Bebauungsplan

Bebauungsplan Definition: Bebauungsplan einsehen & lesen

B-Plan Definition; Wo einsehen & wie lesen?

Wenn Sie ein Grundstück besitzen oder kaufen möchten, sollten Sie vor dem Bau den dazugehörigen Bebauungsplan beachten. Denn dieser legt fest, was und auf welche Art in einem Wohngebiet gebaut werden darf. Damit erfüllt der Bebauungsplan alle gültigen Vorschriften, was zum Beispiel die maximale Baufläche oder die Anzahl der Stockwerke anbetrifft. Außerdem hilft er dabei, den Flächennutzungsplan umzusetzen. So stellen die Behörden sicher, dass nur die stadtplanerisch erwünschten Immobilien auf einem bestimmten Grundstück erlaubt sind.

Bestandteile eines Bebauungsplanes

Der Bebauungsplan ist in Deutschland auch kurz als B-Plan bekannt und stellt ein wichtiges Instrument der Stadtplanung dar. Er berücksichtigt aktuelles Baurecht und legt zugleich fest, welche Flächen frei bleiben müssen. Der Flächennutzungsplan hingegen ist für das ganze Gemeindegebiet gedacht. Der Bauplan ist also die kleinere Einheit.

Bebauungsplan, GrundstücksgrenzenZunächst einmal legt der Bebauungsplan seine Gültigkeitsgrenzen fest. Meistens handelt es sich dabei um eine Gruppe von Grundstücken. Die genaue Anordnung des Plans ist nicht vorgeschrieben, aber häufig beginnt er mit einer Planzeichnung. Eine ausführliche Textbeschreibung ergänzt und erklärt dann die Zeichnung. Wichtig ist, dass der B-Plan eine Begründung enthält, die den Zweck, die Ziele und die wichtigsten Auswirkungen des Plans erklären. Außerdem gehört häufig ein Umweltbericht dazu, der bestätigen soll, dass eine Bebauung der entsprechenden Flächen keine negativen Folgen auf Flora und Fauna der Umgebung hat.

Die Planzeichnung erfolgt normalerweise in einem Maßstab von 1:500, es sei denn, es handelt sich um größere Gebiete. Früher diente die Flurkarte dafür als Vorlage, die inzwischen unter dem recht umständlichen Namen Amtliches Liegenschaftskatasterinformationssystem (siehe Artikel zum Katasteramt für weitere Informationen) bekannt ist. Hier erkennen Sie auch genau, welche Grundstücksgrenzen gelten. Die verschiedenen Planzeichen in der Zeichnung folgen der Planzeichenverordnung. Die genaue Nutzung einer Fläche ist in der Baunutzungsverordnung festgelegt. Diese unterscheidet zwischen verschiedenen Baugebieten, was im Plan ebenfalls genau dargelegt werden muss. Darüber hinaus finden Sie im Bebauungsplan die folgenden wichtigen Informationen:

Wo kann man den Bebauungsplan einsehen?

Die erste Anlaufstelle zur Einsicht des Bebauungsplans bzw. B-Plans ist immer das jeweils zuständige Bauordnungsamt (Bauamt) der Stadt oder Gemeinde. Nicht selten ist das Einsehen des Bebauungsplans mit einem entsprechenden Gebührensatz verbunden. In letzter Zeit stellen aber auch viele Städten und Gemeinden Ihre Bebauungspläne auch online auf Ihren Internetportalen zur (kostenlosen oder kostenpflichtigen) Einsicht zur Verfügung.

Der Unterschied zwischen einem einfachen und einem qualifizierenden Bebauungsplan

Ein qualifizierender Bebauungsplan gibt an, welche bauliche Nutzung auf den im Plan enthaltenen Flächen erlaubt ist. Es geht zunächst darum, welche Art von Baugebiet vorliegt. Das können sowohl Kleinsiedlungsgebiete als auch reine Wohngebiete, allgemeine oder besondere Wohngebiete, Dorfgebiete, Mischgebiete, Kerngebiete, Industriegebiete, Gewerbegebiete oder Sondergebiete sein. Jedes Baugebiet muss dann den jeweils in der Baunutzungsverordnung angegebenen Vorschriften folgen. Darüber hinaus muss ein qualifizierter Bebauungsplan angeben, wie das zulässige Maß der baulichen Nutzung aussieht. Hier geht es nicht nur um die Grundfläche von Gebäuden, sondern auch um das zulässige Volumen und Kennziffern wie die Geschossflächenzahl. Zudem finden Sie Angaben darüber, welcher Prozentsatz der Grundstücke überbaut werden darf und wie viel Fläche frei bleiben muss. Zuletzt geht es in einem qualifizierenden Bebauungsplan auch um die örtliche Infrastruktur, also Flächen für den Verkehr.

