Ertragswert

In einem Ertragswertverfahren geht es darum, anhand der aktuellen und zukünftig zu erwartenden Mieteinnahmen den Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. Diese Kennzahl ist für mögliche Käufer interessant, die die entsprechende Immobilie ihrerseits ebenfalls vermieten möchten. Vor allem bei Wohnimmobilien, aber auch bei vermieteten Gewerbeimmobilien ist der Ertragswert sehr wichtig. Sie können diesen entweder im Maklerverfahren schätzen lassen oder im Ertragswertverfahren genau bestimmen.

Rechtliche Grundlagen für den Ertragswert

Die Immobilienwertermittlungsverordnung spielt eine wichtige Rolle für den Ertragswert. Sie legt fest, wie Sie oder Gutachterschüsse die zukünftig zu erwartenden Überschüsse aus der Vermietung einer Immobilie berechnen können. Dabei ist es in Deutschland üblich, zwischen dem Wert von Boden und dem Wert des Gebäudes zu trennen, da sich beide über die Zeit unterschiedlich verhalten. Allerdings bietet sich auch die Möglichkeit, ein vereinfachtes Ertragswertverfahren zu nutzen. Dieses bezieht sich nicht auf den Bodenwert oder die Bodenwertverzinsung, sondern zieht nur die baulichen Anlagen auf einem Grundstück in Betracht. Laut §17 der Immobilienwertermittlungsverordnung wird der abgezinste Bodenwert dann allerdings ein Bestandteil des Ertragswertes.

Gesetzliche Vorschriften zum Ertragswertverfahren / ErtragswertAußerdem sollten Sie das Bewertungsgesetz berücksichtigen. Dieses bezieht sich nicht ausschließlich auf Immobilien, sondern zum Beispiel auch auf zu verkaufende Unternehmen. Das Gesetz gibt dennoch alle wichtigen Grundlagen zur Wertermittlung vor. So wissen Sie beziehungsweise die zuständigen Gutachter, welche Werttreiber relevant und welche Unter- und Obergrenzen für die Berechnung erlaubt sind. Auch die steuerliche Bewertung ist in diesem Gesetz festgelegt. Für das Ertragswertverfahren sind zudem die Wertermittlungsrichtlinien relevant. Wenn das Verfahren angeordnet wird, müssen diese zwingend eingehalten werden. Sie enthalten auch Grundlagen für die Ermittlung einer möglichen Enteignungsentschädigung.

Darüber hinaus ist es möglich, zunächst einmal ohne rechtliche Grundlage eine ungefähre Schätzung über den Wert einer Immobilie abzugeben. Dafür multiplizieren Sie den bekannten Rohertrag mit einem online auffindbaren Multiplikator. Dies ist als „Maklerverfahren“ bekannt, denn die Experten können dank ihrer langjährigen Erfahrung gut einschätzen, in welche Richtung sich die relevanten Faktoren über die nächsten Jahre bewegen könnten. Es handelt sich hier allerdings um kein transparentes Verfahren, sondern um eine Schätzung. Für die offiziellen Zahlen sollten Sie ein Ertragswertverfahren mit einem Gutachterausschuss bemühen.

Wichtige Werte im Ertragswertverfahren

Normalerweise besteht der erste Schritt im Ertragswertverfahren darin, den Wert der baulichen Anlage selbst zu bestimmen. Dabei spielen Markt- und Verkehrswert eine wichtige Rolle. Beide können von wirtschaftlichen Schwankungen abhängig sein, weshalb Vorsicht bei der Einschätzung geboten ist. Der Verkehrswert lässt sich mithilfe der Immobilienwertermittlungsverordnung berechnen, die vorgibt, wie das Baugesetzbuch mit seiner Vekehrswertdefinition auszulegen ist. Sie sollten in Betracht ziehen, dass die Immobilie mit der Zeit an Wert verliert, da immer mehr Reparaturen nötig werden. Außerdem gibt es eine Restnutzungsdauer, die sich schätzen lässt, da Gebäude eine endliche Ressource darstellen.

Immobilienbewertung mit Hilfe des ErtragswertverfahrensHinzu kommt der Bodenwert der Immobilie, für den Bodenrichtwerte, die ein Gutachterausschuss bereitstellt, relevant sind. Anders als beim Wert der baulichen Anlage handelt es sich beim Wert vom Boden um einen dauerhaften Ertrag, da das Grundstück normalerweise keine Restnutzungsdauer beinhaltet. Um den Wert von Grund und Boden zu ermitteln, kommt normalerweise ein Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Dieses sorgt dafür, dass alle Faktoren, die den Wert eines Grundstücks im Laufe der Zeit beeinflussen, in den Wert miteinfließen.

Außerdem spielt der Liegenschaftszins eine wichtige Rolle bei der Bewertung. Er kommt zum Bodenwert und dem möglichen Reinertrag der Immobilie hinzu, da er sich nicht verändert. Denn beim Liegenschaftszins handelt es sich um die Verzinsung des Immobilienvermögens selbst. Er ist abhängig von der Lage und der Nutzung eines Grundstücks und wird von Banken sowie Maklerunternehmen festgelegt. Sie müssen diesen Wert allerdings nicht akzeptieren, sondern können ihn auch anpassen.

Beispiele zur Berechnung

Zunächst gilt es, eine dauerhaft erzielbare Miete zu ermitteln, um einen Ertragswert zu erhalten. Dabei spielen die folgenden Faktoren eine wichtige Rolle:

  • Größe
  • Qualität
  • Ausstattung
  • Marktwert der Mietflächen

Daraus ergibt sich in etwa der Wert der aktuellen Mieteinnahmen, der sogenannte Jahresrohertrag. Davon ziehen Sie nun die Bewirtschaftungskosten ab, die nicht die Mieter, sondern Sie als Besitzer der Immobilie tragen. Beispielsweise gehören Verwaltungskosten, Betriebskosten und Instandhaltungskosten dazu. Außerdem sollten Sie mögliche Mietrückstände oder -ausfälle berücksichtigen. Nun wissen Sie, welchen Kapitalfluss die Immobilie Ihnen verspricht.

Von diesem Reinertrag ziehen Sie die Bodenwertverzinsung ab, um den Ertragswert zu ermitteln. Dafür multiplizieren Sie den ermittelten Bodenwert mit dem Liegenschaftszins. Passen Sie den Wert gegebenenfalls mithilfe von Experten an, anstatt ihn ungefragt von anderen Quellen zu übernehmen. Nun ziehen Sie die erhaltene Bodenwertverzinsung vom vorher berechneten Reinertrag ab, um den Ertragswert zu erhalten. Diese Berechnung spiegelt die Trennung von Boden sowie dem Wert der baulichen Anlage selbst wider.

Fazit: Trennung von Grund und Boden sowie baulicher Anlage

Der Ertragswert ist eine wichtige Kennzahl für Vermieter und Käufer einer Immobilie. Da das Grundstück normalerweise nicht endlich ist und weniger Preisschwankungen unterliegt, berechnen Sie den Bodenwert separat und multiplizieren ihn mit dem Liegenschaftszins. Der Wert des Gebäudes hingegen ist endlich und nimmt meistens mit der Zeit ab, weshalb der Reinertrag eine eigene Position darstellt. Dies sollten Sie ihn Ihrer Berechnung entsprechend berücksichtigen. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von unabhängigen Sachverständigen beraten, um den korrekten Ertragswert zu ermitteln.

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