größe der Wohnfläche, die Grundstücksfläche und die Postleitzahl einer Immobilie kennen. Falls Sie an einem Immobilienkauf interessiert sind, können Sie sich so ganz einfach darüber informieren, mit welchen Kosten Sie zu rechnen haben, ohne direkt einen Makler einzuschalten.

Fazit: Ein hilfreicher, aber geschätzter Wert

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, ohne sich selbst um die Verkehrswertberechnung zu kümmern, stellen Sie dafür am besten einen Makler an. Dieser holt von den jeweiligen Gutachtern und vom Katasteramt die gültigen Verkehrswerte ein und gibt Ihnen so den zu erwartenden (Ver-)Kaufpreis an. Dabei kann es sich sowohl um Zahlen aus dem Vergleichswertverfahren, aus dem Sachwertverfahren, aus dem Ertragswertverfahren oder aus einer Kombination handeln. Beachten Sie, dass es sich um eine Schätzung handelt. Der tatsächliche Kaufpreis oder der Verkaufserlös kann darunter oder darüber liegen.

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