Ein einfacher Bebauungsplan hingegen erfüllt nicht alle dieser Voraussetzungen. Er ist seltener vorzufinden, aber ebenso gültig. Der einfache Bebbauungsplan gibt meistens Aufschluss über die Art des Gebietes, die Baulinien und die Baugrenzen sowie eventuell einzuhaltende Abstandsflächen. Im Zweifelsfall sollten Sie bei einem einfachen Bauplan zusätzlich auf die §§34 und 35 im Baugesetzbuch achten, die Vorgaben für den Innen- und Außenbereich enthalten. Fehlende Angaben können Sie darüber hinaus anhand der Bebauung in der näheren Umgebung ableiten.

Wer erstellt den B-Plan?

Baugrundstück kaufen? Bebauungsplan einsehen!Die örtliche Gemeinde erstellt alle Bebauungspläne für ihr Zuständigkeitsgebiet. Sie muss diese auch veröffentlichen, um den Bürgerinnen und Bürgern die Möglichkeit zu geben, Verbesserungsvorschläge oder Anmerkungen einzureichen. Die Erstellung eines Bebauungsplans (sowohl einfach als auch qualifizierend) folgt einem strengen Verfahren, das im Baugesetzbuch festgelegt ist. Denn der B-Plan hat, sobald er einmal komplett und von allen Seiten genehmigt ist, wichtige Auswirkungen auf den Wert, die Optik und die Verfügbarkeit von Grundstücken. Ganze Wohngebiete, aber auch andere Straßenzüge sind im Bebauungsplan daher eingeschlossen. Als Erstes muss die Verwaltung den Beschluss treffen, einen Bebauungsplan aufzustellen. Wenn es sich um ein noch unerschlossenes Gebiet handelt, kann auch der Bauherr oder der Investor einen Antrag darauf stellen, den Planungsprozess in Gang zu bringen.

Der Beschluss darüber, den Bebauungsplan zu erstellen, muss öffentlich gemacht werden, da in Deutschland Beteiligungsverfahren eine wichtige Rolle in der Stadtplanung spielen. Als nächstes erarbeitet das Planungsamt oder ein Planungsbüro verschiedene Entwürfe für einen möglichen Bebauungsplan, die den geltenden Richtlinien und dem Flächennutzungsplan, sofern er vorhanden ist, entsprechen müssen. Es folgt eine ausführliche Umweltprüfung, wie sie schon im §2 des Baugesetzbuches verankert ist. Dann folgt ein Beteiligungsverfahren. Dabei sollten die vom Bebauungsplan direkt Betroffenen, aber auch die allgemeine Öffentlichkeit, die Nachbargemeinden und andere Organisationen und Verbände eine Stellungnahme zum anvisierten Bebauungsplan abgeben. Anhand dieser Meinung erfolgt ein sogenannter Abwägungsprozess, in dem es möglich ist, den B-Plan anzupassen oder bei sehr viel Kritik noch einmal neu zu entwerfen. Größere Änderungen bedürfen ebenfalls eines Beteiligungsprozesses. Zuletzt beschließt die Gemeindevertretung den endgültigen Plan als kommunale Satzung und schließt das Verfahren damit ab.

Fazit: Das Grundinstrument der Stadtplanung respektieren

Als Investor oder Bauherr sollten Sie schon rechtzeitig vor dem Kauf eines Grundstücks in Erfahrung bringen, ob ein Bebauungsplan existiert. Lesen Sie diesen gründlich durch und fragen Sie bei Bedarf einen Experten nach seiner Einschätzung, bevor Sie sich für den Kauf oder den Bau einer Immobilie entscheiden. Einen bestehenden Bebauungsplan können Sie als Privatperson nicht mehr ändern. Wenn Sie ihn missachten, drohen empfindliche Strafen. Es ist allerdings möglich, mit der Unterstützung anderer Anlieger eine Bebauungsplan-Änderung zu beantragen, wenn es dafür gute Gründe gibt.

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