Dürfen Mieter eine möblierte Wohnung neu einrichten?

Bei bestimmten Personengruppen wie Studenten, Pendlern oder Geschäftsreisenden sind möblierte Wohnungen sehr beliebt. Die Vermietung von möblierten Wohnungen und Zimmern hat einige Fallstricke, die von beiden Parteien im Mietvertrag entsprechend geregelt werden müssen.

Davon abgesehen kann es passieren, dass man zwar eine günstige möblierte Wohnung bekommen kann, sich jedoch mit der vorhandenen Ausstattung nicht richtig wohlfühlt. Kann man dann einfach umdekorieren und die Möbel austauschen?

Was Sie dabei beachten müssen, erklärt der folgende Artikel.

Möblierte Wohnung neu einrichten: Was sagt der Gesetzgeber?

Grundsätzlich finden sich viele Regelungen zum Thema Miete im BGB. Dort erklären die §§ 535 ff. alle wichtigen Punkte zum Mietverhältnis, einschließlich der Miethöhe und Kündigung.

Die Miete über Wohnraum regelt § 549 (1) BGB.

Wann gilt möblierte Wohnung als möbliertDie Vorschriften für die Miethöhe sind grundsätzlich laut § 549 (2) BGB in den dort genannten Paragrafen geregelt. Auch die Ausnahmen sind hier aufgeführt. Das ist wichtig, denn bei möblierten Wohnungen fällt ein Mietzuschlag an.

Die Kündigungsfristen für die Wohnungen ergeben sich aus § 549 BGB, ein eventueller Mieterschutz und eine längere Frist aus § 573 (1) BGB. Auch das ist wichtig, da sich hier erleichterte Kündigungsfristen ergeben.

Allerdings gibt es bei den möblierten Wohnungen auch Hinweise, die sich nirgends im Gesetz finden, sondern sich aus der Rechtsprechung ergeben. Also wenn bestimmte Fälle beispielsweise bereits einmal vor Gericht entschieden wurden.

Was bedeutet das im Klartext?

Zuerst gilt es natürlich zu klären, was „möblierte Wohnung“ bzw. „möbliertes Zimmer“ eigentlich überhaupt bedeutet.

Wann ist eine Mietwohnung möbliert?

Als Vermieter müssen Sie einige Punkte beachten, wenn Sie eine möblierte Wohnung einrichten.

Hier hat die Rechtsprechung festgelegt, dass eine Wohnung dann als möbliert gilt, wenn der Vermieter sie überwiegend mit den wesentlichen Einrichtungsgegenständen ausstattet. „Überwiegend“ wird auch so definiert, dass über die Hälfte der notwendigen Einrichtungsgegenstände vorhanden sein müssen.

Zu diesen wesentlichen Gegenständen zählen vor allem Schlafzimmermöbel, Wohnzimmermöbel, eine Einbauküche. Dazu gehören Stühle, Tische, Schränke, Kommoden, Regale, Betten bzw. ein Bett samt Bettwäsche, Teppiche, Gardinen, Lampen, entweder Sofa oder Sessel, Waschgelegenheiten.

Nicht als „wesentlich“ gilt hingegen der Hausrat, also Geschirr oder Besteck. Die Unterscheidung ist wichtig, denn der Mieter kann diese Dinge nicht vom Vermieter fordern oder gar einklagen.

Wann ist ein möbliertes Zimmer möbliert? Wie muss man ein möbliertes Zimmer einrichten?

Ein Zimmer ist dann möbliert, wenn die meisten Möbel darin vom Vermieter gestellt sind. Außerdem muss die vorhandene Möblierung im Mietvertrag festgeschrieben sein. Die Grundausstattung eines vermieteten Zimmers muss Bett, Stuhl, Tisch und Schrank beinhalten. Nebenbei ist darauf zu achten, dass auch die Deckenhöhe ausreichend sein muss, ein angemessen großes Fenster vorhanden sein muss und eine fest installierte Heizung vorhanden ist. Ohne diese Voraussetzungen gilt der Raum nicht als „Zimmer“.

Kann der Mieter aus der möblierten Wohnung Möbel entfernen?

Die gute Nachricht ist: Ja, der Mieter kann die Möbel aus der Wohnung entfernen, wenn sie ihm nicht gefallen oder er ein paar eigene Stücke mitbringen oder kaufen will. Die schlechte Nachricht ist aber, dass es ganz schön ins Geld gehen kann, wenn man in der möblierten Wohnung Möbel ersetzen will.

