Kaufpreisfaktor

Der Kaufpreisfaktor (häufig auch Vervielfältiger bezeichnet) ist eine wirtschaftliche Kennzahl, die vor allem beim Kauf von Immobilien große Bedeutung hat. Er hilft bei Rendite-Berechnungen im Rahmen eines Immobilienkaufs und wird häufig auch im Rahmen einer ersten (groben) Bewertung von Immobilien als Kenngröße herangezogen. Der Faktor / Vervielfältiger ist also vor allem für Investoren spannend, die in Immobilien als Renditeobjekt investieren wollen.

In diesem Artikel erfahren Sie, was Sie beim Einsatz des Kaufpreisfaktors beachten müssen und wie Sie ihn berechnen können. Außerdem geben wir ein entsprechendes Beispiel zum Kaufpreisfaktor.

Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?

Der Kaufpreisfaktor sagt einem Immobilieninvestor über wie viele Perioden hinweg (in der Regel „über wie viele Jahre“) man entsprechende Einnahmen mit einer Immobilie erzielen muss, bis der Kaufpreis refinanziert ist.

Die Renditefähigkeit eines Immobilienobjektes ist für Investoren eine zentrale Kenngröße. Je schneller ein Objekt seinen Kaufpreis refinanziert hat, desto spannender ist dieses Objekt für den Investor (implizit kann der Faktor so also auch zur Bewertung von Immobilien herangezogen werden).

Berechnung / Formel

Der Kaufpreisfaktor berechnet sich über folgende Formel:

Kaufpreisfaktor = Immobilienkaufpreis / Anfängliche Miete

Kaufpreisfaktor, Jahresmiete / JahresrohmieteIn der Regel wird die anfängliche Miete dabei in Form einer Jahresmiete (siehe Beitrag zur Jahresrohmiete) angegeben (man kann aber auch mit Monatsmieten rechnen und enthält dann eine äquivalente Aussage zum Faktor: Wie viele Monate benötigt eine Immobilie, bis der Kaufpreis anhand der Mieten erwirtschaftet ist). Der Vervielfältiger zeigt dann die Anzahl der Jahre auf, die eine Immobilie benötigt um den Kaufpreis zu erwirtschaften.

Viele Immobilienexperten setzen sich Grenzwerte für den Kaufpreisfaktor bis zu dem eine Investition in eine Immobilie sinnvoll ist. So wird zum Beispiel immer wieder erwähnt, dass ein Faktor von 20 eine gute Kenngröße für ein Investment ist.

Kaufpreisfaktor Beispiel

Gehen wir in unserem fiktiven Beispiel zum Faktor bei Immobilien davon aus, dass ein Investor ein Mehrfamilienhaus in Braunschweig kaufen möchte. Es wird vom Verkäufer ein Kaufpreis von 1 Million Euro veranschlagt. Die Immobilie erzielt über alle Parteien hinweg eine Jahresmiete von 40.000 €. Der Kaufpreisfaktor berechnet sich demnach nach folgender Formel:

Kaufpreisfaktor = 1.000.000 € {Veranschlagter Kaufpreis} / 40.000 € {Jahresmiete} = 25

Es würde also 25 Jahre dauern, bis das Renditeobjekt anhand der aktuellen Jahresmiete seinen Kaufpreis eingespielt hätte. Mit Hilfe des Kaufpreisfaktors kann unser Investor in Braunschweig nun verschiedene Angebote vergleichen und zum Beispiel das Angebot mit dem niedrigsten Faktor wählen.

Weitere Tipps / Infos zum Kaufpreisfaktor

Wichtig ist es bei Berechnungen mit Hilfe des Faktors im Kopf zu behalten, dass es sich lediglich um eine erste grobe Einschätzung handelt. Viele Faktoren bleiben vollkommen unberücksichtigt. Es kann zum Beispiel passieren, dass die anfänglichen Mieteinnahmen nicht dem Marktüblichen Schnitt entsprechen und unterrepräsentiert sind. Das heißt, der Käufer könnte unter Umständen relativ schnell Mieterhöhungen durchsetzen. Ein Kaufpreisfaktor der lediglich auf eine Berechnung mit den anfänglichen Mieteinnahmen abstellt könnte also zu einer falschen Beurteilung der Immobilie führen.

Erwähnt werden muss außerdem, dass die laufenden Nebenkosten berücksichtigt werden. Sie sollten in die Bruttorendite einfließen, z.B. in dem man die angesetzte Jahresmiete mit einem entsprechenden Faktor (< 1) multipliziert. Bei diesen Berechnung erhält man häufig die Empfehlung die Jahresmiete mit dem Faktor von 0,9 zu multiplizieren, bevor man den Kaufpreisfaktor berechnet.

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