Liquidationswert

Der Abbruch von Immobilien führt dazu, dass diese keinen Wert mehr haben. Wenn Sie also das Grundstück veräußern möchten, gibt es einen sogenannten Bodenwert für Grundstücke, der den Kaufpreis maßgeblich bestimmt. Darüber hinaus haben aber auch Gebäude, die bestehen bleiben und die Sie verkaufen möchten, einen eigenen Liquidationswert, über den Sie in diesem Artikel mehr erfahren.

Liquidationswert Immobilie

Unter einer Liquidation versteht man die Veräußerung einer Immobilie, also eines unbeweglichen Objektes wie eines Gebäudes oder eines Grundstücks. Wenn Sie diese also verkaufen möchten, muss der beauftragte Makler den Wert kennen. Diesen ermittelt im Idealfall ein Experte. So erfahren Sie, welchen Preis Sie bei der Veräußerung Ihrer Immobilie in etwa erwarten können. Die Wertermittlung für eine Immobilie ist recht komplex, denn hierbei handelt es sich häufig um die größten Vermögenswerte von Privatpersonen und es sind Fremdfinanzierungen, beispielsweise durch einen Kredit bei der Bank, im Spiel. Daher gibt es seit 2010 die Immobilienwertverordnung, die deutschlandweit gültig ist. Sie soll dafür sorgen, dass die ermittelten Immobilienwerte nachhaltig und nachvollziehbar sind. Davor war die Wertermittlungsverordnung von 1961 das relevante Dokument. Auch der §194 des Baugesetzbuches ist relevant für die Ermittlung des Liquidationswertes von Immobilien. Dieser gibt vor, dass die folgenden Aspekte zum Stichtag der Wertermittlung relevant sind:

  • Rechtliche Gegebenheiten
  • Tatsächliche Eigenschaften der Immobilie
  • Weitere Beschaffenheit
  • Lage des Grundstücks
  • Steuerwirkungen der Liquidation
  • Liquidationskosten

Zum Liquidationswert ist es auch wichtig zu wissen, dass es sich um einen Barwert zu handelt. Dieser gibt an, wie hoch die finanziellen Überschüsse sind, die aus dem Verkauf einer Immobilie entstehen. Eventuell vorhandene Schulden werden mit dem Vermögenswert verrechnet, um den tatsächlichen Wert zu erhalten. Außerdem sind Arbeiten, die Sie noch vornehmen müssen, nicht im Wert enthalten. Auch die Kosten der Liquidation an sich, die Sie an einen Makler und an Experten zur Liquidationswertermittlung zahlen, gehören nicht zum eigentlichen Wert. Dieser ist erst dann zu erkennen, wenn alle anderen Kosten gedeckt sind.

Liquidationswert Gebäude

Der Liquidationswert eines Gebäudes ist im Vergleich zum anfänglichen Kaufpreis häufig deutlich angestiegen. Je nachdem, um welche Art von Immobilie es sich handelt, entstehen sogenannte stille Reserven. Das kann zum Beispiel durch Verbesserungen am Gebäude, durch Reparaturen oder durch Anbauten geschehen. Um den Liquidationswert eines Gebäudes zu ermitteln, können Sie in erster Instanz einen Online-Rechner in Anspruch nehmen. So erhalten Sie bereits einen ersten Überblick. Danach ist aber die Meinung eines Experten wichtig.

Wenn es sich zum Beispiel um ein Unternehmen handelt, das Sie liquidieren, aber zugleich erhalten möchten, sollten Sie den Liquidationswert vom Gebäude bestimmen oder durch einen Experten bestimmen lassen. Die Experten geben dabei keine einzige Zahl als Wert an, sondern eine Bandbreite. Das bedeutet, dass der Liquidationswert der Immobilie sich mit hoher Wahrscheinlichkeit zwischen zwei genannten Zahlen befindet. Die Bewertung geschieht dabei über die Substanz des Gebäudes, aber auch über den bisherigen Erfolg des Unternehmens und über die aktuelle Lage auf dem Markt. Handelt es sich also um ein Unternehmen, sollten Sie alle relevanten Zahlen für die Errechnung des Liquidationswertes der Immobilie bereithalten.

Relevant für Gebäude ist zudem die Wertermittlungsrichtlinie aus dem Jahr 2006. Wenn eine andere Person oder Sie selbst Gutachterausschüsse anordnen, müssen diese gemäß der Richtlinie eingehalten werden. Darüber hinaus gibt die Richtlinie verschiedene Rechnungshilfen und Tabellen, zum Beispiel zu den Bewirtschaftungskosten, zur Gesamtnutzungsdauer, zur genauen Ermittlung der Bruttogrundfläche, zu den Normalherstellungskosten, zur Alterswertminderung und zum Erbbaurecht. Beachten Sie allerdings, dass diese Richtlinie Ihnen dabei hilft, den Verkehrswert zu ermitteln. Dieser stellt eine Orientierung dar, ist aber nicht mit dem Liquidationswert gleichzusetzen.

Verkehrswertberechnung

Wenn Sie mehr zum Thema Verkehrswertberechnung erfahren möchten, lesen Sie unseren Artikel zum Thema:

Verkehrswertberechnung Immpobilie -> Online &

Liquidationswert Grundstück

Wenn es sich bei der Immobilienbewertung tatsächlich nur um ein Grundstück handelt, gibt es ein Ertragswertverfahren, das unter anderem die Bodenverzinsung berücksichtigt. Außerdem gibt es in diesem Fall keinen Reinertrag für das Gebäude, selbst, wenn dieses noch steht. Vom ermittelten Bodenwert müssen Sie die Gebäudeabbruchkosten, die Sie als Eigentümer haben, noch abziehen. Diese sind auch als Freilegungskosten bekannt. Sollte sich das Gebäude auf dem zu liquidierenden Grundstück aber noch länger in Benutzung befinden, rechnen Sie die Mehreinnahmen, die der neue Besitzer durch das Gebäude hat, zum Liquidationswert für das Grundstück hinzu. So sieht der Rechenprozess schematisch aus:

  • Vergleichswertverfahren: Ziehen Sie die Freilegungskosten vom Bodenwert des Grundstücks, wie er im unbebauten Zustand ist, ab. Dies ergibt den verminderten Bodenwert.
  • Nun addieren Sie den Verkaufswert für wiederverwendbare Rohstoffe oder Bauteile.
  • Passen Sie den erhaltenen Wert an die aktuelle Lage auf dem Grundstücksmarkt an.
  • Das Ergebnis ist der Verkehrswert des Grundstücks.

Diese Rechnung ermöglicht es Ihnen, den Liquidationswert für Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie mit dem aktuellen Verkehrswert zu vergleichen. Wenn es um den Verkauf geht, können Sie den Liquidationswert gegebenenfalls noch anpassen und damit dafür sorgen, dass es mehr Interessenten gibt.

Fazit: Einen Experten für die Liquidationswertermittlung beauftragen

Da es sich bei der Ermittlung von einem Liquidationswert Gebäude oder einem Liquidationswert Grundstück um komplexe Vorgänge handelt, sollten Sie sich dafür Hilfe holen. Je nachdem, ob es sich um ein Gebäude, um ein Grundstück oder um eine Immobilie, die abgerissen werden soll, handelt, ist der Liquidationswert unterschiedlich hoch. Er gibt aber immer an, wie viel Erlös Sie nach Abzug aller Koste aus dem Verkauf einer Immobilie erwarten dürfen.

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