Dienstbarkeit

Im Grundbuch ist festgelegt, ob ein Grundstück einer Dienstbarkeit unterliegt. Diese gibt an, ob Drittnutzer Rechte über das Grundstück haben, die sie gegenüber dem Grundstückseigentümer geltend machen können. Es gibt drei Arten von Dienstbarkeiten im Bezug auf ein Grundstück, die nur dann rechtsgültig sind, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Dazu gehören die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und das Nießbrauchrecht.

Definition: Die Grunddienstbarkeit

Zunächst einmal besteht bei manchen Grundstücken eine Grunddienstbarkeit. Diese erlaubt es Drittnutzern, das Grundstück zu überfahren oder zu überqueren. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn eine Straße über das Grundstück überquert oder das Grundstück einen früheren Weg besetzt. Es handelt sich hier also nicht um ein umfassendes Nutzungsrecht, sondern nur um bestimmte Nutzungen, die erlaubt sind. Zugleich kann die Grunddienstbarkeit gewissen Rechte und Handlungen ausschließen. Sie geht bei Veräußerung des Grundstücks auf den neuen Eigentümer über und dient nicht diesem, sondern stets dem Eigentümer eines anderen Grundstücks. Details sind im §1018 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt.

Ein klassisches Beispiel für die Grunddienstbarkeit sind Hinterliegergrundstücke, die nicht direkt erreichbar sind, weil sie nicht an der Straße liegen. Der Nachbar mit Straßenzugang hat dann eine im Grundbuch festgehaltene Grunddienstbarkeit, die darin besteht, dass der Hinterlieger seine Auffahrt nutzen oder sein Grundstück überfahren darf. Auch Leitungsrechte für Wasser, Strom und Abwasser können mit der Grunddienstbarkeit geregelt werden. Ein normaler Vertrag reicht in diesem Fall nicht, da dieser mit der Veräußerung des Grundstücks erlöschen würde. Der Eintrag im Grundbuch führt dazu, dass die Regelung innerhalb ihrer Befristung uneingeschränkt gültig ist.

Definition: Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnrecht)

Dauerwohnrecht, Dauernutzrecht - Erklärung, Beispiele, GesetzeBei der zweiten Art der Dienstbarkeit handelt es sich hingegen um eine vertragliche Regelung, die normalerweise im Mietvertrag oder einem separaten Dienstbarkeitsvertrag zu finden ist (siehe auch Artikel zum Dauerwohnrecht). Sie besteht darin, dass der Berechtigte ein Mitbenutzungsrecht hat. Er ist damit der Einzige, der die entsprechende Immobilie bewohnen darf. Es ist nicht zulässig, Familienmitglieder oder andere Mitbewohner ohne eine vertragliche Änderung in die Wohnung aufzunehmen. Dem gegenüber steht das dingliche Wohnrecht, das keine derartigen Einschränkungen machen darf. Sie finden mehr Informationen über die beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Wohnrecht im §1090 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Die Dienstbarkeit kann allgemein nicht durch eine Kündigung aufgehoben werden, da sie kein vertragliches Dauerschuldverhältnis darstellt. Allerdings ist es in der Praxis so, dass die Beendigung des Mietvertrags einer Kündigung gleichkommt. Der Berechtigte muss dann schriftlich bestätigen, dass die Dienstbarkeit nicht mehr vorhanden ist. Im Wohnrecht kann die beschränkte persönliche Dienstbarkeit dann sinnvoll sein, wenn der Eigentümer einer Immobilie gute Gründe dafür hat, nur bestimmte Personen in seinem Eigentum zu erlauben. Sie stellt zudem eine Absicherung für den Mieter dar, der so vor Insolvenz und Verlust des Mietbesitzes im Fall von zum Beispiel einer Zwangsversteigerung abgesichert ist.

Das Nießbrauchrecht

Die dritte Dienstbarkeit im Immobilienbereich ist das Nießbrauchrecht, das auch als persönlicher Nießbrauch bekannt ist. Der §1030 des Bürgerlichen Gesetzbuches regelt die Details. Anders als bei der Grunddienstbarkeit geht es beim Nießbrauch darum, umfassende Rechte abzutreten. Der Inhaber einer Nießbrauch-Genehmigung kann eine Immobilie oder ein Grundstück nutzen, als würde es sich um seinen Besitz handeln, obwohl das nicht der Fall ist. Das Nießbrauchrecht kann sowohl an Einzelpersonen als auch an Ehepaare vergeben werden.

Meistens kommt es dann zum Einsatz, wenn Eltern ihre Immobilie an ihre Kinder weitergeben möchten. Anstatt diese zu Lebzeiten zu verschenken, können sie den Nachfahren (oder anderen ausgewählten Personen) das Nießbrauchrecht einräumen. Das kann steuerliche Vorteile haben. Anders als eine Schenkung lässt sich der Nießbrauch auch rückgängig machen – zum Beispiel, wenn es zum Zerwürfnis kommt. Der Vorgang muss von einem Notar beglaubigt werden und ist auch im Grundbuch vermerkt. Der Nießbraucher hat umfassende Rechte und kann mit der Immobilie oder dem Grundstück so umgehen, als wäre es sein eigenes. Allerdings darf er das Objekt nicht verkaufen oder zerstören.

Eine weitere Variante besteht im Zuwendungsnießbrauch. Dabei erhält der Begünstigte ein zeitlich begrenztes Nießbrauchrecht. Allerdings ist er damit auch in der Pflicht, alle anfallenden Steuern zu zahlen. Beispielsweise entscheiden sich Eltern für diese Regelung, die die entsprechende Immobilie an eine dritte Partei vermieten. Indem das Kind ein Zuwendungsnießbrauchrecht erhält, kann es die von der dritten Partei gezahlten Mieten erhalten und sich so beispielsweise das Studium finanzieren. Jedoch geht damit auch eine hohe Verantwortung einher.

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