Grundbuch

Das Grundbuch ist eine der wichtigsten Informationsquellen im Immobilienbereich. Für jedes Grundstück legt das Grundbuch fest, wem ein Grundstück gehört, welche Lasten darauf liegen und welche Rechte es jeweils gibt. Das Verzeichnis ist prinzipiell öffentlich und seit 2009 können Sie das Grundbuchverfahren auch elektronisch abwickeln.

Zur Geschichte des Grundbuches

In Deutschland ist es schon sehr lange, nämlich seit dem Mittelalter, üblich, Buch über den Besitz von Land zu führen. Und schon in der Antike gab es erste Kataster (siehe hierzu Ergänzend den Artikel zum Katasteramt auf immobilien-wissen.de), die vor allem dazu dienten, Steuern einzutreiben. Bereits aus dem Jahr 1130 ist aus Köln ein sogenanntes Schreinbuch vorhanden, in dem sich verschiedene Grundstücksgeschäfte finden. Um Besitz und Erbe genauer zu klären, gab es in den größeren Städten in den folgenden Jahrhunderten viele Vorläufer des Grundbuchs, wie etwa das Hamburger Stadterbebuch oder das Münchner Grundbuch von 1472. Seit dem Jahr 1722 gab es im damaligen Preußen die Möglichkeit, offiziell Hypotheken auf sein Grundstück aufzunehmen, die auch dokumentiert werden mussten. Schon damals war es also möglich, gegenüber der Bank oder einem anderen Kreditgeber das eigene Grundstück zu verpfänden, um Geld zu erhalten.

Nach der Reichsgründung von Deutschland im Jahr 1871 dauerte es nur ein Jahr, bis eine Grundbuchordnung mit dem Titel „Gesetz über den Eigenthums-Erwerb und die dingliche Belastung der Grundstücke, Bergwerke und selbstständigen Gerechtigkeiten“ in Kraft trat. Es gab sogar ein Grundbuchamt mit einem eigenen Richter. Später regelte das Bürgerliche Gesetzbuch, dass für Grundstücke eine besondere Grundbuchordnung zutrifft. Bis heute ist die Grundbuchordnung relevant. Diese sieht vor, dass jedes Grundstück im Grundbuch eine eigene Seite mit den relevanten Informationen erhält. Gehört ein Grundstück mehreren Personen oder besitzt ein Eigentümer mehrere Grundstücke, ist es auch möglich, dies auf einem Blatt zusammenzufassen. Ein Grundstückbesitzer hat Buchungspflicht, das heißt, dass er sich um die Meldung und korrekte Eintragung im Grundbuch kümmern muss. Relevant ist für ihn dann das eigene Grundbuchblatt.

Die drei Abteilungen im Grundbuch

Jedes Grundbuchblatt hat drei Abteilungen, die die wichtigsten Informationen zum betreffenden Grundstück angeben. Zunächst gibt es Angaben zum aktuellen Eigentümer des Grundstücks. Es ist auch möglich, sogenannte Erbbauberechtigte einzutragen, was meistens die Kinder oder andere Verwandte sind. Diese Berechtigten dürfen bereits auf dem Grundstück bauen und das neue Gebäude nutzen, müssen aber im Gegenzug einen Erbbauzins an den Eigentümer zahlen. Normalerweise hat der Erbbauvertrag eine Dauer von 75 bis 99 Jahren. Wenn er abläuft, erhält der Erbbauberechtigte eine Entschädigung für das Gebäude. Es besteht dann kein Anspruch mehr auf die Immobilie.

Dienstbarkeit bei Immobilien, GrundbuchZweitens steht im Grundbuch, welche Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück liegen. Dazu gehören zum Beispiel die Dienstbarkeitsrechte, die vorhanden sein können. Sie geben an, ob Drittnutzer Rechte über das Grundstück haben. Dazu gehören die Grunddienstbarkeit, die beschränkte Dienstbarkeit und das Nießbrauchrecht. Meistens handelt es sich um Wegerechte für Hinterlieger oder um ein Mitbenutzungsrecht. Die eventuell vorhandenen Vorkaufsrechte, die einem bestimmten Käufer Vorrang beim Verkauf geben, finden Sie ebenfalls in der zweiten Abteilung. Zudem sind manchmal Auflassungsvormerkungen vorhanden. Diese stellen eine rechtliche Absicherung für den Käufer dar, dass die Immobilie nicht noch parallel anderen Käufern angeboten wird.

Grundbuchauszug, Abteilung 3, BeispielIn der dritten Abteilung des Grundbuches stehen die Grundpfandrechte, sofern sich denn welche auf dem Grundstück oder der Immobilie befinden. Dazu gehören Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden, siehe hierzu auch Artikel Eigentümergrundschuld und Buchgrundschuld. Beim Kauf einer Immobilie ist es daher besonders wichtig, auf diese Abteilung zu achten und eventuelle Fragen rechtzeitig zu klären.

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Als Eigentümer im Grundbuch stehen

Notare und Kreditinstitute können besonders leicht auf die inzwischen vorhandene Online-Variante des Grundbuches zugreifen. Auch Gerichte, Behörden und Vermessungsingenieure sowie Zwangsvollstrecker können jederzeit Einsicht in das Grundbuch erhalten. Zugleich muss dieses nach wie vor öffentlich zugänglich sein. Dafür ist es allerdings nötig, in Form von einem belegten Kaufinteresse oder einer Vollmacht seitens des Verkäufers ein berechtigtes Interesse nachzuweisen. Wenn Sie ein Grundstück erworben haben, ist noch mit einer Frist von sechs Monaten zu rechnen. Erst, wenn diese ab Zeitpunkt der notariellen Beurkundung abgelaufen ist, gelten Sie als offizieller Eigentümer. Für diese Zeit sind daher die Auflassungsvormerkungen wichtig, die auch den zukünftigen Erwerb kennzeichnen.

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Das Grundbuch ändern

Im Grundbuch lässt sich in aller Regel nichts löschen. Es ist natürlich möglich, Änderungen vorzunehmen. Aber diese werden mit Rot markiert, was einer Löschung entspricht. So können alle Interessierten die Änderungen im Laufe der Zeit nachvollziehen, was vor allem vor Gericht relevant sein kann. Um eine Änderung im Grundbuch vorzunehmen, müssen Sie zunächst einen Antrag bei der für Ihr Bundesland zuständigen Zentrale stellen. Der Betroffene, der aktuell als Besitzer für das Grundstück eingetragen ist, muss diesen Änderungen zustimmen. Dazu finden Sie weitere Informationen im §3 der Grundbuchordnung. Besonders wichtig ist die Eigentumsübertragung einer Immobilie, welche die häufigste Änderung im Grundbuch darstellt. Bedenken Sie, dass neben Antrag und Bewilligung auch eine notarielle Urkunde über die Auflassung, eine Steuerunbedenklichkeitserklärung des Finanzamtes, sowie eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde nötig sind. In manchen Fällen müssen Sie noch weitere Genehmigungen einholen.

Fazit: Immer das Grundbuch konsultieren und respektieren

Erst, wenn Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind, was nach Antrag noch sechs Monate dauert, gehört Ihnen die Immobilie wirklich. Dann können Sie im Rahmen des Gesetzes und des gültigen Bebauungsplans mit Ihrem Bauvorhaben beginnen. Lassen Sie sich im Zweifelsfall von einem unabhängigen Experten beraten. Bei Interesse an einem Blick in das Grundbuchblatt eines bestimmten Grundstücks müssen Sie einen begründeten Antrag stellen. Dann erhalten Sie Einsicht in die drei Abteilungen der Akte.

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