Der sogenannte Beleihungswert bezeichnet den Wiederverkaufswert eines Gebäudes. Dabei gibt es als oberstes Limit eine Beleihungsgrenze, die meistens 60% des tatsächlichen Wertes der Immobilie beträgt. Es ist nicht möglich, das Gebäude mit mehr als der Beleihungsgrenze zu belasten. Wichtig ist auch, dass die Beleihung den tatsächlichen Wert der Bausubstanz und dem Grundstück nicht übersteigen darf. Die Beleihungsgrenze soll dafür sorgen, dass der Schuldner liquide bleibt und die Bank den Beleihungswert nicht überschreitet. Zudem gibt sie der Bank eine Sicherheit gegenüber Markt- und Konjunkturschwankungen.
Die Bedeutung der Beleihungsgrenze bei Immobilien
Wenn Sie als Privatperson Geld brauchen, beispielsweise um eine zusätzliche Immobilie zu finanzieren oder ein neues Auto zu kaufen, nehmen Sie wahrscheinlich einen Kredit auf. Damit ermöglicht Ihnen die Bank, auf einen Schlag eine große Summe auszugeben, die Sie dann zuzüglich der Zinsen über einen festgelegten Zeitraum hinweg zurückzahlen müssen. Dafür verlangt die Bank eine Sicherheit, die Sie häufig in Form eines Besitztums geben können. Für die meisten Menschen ist ein Grundstück oder eine Immobilie das wertvollste, was sie besitzen. Sie beleihen also Ihr eigenes Haus. Falls Sie den Konditionen des Kredits nicht nachkommen, ist die Bank ab einem gewissen Zeitpunkt berechtigt, Ihr Wertobjekt einzuziehen. So deckt sie ihre offene Kreditforderung ab.
Die Beleihungsgrenze in Höhe von maximal 80% des Wertes Ihres Hauses oder Grundstücks sollten Sie und die Bank nicht überschreiten. Es empfiehlt sich auch, diese Grenze nicht gänzlich auszureizen, sondern sie eher zu unterschreiten. Das reduziert den Druck. Sobald Sie also den Beleihungswert und die dazugehörige Grenze für Ihre Immobilie kennen, ist es wichtig, nicht in Versuchung zu geraten und sich einen höheren Betrag als eigentlich nötig zu beleihen. Lassen Sie sich im Zweifelsfall immer von einem unabhängigen Fachmann wie einem Notar beraten!
Die Ermittlung der Beleihungsgrenze
Um die Beleihungsgrenze zu ermitteln, geht die Bank folgendermaßen vor: Sie ermittelt zunächst den Beleihungswert ihrer Immobilie. In vielen Fällen liegen bereits interne Zahlen vor. Bei unbebauten Grundstücken ist der Marktwert der Fläche wichtig, wobei die Bank die zu erwartenden Kosten für einen Neubau, die sogenannten Gebäudeherstellungskosten, bereits abzieht. Zusätzlich zu dieser objektiven Bewertung der aktuellen und künftigen Marktgängigkeit der Immobilie spielen auch ihre langfristigen Eigenschaften eine Rolle. Wenn also zum Beispiel bereits Reparaturen absehbar sind oder die Entwicklung der Nachbarschaft in eine bestimmte Richtung geht, sind das wichtige Einflussfaktoren. Der Wert der derzeitigen Nutzung und auch der Wert einer möglichen Alternativnutzung ist eine zusätzliche Überlegung, die in die Ermittlung des Beleihungswertes miteinfließt.
Allerdings fehlen hier noch die zu erwartenden Schwankungen, denen der Beleihungswert normalerweise unterliegt. Dazu können zum Beispiel Unregelmäßigkeiten in der Konjunktur und speziell in der Immobilienbranche gehören, die den Wert schnell negativ beeinflussen können. Auch Börsenkurse spielen eine wichtige Rolle, lassen sich aber nur sehr schwer vorhersagen. Ihre Bonität als Schuldner, aber auch die Bonität anderer beteiligter Anteilhaber kann zudem schwanken. All dies sind gute Gründe dafür, dass die Beleihungsgrenze zwischen 60 und 80% liegt. So hat nämlich auch die Bank die Sicherheit, dass selbst, wenn verschiedene Wertschwankungen eintreten oder die Immobilie nicht so schnell verkäuflich ist, der Kreditwert erreicht werden kann. Das bedeutet, dass die Beleihungsgrenze stets in einem festen Verhältnis zum Beleihungswert steht. Sie gibt also an, bis zu welchem Prozentsatz der Wert ausschöpfbar ist. Dies hängt stets auch von den individuell ermittelten Wertrisiken ab.
Beispiele für die Beleihungsgrenze
Je nachdem, welche Art von Kredit Sie aufnehmen möchten, ist auch die maximal mögliche Beleihungsgrenze unterschiedlich. Für einen Immobilienkredit können Sie maximal 80% des Beleihungs- oder Marktwerts Ihrer Immobilie ansetzen. Dies gilt allerdings nur, wenn es sich um eine Wohnimmobilie handelt, die Sie selbst nutzen oder vermieten. Natürlich müssen Sie diese Immobilie in ihrer Gesamtheit besitzen. Wenn Sie hingegen einen Realkredit aufnehmen möchten, liegt die Grenze für die Beleihung bei 60%. Ein Realkredit unterscheidet sich von einem Privatkredit dadurch, dass er durch das Grundpfandrecht gesichert ist. Sie verpfänden also eine Immobilie. Bei einem Privatkredit hingegen, der auch als Personalkredit bekannt ist, müssen Sie meistens nur Ihre Bonität beweisen. Dann erhalten Sie einen sogenannten Blankokredit, was bedeutet, dass die Bank darauf vertraut, dass Sie die Summe und die Zinsen zurückzahlen. Bei kleineren Kreditsummen ist der Privatkredit verbreitet. Wenn es aber um große Geldmengen geht, verlangt die Bank meistens ein Pfand.
Für einen Realkredit, für den Sie entweder eine Wohnimmobilie oder eine Gewerbeimmobilie verpfänden, gilt eine Beleihungsgrenze von 60%. Dabei ist der Beleihungswert entscheidend, nicht aber der Marktwert. Wenn Sie den Marktwert als Wertkonvention ansetzen, erhalten Sie auf Gewerbeimmobilien sogar nur eine Beleihungsgrenze von maximal 50%. Um eine Wohnimmobilie im Gegenzug für einen Realkredit zu verpfänden oder zu beleihen, können Sie nicht den Marktwert heranziehen. Das geht nur für einen Immobilienkredit und bei Wohnungen, die Ihnen gehören.
Fazit: Die Beleihungsgrenze von durchschnittlich 60% beachten
Um einen Realkredit für eine größere Geldsumme bei der Bank aufzunehmen, sollten Sie also in den meisten Fällen mit einer Beleihungsgrenze von 60% rechnen. Den genauen Beleihungswert oder Marktwert sowie die daran gekoppelte Grenze für die Beleihung rechnet die Bank aus und stellt Ihnen nur den finalen Wert vor. So wissen Sie, bis zu welcher Summe Sie Ihre Immobilie maximal beleihen können. Es empfiehlt sich allerdings, unter der Grenze zu bleiben, um Ihr eigenes Risiko zu minimieren.