Dem Mieter gehören die Einrichtungsgegenstände nicht. Also darf er sie weder verschenken, verkaufen noch zum Sperrmüll bringen. Wenn er sie unbedingt loshaben möchte, dann darf er sie AUF SEINE KOSTEN auslagern bzw. einlagern. Das muss er natürlich entsprechend vorsichtig tun, um die Gegenstände nicht zu beschädigen. Passiert dabei doch etwas, dann muss er dem Vermieter den Schaden ersetzen.

Sobald der Mieter wieder auszieht, muss er die Wohnung in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen. Alle ausgelagerten Möbel müssen also erneut vorsichtig zurücktransportiert und an exakt dieselbe Stelle gebracht werden.

Solche Aktionen sind aber nur mit Zustimmung des Vermieters möglich und alle Details hierzu müssen genausten vertraglich geregelt werden.

Unabdingbar: der korrekte Mietvertrag

Der korrekte Mietvertrag für eine möblierte WohnungDamit beide Parteien rechtlich auf der sicheren Seite sind, muss im Mietvertrag genau geregelt sein, dass es sich um die Vermietung einer möblierten Wohnung handelt. Zudem muss der Hinweis aufgenommen werden, dass der Vermieter die Möbel zu stellen hat. Der Vermieter wiederum muss diese sorgfältig und pfleglich behandeln und einen von ihm verursachten Schaden ersetzen. Ganz wichtig ist, dass dem Vertrag eine Inventarliste beigelegt wird, in dem die Möbel aufgelistet sind. Dazu empfiehlt sich ein Übergabeprotokoll.

Wie hoch ist der Mietzuschlag für Möblierung?

Die Vorschriften für die Miethöhe sind grundsätzlich laut § 549 (2) BGB in den dort genannten Paragrafen geregelt. Abgesehen davon ist allerdings die Berechnung nicht rechtsverbindlich und kann nach zwei Arten erfolgen: dem Berliner Modell und dem Hamburger Modell.

Diese Modellberechnung des Berliner Modells basiert auf einem Urteil des Landgerichts Berlin und besagt Folgendes: Der Vermieter darf einen Zuschlag von 2% des aktuellen Zeitwerts der Möbel ansetzen. Basis dafür ist eine Nutzungsdauer der Möbel von 10 Jahren und eine lineare Abschreibung. Wenn die Möbel schon älter sind als 10 Jahre, darf der Vermieter keinen Aufschlag mehr berechnen.

Daneben gibt es noch das Hamburger Modell, das von der Verzinsung der Anschaffungskosten ausgeht. Bei der Abschreibung wird die übliche wirtschaftliche Nutzungszeit angesetzt. Dabei gibt es Unterschiede zum Steuerrecht. Denn für die Miete darf die Nutzungszeit nur maximal 7 Jahre betragen und die jährliche Abschreibung 15%, während im Steuerrecht 10% möglich sind. Nach den 7 Jahren kann dafür noch ein Restwert von 30% des Anschaffungspreises angesetzt werden.

Da diese Berechnungen für den Mieter oft kompliziert oder unverständlich sind, ist es hilfreich, wenn er sich vom Vermieter Belege dafür zeigen lässt.

Mängel am Mobiliar? – Miete mindern oder Möbel ersetzen!

Wenn die vorhandenen Möbel mangelhaft sind, also nicht richtig genutzt werden können oder schon fast auseinanderfallen, hat der Mieter drei Optionen: Er kann vom Vermieter verlangen, die Möbel instand zu setzen. Alternativ darf er einen Ersatz für die Möbel verlangen oder die Miete mindern.

Schadenersatz vom Mieter für beschädigte Möbel

Nicht nur bei der Auslagerung muss der Mieter für Schäden am Mobiliar aufkommen. Auch wenn er die Möbel beim Wohnen beschädigt. Eine normale Abnutzung fällt aber nicht darunter, denn dafür bezahlt er ja den Mietzuschlag. Nur ein Schaden, der durch ein Verschulden des Mieters (absichtlich oder fahrlässig) entsteht, muss ersetzt werden.

Erleichterte Kündigung für den Vermieter nach §549 BGB

Möblierte Wohnung: Erleichterte Kündigung nach §549 BGBWenn die Wohnung ein Teil der Wohnung des Vermieters ist (in der er selbst wohnt) und sie überwiegend vom Vermieter ausgestattet (also möbliert) wurde und sie nicht zum dauernden Gebrauch mit der Familie überlassen wurde, dann bestehen vereinfachte Kündigungsvorschriften. Der Vermieter kann dann das Mietverhältnis schriftlich zum 15. Des Monats auf Ende des Monats kündigen. Dazu muss er kein berechtigtes Interesse nach §573 (1) BGB nachweisen. Dies gilt auch für ein einzelnes möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters.

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