Lohnen Immobilien als private Altersvorsorge?

Aktuell hört man immer wieder von der Altersarmut und den niedrigen Renten. Aufgrund der Unsicherheit der Lage im Rentenalter müssen besonders junge Leute schon rechtzeitig vorsorgen. Werden die Einzahlungen in die Rentenkasse ausreichen? Oder sollte man das Geld einfach zur Bank bringen?

Neben einer Vielzahl möglicher Absicherungen ist es auch sehr beliebt, sich eine Immobilie anzuschaffen, um später im bereits abbezahlten Haus mietfrei wohnen zu können. Aber ist es wirklich so einfach?

Auf diese Frage kann es keine allgemeingültige Antwort geben, denn es sind dabei viele Kriterien zu beachten. Dabei kommt es vor allem auch auf die persönliche Finanzlage an. Damit Sie für sich die richtige Entscheidung treffen können, stellen wir Ihnen nachfolgend die Punkte vor, über die Sie sich Gedanken machen müssen und versuchen so die Frage für Sie zu beantworten ob eine Immobilie sich als Altersvorsorge lohnt.

Was ist zu beachten – Die Vorteile

Die Vorteile einer Immobilie als Altersvorsorge sind vielfältig. Betongold gilt immer noch als sichere Geldanlage. Finanzkrisen, Wirtschaftsflauten und hohe Inflation führen regelmäßig dazu, dass Menschen Ihr Geld in Beton-Gold investieren um es „in Sicherheit zu bringen“. Die Renditen aus einem „mietfreien Leben“ in den eigenen 4 Wänden locken und wenn man es schafft ein solides Objekt zu kaufen, dass Investitionen kalkulierbar und die Rendite berechenbar macht und wenn das eigene Leben soweit gefestigt ist, dass man über Jahre hinweg absehen kann wie die eigenen Bahnen laufen, dann ist eine Immobilie eine gute „Säule“ bei der privaten Absicherung für Alter und Rente. Es gibt aber einige Dinge zu beachten….

1. Der Zeitpunkt

Wenn Sie eine Immobilie als Altersvorsorge selbst bauen oder kaufen möchten, dann beginnen Sie rechtzeitig damit. Sie können bei Ihrer Bank meist gute Konditionen für einen Kredit bekommen. Je älter Sie werden, desto schwieriger wird die Finanzierung des Eigenheims, da Renteneintritt und Zeitpunkt der Darlehens-Abzahlung immer dichter zusammenrücken und die Banken entsprechende Risikoaufschläge kalkulieren. Günstig ist es auch, wenn Sie einen Bausparvertrag einsetzen können. Durchschnittlich können Sie dann das notwendige Darlehen in 20 bis 30 Jahren abbezahlt haben und danach mietfrei im Eigenheim wohnen.

Besonders spannend sind Immobilien als Altersvorsorge dann, wenn man den eigenen Lebensplan richtig ausgearbeitet hat. Soll heißen, wenn man weiß „hier will ich mit meiner Familie die nächsten Jahrzehnte mit meiner Familie leben“. Eine Immobilie kurz nach dem Kauf wieder zu verkaufen, weil sich die private Lebensplanung verändert hat, ist meistens ein großes Verlustgeschäft für den Immobilienbesitzer.

2. Die Lage

Beim Bau oder Kauf sollten Sie darauf achten, dass Sie eine gute Wohnlage wählen. Dies ist wichtig für den Werterhalt. Es könnte passieren, dass Sie das Haus doch wieder verkaufen möchten oder müssen (wenn Sie sich beruflich oder privat verändern). Oder wenn Sie das Haus zwischendurch zunächst befristet vermieten möchten, bevor Sie es im Rentenalter selbst nutzen.

Durch die Vermietung können Sie zunächst wieder Einnahmen erzielen. Aber Sie werden nur Mieter finden, wenn die Lage des Hauses attraktiv ist. Sie können selbstverständlich das Haus auch nur zum Zweck der Vermietung bauen und selbst in einer günstigeren Mietwohnung leben. Dadurch können Sie ebenfalls Ihre Rente aufstocken und trotzdem die vermietete Immobilie als private Altersvorsorge nutzen.

Die Lage ist im Alter besonders wichtig. Im Alter sinkt die Mobilität, daher sollte man bereits beim Kauf daran denken, dass es sinnvoll ist Ärzte, Supermärkte und Freizeiteinrichtungen fußläufig in der Nähe zu haben um im Alter sorgenfrei in der Immobilie leben zu können.

Natürlich bezahlt man eine gute Lage aber immer teuer. Entsprechend muss man beim Immobilienkauf genau zwischen Kosten und Nutzen abwägen und sollte hier bereits einen Gedanken an die Zeit im Alter verlieren.

