Liegenschaftszins

Liegenschaftszins : Definition, Berechnung und Erklärung

Der Liegenschaftszins wird in der Wertermittlungsverordnung als Zinssatz definiert, die die markübliche Verzinsung von Liegenschaften beschreibt. Er wird deswegen als Rechengröße zu Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien verwendet und ist eine wichtige Größe bei der Wertermittlung einer Immobilie im Rahmen des Ertragswertverfahrens. Da der Immobilienmarkt kaum vom Kapitalmarkt abhängig ist und der Verkehrswert der Immobilie vom Sachwert abhängt, sind die Schwankungen des Liegenschaftszinses unempfindlich gegen Kapitalmarktschwankungen.

Es gilt: Umso niedriger der Liegenschaftszinssatz, je wertstabiler die Immobilie.

Die Höhe des Liegenschaftszins ist von mehreren Faktoren abhängig. Die Höhe wird zum Beispiel nach Grundstückslage, Art und Restnutzungsdauer eines Objektes bemessen. Es gilt zu beachten der der Liegenschaftszinssatz ein Bestandteil der Wertermittlung einer Immobilie ist und nicht gleichzusetzen mit dem normalen Zinssatz. Wird der wirtschaftliche Restnutzungsdauer und der Bodenwert außeracht gelassen, kann der Richtwert des Liegenschaftszins stark vereinfacht überschlagen werden, wenn der Jahresreinertrag mit dem Kaufpreis dividiert wird.

Liegenschaftszins = Jahresreinertrag / Kaufpreis

Der Jahresreinertrag meint in diesem Fall die Nettoeinnahmen die man mit der Immobilie pro Jahr erzielt.

Hohe Liegenschaftszinsen sind jedoch nicht immer attraktiv, da sie bei Mietausfällen ein höheres Risiko darstellen. Es gilt also das allgemeine Gesetz der Kapitalmärkte: Je höher der Zins, desto höher das Risiko einer Anlage.

Der Liegenschaftszins wird in Deutschland vom einem Gutachterausschuss ermittelt. Die Berechnungsgrundlage bieten die vergangenen Markttransaktionen. Die veröffentlichten Zinssätze sind dabei nicht mit dem internationalen Immobilienbewertungsverfahren vergleichbar.

Wie ist die Liegenschaft definiert (Beispiele)?

Grundstück zu Verkaufen, Wertermittlung, ErtragswertAls Liegenschaft gilt ein Grundstück (oder sonstiger Grundbesitz) – als ein immobiles Wirtschaftsgut bzw. eine unbewgliche Sache. Die Liegenschaft kann bebaut oder unbebaut sein (ein freies Grundstück) und ist in aller Regel im Grundbuch eingetragen. Nicht selten erzielt eine Liegenschaft Erträge durch die Vermietung.

Die verschiedenen standartliegenschaftszinsen im Überblick:

Freistehendes Einfamilienhaus 1,5 bis 3,5 Prozent
Eigentumswohnung 1,5 bis 4,5 Prozent
Vierfamilienhaus bis Mehrfamilienhaus 4,0 bis 5,5 Prozent
Büro- und Geschäftshäuser 4,5 bis 7,5 Prozent
Sport- und Freizeitanlagen 7,0 bis 9 Prozent

Hängen Liegenschaftszinssatz und Grundstückswert zusammen?

Ja, die Höhe des Grundstückwertes ist ein ausschlaggebender Faktor für den Liegenschaftszins. Ebenso wirkt sich die Größe der Immobilie auf die Mieteinnahmen aus. So hat die Zahl der vorhandenen Wohneinheiten und die absolute Miethöhe in Abhängigkeit von der Immobiliengröße einen starken Einfluss auf den Liegenschaftszins.

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