Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, müssen Sie auf viele Faktoren achten. Neben den ästhetischen Anforderungen (Größe, Aufmachung, Lage etc.) spielen natürlich auch finanzielle Faktoren mit in die Entscheidung hinein. Dabei sollten Sie nicht nur den eigentlichen Kaufpreis, sondern auch die sogenannten Bewirtschaftungskosten beachten.
Bewirtschaftungskosten sind all jene Kosten, die bei der Nutzung der Immobilie anfallen. Darunter zählen alle laufenden Kosten, zum Beispiel für die Instandhaltung oder für Wasser und Strom. Wie sich diese Kosten genau zusammensetzen erläutern wir in diesem Beitrag. Außerdem gehen wir auch darauf ein, was sonst noch zu beachten ist.
Zusammensetzung der Bewirtschaftungskosten
Wie hoch die Bewirtschaftungskosten sind, hängt davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen. Für den Eigenbedarf fallen nur Betriebs- und Instandhaltungskosten an. Für Vermieter kommen weitere Kosten hinzu.
- Betriebskosten: Darunter fallen alle laufenden Kosten, die während der Nutzung anfallen. Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten, müssen Sie die nicht umlagefähigen Kosten selbst tragen. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für die Finanzierung der Immobilie.
- Instandhaltungskosten: Diese Kosten fallen an, damit die Immobilie nutzbar bleibt. Sie setzen sich aus Wartungsarbeiten und anderen notwendigen Maßnahmen zusammen. Vermieter tragen diese Kosten komplett, denn sie können nicht auf den Mieter umgelagert werden. Die durchschnittlichen Instandhaltungskosten für Immobilien liegen zwischen 8 und 14 Euro pro Quadratmeter im Jahr.
- Abschreibungen: Dieser Begriff umfasst die Wertminderung, die durch die Nutzung einer Immobilie entsteht. Jährlich müssen Vermieter 2% der Abschreibungskosten (berechnet auf 50 Jahre) zahlen. Mehr dazu im Artikel zur Abschreibung von Immobilien.
- Verwaltungskosten: Bei der Verwaltung einer Immobilie fallen ebenfalls Kosten an. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Jahresabschlüsse erstellt werden müssen. Je kleiner die Eigentümergemeinschaft ist, desto höher sind die monatlichen Kosten pro Wohnung. Diese Ausgaben sind nicht auf den Mieter umlagefähig.
- Mietausfallwagnis: Darunter versteht man die Kosten für das Ausfallrisiko, wenn eine Wohnung leer steht. Bei Wohnimmobilien werden 2% der Bruttomieteinnahmen als Kosten angesetzt. Das Risiko trägt der Vermieter, die Kosten für einen Ausfall sind nicht umlagefähig.
Gesetzesgrundlage für Bewirtschaftungskosten
Im §19 der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) sind die Bewirtschaftungskosten geregelt. Auch im §24 der BV (Berechnungsverordnung) kommen diese Kosten vor. Wie hoch die Bewirtschaftungskosten anzusetzen sind, ist im §28 des BV geregelt. Einen Sonderfall bildet das Mietausfallwagnis, das im §29 BV geregelt ist. Die Verordnung zur Aufstellung von Betriebskosten bildet die Gesetzesgrundlage für die anfallenden Betriebskosten.
Welche Kosten können von der Steuer abgesetzt werden?
Alle Bewirtschaftungskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden, können abgesetzt werden. Sie zählen zu Werbungskosten und werden deshalb von dem Gewinn abgezogen. Konkret können die Verwaltungs-, Finanzierungs- und Abschreibungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
Durchschnittliche Bewirtschaftungskosten pro Quadratmeter
Pauschal werden etwa 20 bis 35% von der Nettokaltmiete zur Deckung der Betriebswirtschaftskosten angesetzt. Im Durchschnitt sind das etwa 2,19 Euro pro Monat und Quadratmeter.
Bewirtschaftungskosten bei Neubauten und Immobilienfinanzierung
Wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, werden die Haushaltskosten und das laufende Einkommen mitberücksichtigt. Die Nebenkosten einer Immobilie werden als Pauschale mit angerechnet.
Wenn Sie die Immobilie vermieten, wird eine geringere Pauschale angesetzt. Denn Teile der Kosten werden auf den Mieter umgelegt.