3. Immobilie als Altersvorsorge für Vermieter

Steuervorteile Immobilie AltersvorsorgeAls Vermieter haben Sie Steuervorteile, da Sie Ihre Aufwendungen (also die Anschaffungskosten, aber auch das Darlehen oder Renovierungskosten) absetzen können. Zudem können Sie einige der laufenden Kosten, die Ihnen bei dem Mietobjekt entstehen, auf Ihre Mieter umlegen. Dazu gehören regelmäßige Modernisierungen und Renovierungen wie beispielsweise Fassadenanstriche oder auch eine neue Heizungsanlage.

Dieser Umstand sollte bei der Finanzierung berücksichtigt werden. Vielleicht macht es Sinn eine Immobilie zu erwerben und diese durch eine Vermietung finanzieren? Im Alter ist das Objekt dann abbezahlt und kann selbstgenutzt werden.

4. Immobilie zur privaten Altersvorsorge für Selbstnutzer

Wenn Sie lieber selbst in Ihr Eigenheim einziehen, haben Sie mehr Freiheiten als in einer Mietswohnung. Sie können nach Belieben jederzeit alles verändern, was Sie möchten. Zudem drohen weder Mieterhöhungen noch Kündigungen. Statt Miete zu zahlen und gleichzeitig die Immobilie finanzieren, haben Sie nur noch die Darlehensraten zu tragen, die sich gut über lange Zeiträume kalkulieren lassen.

Wichtig: Egal ob Sie die Immobilie selber nutzen oder vermieten möchten: Sie sollten Ihr Vorhaben mit Experten besprechen. Nutzen Sie Makler oder Finanzierungsberater Ihrer Hausbank und bringen Sie Ihr Vorhaben zur Sprache. Hier werden sicher schnell einige Tipps abfallen und sie können beurteilen, welches Vorhaben perfekt zur Ihrem Leben passt. Viele Experten bieten Ihre Leistungen kostenlos an, weil Sie Ihren Immobilienkauf natürlich nachrangig begleiten (und so verdienen) wollen, doch auch ein bezahltes Gespräch mit einem Experten (fragen Sie mal bei der örtlichen Verbraucherzentrale nach einem Beratungstermin) kann sich sehr lohnen und wegweisend sein!

Welche Kosten sind zu berücksichtigen – Die Nachteile

Ob Sie die Immobilie selbst beziehen oder lieber vermieten, bleibt immer eine persönliche Entscheidung. Wichtig ist aber in beiden Fällen, dass Sie auch alle möglichen Kostenfallen berücksichtigen.

Denn vor allem die Kalkulation und die Finanzierung müssen sehr gut durchdacht sein.

Darauf müssen Sie bei Immobilien zur privaten Altersvorsorge achten:

  • Sie benötigen ein sicheres Finanzierungskonzept.
  • Prüfen Sie, ob Ihnen Fördermittel zustehen (Wohn-Riester, Baukindergeld oder Ähnliches).
  • Beachten Sie bei der Kalkulation nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Anschaffungskosten. Also Maklerprovisionen, Grunderwerbssteuer oder die Kosten für den Notar und die Eintragung im Grundbuch (Notar-Kosten). Hier liegen Sie schnell bei bis zu 10%-14% des Kaufpreises, die nochmal obendrauf kommen!
  • Berücksichtigen Sie die laufenden Nebenkosten und Steuern.
  • Beziehen Sie auch die Steuervorteile mit in die Kalkulation ein.
  • Sie müssen Rücklagen für Reparaturen bilden. Es können jederzeit Modernisierungsmaßnahmen (neue Dämmung, neue Fenster, neues Dach) notwendig werden.
  • Kalkulieren Sie das Risiko von steigenden Zinsen für Ihr Darlehen mit ein. Überdenken Sie bereits mit Abschluss eines Finanzierungsvertrages die Anschlussfinanzierung (z.B. via Bausparvertrag um günstige Zinsen in die Zukunft fortzuschreiben)
  • Rechnen Sie genau aus, welche Mieteinnahmen Sie mindestens erzielen müssen, um die monatlichen Kosten zu decken.

Faustregeln zur Finanzierung der Immobilie

Man sagt, dass die Nebenkosten ungefähr 10-15% des Kaufpreises ausmachen. Diese sollten Sie also zusätzlich zum Kaufpreis ihrer Immobilie einkalkulieren.

Ihre Tilgung (die anfängliche Tilgung im Kreditvertrag zur Finanzierung) sollte ungefähr bei 3% liegen. Sie sollte nicht viel niedriger ausfallen, da ansonsten sehr lange Vertragslaufzeiten und entsprechend hohe Kosten für die Finanzierung entstehen. Das notwendige Eigenkapital sollte mindestens 20%, besser 30% des gesamten Investitionsbetrages ausmachen.

