Abstandszahlung

Abstandszahlung an Mieter, Alternativen seit Mietrechtsreform

Bis zum Jahr 2001 war die sogenannte Abstandszahlung ein rechtlich gültiges Mittel, um einen Mieter durch einmalige Zahlung dazu zu bewegen, seine Wohnung schneller zu verlassen. Das Mietrechtsreformgesetz, das am 1. September 2001 in Kraft getreten ist, verbietet eine Abstandszahlung jedoch. Hier erfahren Sie, was diese Art der Zahlung ausgemacht hat und welche Alternativen es heute gibt.

Die Charakteristika einer Abstandszahlung

Die Abstandszahlung war eine Möglichkeit, sowohl Mieter als auch Besitzer einer Immobilie davon zu überzeugen, das Objekt schneller zu verlassen. Es handelte sich um eine einmalige Zahlung seitens des zukünftigen Mieters oder des Immobilienkäufers. Dies war die einzige Möglichkeit, einen aktuellen Mieter oder Besitzer dazu zu bewegen, vor dem vertraglich festgelegten Kündigungszeitraum auszuziehen. Meistens geschah dies in finanzieller Form, aber auch Sachwerte waren denkbar. Diese Art der Zahlung war früher weitverbreitet und auch durchaus gängig. Bis heute sind Abstandszahlungen häufig im Kaufpreis einer Immobilie aufgelistet.

Mit dem Mietrechtsreformgesetz aus dem Jahr 2001 ist die Abstandszahlung deutschlandweit nicht mehr erlaubt. Wenn Sie eine Wohnung mieten oder kaufen möchten und im Vertrag noch Abstandszahlungen vorfinden, sind diese für die Immobilienbewertung nicht relevant. In einigen Fällen ist es möglich, zulässige Abstandszahlungen für die Zukunft festzulegen. Diese müssen im Kaufvertrag stehen und von einem Notar beglaubigt werden. Das ändert allerdings nichts daran, dass Sie selbst keine Abstandszahlung vornehmen dürfen. Sie müssen also darauf warten, dass der aktuelle Besitzer oder Mieter des Objektes zum vereinbarten Zeitpunkt auszieht.

Alternativen zur Abstandszahlung

Es gibt keine sehr wirksame Alternative zur Abstandszahlung. Sie dürfen als neuer Käufer oder neuer Mieter maximal die Umzugskosten des Vorbesitzers oder Vormieters übernehmen. Die Ablösesumme darf ebenso wenig wie andere Zahlungen oder Kostenerstattungen übertrieben hoch sein. Wenn Sie es auf diesem Weg versuchen, können Sie sich schnell in Probleme begeben (Stichwort Bestechung).

Sollte es gute Gründe dafür geben, dass Sie so schnell wie möglich in das Objekt einziehen möchten, können Sie es bei Mietwohnungen auf dem Rechtsweg mit einer Räumungsklage versuchen. Dafür benötigen Sie allerdings plausible Beweise und die Kooperation des aktuellen Vermieters. Wenn der Mieter oder der Besitzer der Immobilie keinen Schaden zufügt und seinen Zahlungen nachkommt, haben Sie keine rechtliche Basis für eine Räumung. Eine Mediation ist möglich, verlangt aber auch nach einem guten Grund.

Daher ist es meistens sinnvoller, ein privates Gespräch mit dem aktuellen Bewohner zu suchen, um zu sehen, ob sich ein Kompromiss finden lässt. Dies hängt auch davon ab, wie gut Ihre Gründe dafür sind, so schnell wie möglich einziehen zu wollen. Im Zweifelsfall müssen Sie warten, bis der vereinbarte Zeitpunkt gekommen ist.

Tipp: Achten Sie bei Vertragsabschluss besonders penibel darauf, welches Auszugsdatum des Vormieters oder Vorbesitzers festgelegt ist, um Probleme zu vermeiden.

Der Unterschied zwischen Abstandszahlung und Ablöse

Ablöse statt AbstandszahlungViele Menschen verwechseln die Abstandszahlung mit der Ablöse. Grundsätzlich befassen sich beide Verfahren damit, zusätzliche Kosten, die in eine Immobilie durch Investitionen eingeflossen sind, für den Vorbesitzer oder Vormieter zu decken. Bei der Ablöse geht es allerdings darum, in der Wohnung hinterlassene Objekte oder Installationen zu übernehmen. Der vormalige Mieter oder Besitzer erhält also einen finanziellen Ausgleich für seinen Investitionen in die Immobilie. Für die Ablöse verhandeln beide Parteien einen Ablösevertrag. Dabei handelt es sich meistens um fest verbautes Inventar wie zum Beispiel

  • eine Einbauküche
  • Einbauschränke
  • ein kürzlich renoviertes Badezimmer.

Als neuer Mieter oder als Käufer sind Sie allerdings nicht dazu verpflichtet, dieses Inventar zu übernehmen. Sie dürfen fordern, dass der Vorbesitzer oder Vormieter das Inventar entfernt, solange der Vertrag nichts Gegenteiliges behauptet. Die vereinbarte Ablösesumme wird erst dann fällig, wenn der Miet- oder Kaufvertrag tatsächlich zu Stande kommt. Dafür ist es sinnvoll, dass Sie ein Protokoll über die Verhandlungen führen, in dem sowohl der Gegenstand der Verhandlung als auch die Ablösesumme aufgeführt sind. Beim notariellen Vertragsabschluss wird die Ablösesumme dann festgehalten, was spätere Ansprüche oder Forderungen ausschließt.

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