Eigentümergrundschuld

Unter einer Eigentümergrundschuld versteht man eine Grundschuld, die im Grundbuch auf den Namen des Grundstückseigentümers eingetragen ist. Der Grundstückseigentümer ist damit gleichzeitig grundbuchlicher Eigentümer und Gläubiger der Eigentümergrundschuld.

Wie entsteht eine Eigentümergrundschuld?

Eine Eigentümergrundschuld entsteht auf 3 mögliche Arten:

  1. Im Falle der vertragsgemäßen Rückzahlung eines Kredites, der durch eine Hypothek auf das Grundstück abgesichert war hat der grundbuchliche Eigentümer die Möglichkeit, die Hypothek in eine Eigentümergrundschuld umwandeln zu lassen.
  2. Wird nach der vollständigen Rückführung eines Kredites die als Sicherheit im Grundbuch eingetragene Hypothek nicht gelöscht, so wird sie kraft Gesetzes zu einer Eigentümergrundschuld. Grund dafür ist, dass die Hypothek als sogenannte akzessorische Sicherheit eng an das Bestehen einer zugrundeliegenden Forderung geknüpft ist. Ist die Forderung getilgt, so erlischt die Hypothek und wird gemäß § 1177 BGB in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt.
  3. Ein grundbuchlicher Eigentümer kann auch selbst eine Grundschuld auf seinen Namen eintragen lassen.

Welchen Nutzen hat eine Eigentümergrundschuld?

Durch das Eintragen einer Eigentümergrundschuld kann der Eigentümer sich für den Fall einer späteren Kreditaufnahme bereits eine attraktive Rangstelle im Grundbuch sichern. Zudem spart die Eintragung einer Eigentümergrundschuld im Vergleich zur klassischen Grundschuldeintragung durch die Banken Gebühren für die Eintragung, da die Eigentümergrundschuld stets bestehen bleibt und somit stets für zahlreiche unterschiedliche Finanzierungsbesicherungen herangezogen werden kann. In diesem Fall entfällt jeweils die Gebühr für das Löschen alter und das Eintragen neuer Grundschulden für die finanzierenden Institute. Die Eigentümergrundschuld ist eine schnelle Sicherheit. Sie ist bereits im Grundbuch eingetragen und es ist lediglich noch eine Abtretung an den zukünftigen Gläubiger erforderlich. Somit verfügt der Eigentümer über eine schnelle und flexible Sicherheit.

Ausgestaltung der Eigentümergrundschuld

Grundbuch, EigentümergrundschuldDie Eigentümergrundschuld kann als Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld eingetragen werden. Bei der Grundschuld mit Brief (Briefgrundschuld) wird ein Grundschuldbrief erteilt, bei der Buchgrundschuld nicht. Die Briefgrundschuld ist zwar die gesetzliche Regel, in der Praxis jedoch eher eine Seltenheit. Die Buchgrundschuld (sogenannte Grundschuld ohne Brief) ist in der Praxis aufgrund des vereinfachten Handlings sehr beliebt. Hier muss kein Grundschuldbrief im Original verwahrt werden. Allerdings bietet demgegenüber die Briefgrundschuld den Vorteil, dass die Abtretung an einen Dritten durch Übergabe des Grundschuldbriefes erfolgen kann ohne Eintragung im Grundbuch. Das heißt Grundbuchleser bekommen von einer Abtretung nichts mit.

Welche Rolle spielt eine Eigentümergrundschuld bei Finanzierungen?

Bei Finanzierungen zum Beispiel von Immobilien spielt die Besicherung eine sehr große Rolle. Banken prüfen neben der Kreditfähigkeit und -würdigkeit auch Sicherheiten für die Realisierung einer Finanzierungsanfrage. Zudem wird bei jeder Finanzierung ein Rating und damit eine Bonitätseinstufung des Kreditinteressenten durchgeführt. Eine voll werthaltige Besicherung führt in Kombination mit einer einwandfreien Bonität des Kreditantragstellers zu einem sehr günstigen Zinssatz. Umgekehrt führt eine schwache Bonität in Kombination mit einer wenig werthaltigen Besicherung zu einem höheren Zinssatz. Dieses risikogerechte Zinssystem führt in Banken in Kombination mit der Erwartungshaltung der Kunden, einen möglichst geringen Zinssatz angeboten zu bekommen, dazu, dass regelmäßig eine Grundschuld als Sicherheit hereingenommen wird. Möglich ist in diesem Zusammenhang auch die Abtretung einer Eigentümergrundschuld an die Bank beziehungsweise das finanzierende Institut. Die Abtretung einer Buchgrundschuld ist im Grundbuch ersichtlich, die Abtretung einer Briefgrundschuld hingegen nicht.

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