Gut ist es, wenn Sie die Möglichkeit haben, im Notfall Ihre Tilgung neu anzupassen und zu senken. Am besten natürlich völlig kostenfrei. Ganz oft wird dies nötig, wenn während der Abzahlung ein weiteres Kind auf die Welt kommt und dadurch weitere Ausgaben notwendig werden.

Und wichtig: Es muss nicht immer schlechter laufen im Leben. Erbschaften, Aufstiege im Job oder andere Veränderungen sorgen häufig für kleine Finanzspritzen. Es macht daher durchaus Sinn im Finanzierungsvertrag eine Sondertilgung zu vereinbaren um „freies Kapital“ in das eigene Beton-Gold für die Altersvorsorge schieben zu können.

Rechenbeispiel zur Finanzierung

Bei einer durchschnittlichen Immobilie, die 350.000 Euro kostet, fallen gut 35.000 Euro Nebenkosten an. Wenn Sie das notwendige Eigenkapital mitbringen, um nur 300.000 Euro als Kredit aufnehmen zu müssen, müssten Sie an Zins und Tilgung gut rund 1200 Euro monatlich aufbringen um sich die Immobilie „leisten zu können“.

Dies wäre dann auch der Mindestbetrag, den Sie als Mieteinnahmen mit Ihrer Immobilie zur Altersvorsorge erwirtschaften müssten. Wenn Sie sich für ein schlechtes Objekt entschieden haben, das aus verschiedenen Gründen (Aussehen, Lage, Zuschnitt) unattraktiv ist, haben Sie Probleme, die Mindesteinnahmen zu erzielen.

Andere Probleme – andere Chancen

Immobilie im Alter: Wo gehts hin?Wenn Sie eine Immobilie als private Altersvorsorge kaufen, haben Sie nicht nur mit den direkten Kosten zu tun. Es könnte auch Probleme geben, wenn das Haus durch andere Umstände (Wasserschaden, Blitzeinschlag, Brand) an Wert verliert und saniert werden muss. Oder im schlimmsten Fall nicht mehr zu retten ist. Außerdem könnten Sie an Mietnomaden geraten, die zur Altersvorsorge gedachte Immobilie unbewohnbar machen.

Wer zufällig das Glück hat, über ausreichend finanzielle Mittel zu verfügen, sollte überlegen, ob er sich mehrere Wohnungen kauft, um damit solche Risiken zu minimieren. Oder besser gesagt auf verschiedene Objekte zu verteilen. Es ist unwahrscheinlich, dass Sie ausschließlich Mietnomaden in Ihren Wohnungen haben, wenn Sie die Interessenten vorher genau prüfen.

Wenn Sie sich dazu entschieden haben, eine Immobilie zur Altersvorsorge zu erwerben, gibt es hier verschiedene Optionen. Beispielsweise können Sie an ausländische Immobilien, denkmalgeschützte Immobilien oder Pflegeimmobilien sowie offene Immobilienfonds denken. Alle Möglichkeiten bergen jedoch nicht nur Vorteile, sondern auch Risiken und Sie sollten sich unbedingt gründlich von einem Fachmann dahin gehend beraten lassen.

Egal, wofür Sie sich letztlich entscheiden: Wenn Sie in eine Immobilie zur privaten Altersvorsorge investieren, müssen Sie dauerhaft sparen. Und zwar sowohl für die Nebenausgaben als auch für die Rücklagen für spätere Reparaturen. Neue Fenster, eine neue Heizungsanlage oder ein neues Dach können ganz schön ins Geld gehen.

Fazit – lohnen sich Immobilien als Altersvorsorge?

Wie sich der Immobilienmarkt und die Rente über die nächsten 20 oder 30 Jahre entwickeln, lässt sich nicht sicher bestimmen. Darüber hinaus können Sie nicht wissen, wie es sich während dieses Zeitraumes mit Ihrer eigenen Finanzkraft verhält. Erwerbsunfähigkeit, Krankheit, Scheidung oder Tod machen eine Abbezahlung der Immobilie meist unmöglich.

Auch die Aufbringung der Nebenkosten in der abbezahlten Immobilie hängt im Alter davon ab, ob Sie diese alleine oder zu zweit stemmen können. Sicher, Sie wohnen mietfrei, aber nicht kostenfrei. Heizung, Strom, Wasser, Müllgebühren, Grundsteuer, Versicherungen … das alles will neben den Instandsetzungskosten bezahlt sein.

Unter den besten Voraussetzungen und bei guter Kalkulation ist die Immobilie zur Altersvorsorge aber durchaus eine Option. Bei genügend Rücklagen und einem Objekt in gutem Zustand und in guter Lage können Sie im Alter noch Ihre Freude daran haben.

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