Dauerwohnrecht

Gesetze für Bauherren, Haftung Bauherr

Das sogenannte Dauerwohnrecht ist eine besondere Form des Wohnrechts. Grundsätzlich unterscheidet man zwei Arten:

  • Persönliche Dienstbarkeit: Diese schwächere Form des Dauerwohnrechts ist nicht übertragbar oder vererbbar. Dies ist im BGB §1093 festgelegt.
  • Das Dauernutzungsrecht/Dauerwohnrecht ist veräußerlich und vererbbar. Der Inhaber dieses Rechts darf die Wohnung auf jegliche Art nutzen. Dazu zählt neben dem Eigenbedarf vor allem auch die Vermietung. Das Dauerwohnrecht kann auch vor der Errichtung eines Gebäudes bestellt werden.

Der Begriff Dauernutzungsrecht wird dann verwendet, wenn die Nutzung nicht auf Wohnräume beschränkt ist. Das Dauerwohnrecht hingegen bezieht sich nur auf die Nutzung der Wohnflächen.

Das Dauerwohnrecht kann man bestellen. Das heißt, dass man sich mit dem Eigentümer einigt und diese Vereinbarung dann im Grundbuch einträgt. Es kann zeitlich beschränkt oder unbefristet sein. Ist letzteres der Fall, kann es vererbt oder verkauft werden.

Wichtig ist, dass Sie trotz Dauerwohnrechts nicht der Eigentümer der Immobilie sind. Deshalb haben Sie nicht das Recht Grundpfand oder Hypotheken aufzunehmen. Allerdings kann die Immobilie verpfändet und gepfändet werden. Außerdem dürfen Sie keine Veränderungen am Gebäude oder an den Wohnräumen vornehmen.

In der Regel muss ein Dauerwohnberechtigter keine Steuern oder Lasten des Grundstücks bezahlen. Anderweitige Regelungen müssen vertraglich zwischen Eigentümer und Wohnberechtigten vereinbart werden.

Das Dauerwohnrecht kann nicht gekündigt werden. Eine Ausnahme bildet der sogenannte Heimfallanspruch. Dieser tritt ein, wenn wichtige Gründe für die Rückübertragung des Wohnrechts auf den Eigentümer vorliegen.

Vor allem bei gemeinnützigen Baugenossenschaften findet man oft Dauerwohnrechte vor. Dabei werden die Baukostenzuschüsse durch ein Wohnentgelt finanziert. Wenn die Finanzierungslasten getilgt sind, verringert sich dieses Entgelt entsprechend.

Dauerwohnrecht wird auch bestellt, wenn eine Erbengemeinschaft geteilt wird. In diesem Fall bekommen die Beteiligten oft ein Wohnrecht.

Im Gegensatz zu einem Wohnungseigentümer besitzt ein Dauerwohnberechtigter keine Vorteile. Die Regelungen für Wohnungseigentümer sind juristisch und wirtschaftlich klarer definiert. Außerdem kann nur auf Wohnungseigentum ein Kredit aufgenommen werden, weshalb das Dauerwohnrecht in der Praxis weniger attraktiv ist.

Dauerwohnrecht weitergeben

Das lebenslange Wohnrecht endet mit dem Tod des Berechtigten. Es kann nicht vererbt, vermietet oder verkauft werden. Anders sieht die Rechtslage bei unbegrenztem Dauerwohnrecht aus. Im Wohnungseigentumsgesetz §33 Absatz 1 ist geregelt, dass das Dauerwohnrecht vererbt oder veräußerlicht werden darf.

Ein dauerhaft Wohnberechtigter kann in vielen Fällen wie der Eigentümer handelt. So kann er die Wohnung vererben, vermieten oder verkaufen. Da das Dauerwohnrecht im Grundbuch eingetragen ist und als Grundstücksbelastung gilt, ist der Kaufpreis allerdings relativ gering. Das Nutzungsrecht kann nur mit Zustimmung des Wohnberechtigten übertragen werden.
Wenn dies gewünscht wird, können Vereinbarungen zu den Inhalten des Dauerwohnrechts getroffen werden. Dies betrifft insbesondere fünf Bereiche.

  • Nutzungsart und – umfang: Hier wird festgelegt für was und in welchem Maße der Berechtigte die Wohnung nutzen darf.
  • Instandhaltung und -setzung: Wenn dies vereinbart wird, kann es sein, dass der Berechtigte für die Instandhaltung und -setzung der Gebäudeteile mit verantwortlich ist. Das betrifft die Gebäudeabschnitte, für die das Dauerwohnrecht gilt.
  • Tragung öffentlicher oder privatrechtlicher Lasten: In der Regel ist ein Dauerwohnberechtigter nicht verpflichtet die Lasten des Grundstücks mitzutragen. Wenn dies allerdings im Vertrag geregelt wird, kann er ebenfalls mit zur Verantwortung gezogen werden.
  • Versicherung: Wer die Versicherung abschließen muss, wird ebenfalls zwischen Eigentümer und Wohnberechtigten vereinbart. In diesem Zuge wird auch eine Absprache getroffen, wer für den Wiederaufbau nach einer eventuellen Zerstörung zuständig ist.
  • Sicherheitsleistungen: Gegebenenfalls kann ein Recht des Eigentümers Sicherheitsleistungen zu verlangen vereinbart werden.

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