Abschreibung

Abschreibung Immobilien: Altbau / Neubau / selbstgenutzte Immobilien

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, investieren Sie zugleich in Kapital. Denn wenn Sie diese vermieten, erhalten Sie nicht nur die Miteinnahmen, sondern auch Steuervergünstigungen. Dies ist die Abschreibung für Abnutzung (AfA), die Sie über viele Jahre hinweg von der Steuer absetzen dürfen. Dabei hängen Ihre Abschreibungsmöglichkeiten davon ab, ob es sich um einen Altbau oder um einen Neubau handelt. Für Denkmalbauten gelten wiederum andere Regelungen.

So funktioniert die Abschreibung auf Immobilien

In Deutschland ist es ein politisches Anliegen, dass auch Privatpersonen Immobilien kaufen und diese vermieten. Daher gibt es viele Möglichkeiten, wie Sie Ihre vermietete Immobilie versteuern können. Alle Aufwendungen für Renovierung, Modernisierung und die Finanzierung der Immobilie können Sie von der Steuer absetzen. Wichtig ist dabei der Gedanke, dass der Wert einer Immobilie mit der Zeit immer weiter sinkt. Dafür ist die Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA, relevant. Es handelt sich um einen festgelegten Satz, der linear gleichbleibt. Früher war er degressiv. Sie können die lineare AfA allerdings nur für Immobilien, die Sie nach dem 1. Januar 2006 erworben haben, nutzen. Im §7 des Einkommenssteuergesetzes finden Sie weitere Regelungen.

Wichtig ist, dass die AfA nur auf Gebäude bezogen ist, da sich ein Grundstück nicht abnutzt, sondern seinen Wert erhält. Außerdem geht es nur um Gebäude, die Sie vermieten. Deren Kosten für Anschaffung und Herstellung, also beispielsweise Reparaturkosten und Kreditraten, dürfen Sie von der Einkommenssteuer absetzen. Dafür ist die Anlage „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ in der Steuererklärung relevant. Sie können die AfA über viele Jahre hinweg nutzen. Wenn allerdings Ihre Ausgaben für die Immobilie und die AfA höher sind als die Mieteinnahmen, machen Sie Verluste. Diese können steuermindernde Auswirkungen haben, aber es handelt sich um keinen erwünschten Zustand.

Die Abschreibung auf Altbauten

Abschreibung Immobilien: AfA & RestbuchwertWenn Sie eine Altbauwohnung oder ein Altbauhaus besitzen und vermieten, gilt die lineare AfA. Dafür müssen Sie nachweisen, dass die Immobilie nach 1925 errichtet wurde. Die AfA bedeutet für Sie in diesem Fall, dass Sie über 50 Jahre hinweg jährlich 2% der Anschaffungskosten von der Steuer absetzen dürfen. Handelt es sich um ein älteres Haus, das bereits vor 1925 erbaut wurde, dürfen Sie ab dem Zeitpunkt Ihres Kaufes eine jährliche Abschreibung für Abnutzung von 2,5% von der Steuer absetzen. Achten Sie aber darauf, dass Sie nur die Kosten für das Gebäude berechnen. Denn das Grundstück behält seinen Wert. Dafür gibt es sogenannte Bodenrichtwert-Tabellen, die dabei helfen, den ungefähren aktuellen Wert für Ihr Grundstück zu berechnen und von den Kaufkosten abzuziehen.

Für die AfA spielen zusätzliche Kosten, die Ihnen durch Sanierung und Instandhaltung entstehen, keine Rolle. Diese Kosten müssen Sie in der Steuererklärung gesondert angeben. Denken Sie daran, dass Sie die Kostenzusammensetzung genau dokumentieren und begründen müssen. Modernisierungskosten können Sie nur in den ersten drei Jahren nach deren Durchführung von der Steuer absetzen. Wichtig ist, dass die Kosten weniger als 15% der Anschaffungskosten für die Immobilie betragen. Alternativ ist es möglich, die Kosten für die Modernisierung als Anschaffungskosten zu behandeln, um sie über 40 oder 50 Jahre lang linear von der Steuer abzusetzen. Dabei kommt es auch darauf an, ob es sich um Altbauten oder Neubauten handelt. Denn bei Altbauten ist es aufgrund der Inflation und der hohen Kosten für Modernisierung wahrscheinlich, dass die Kosten über dem Kaufpreis liegen.

Die Abschreibung auf Neubauten

Abschreibung Immobilie Neubau, AfA auf selbstgenutze ImmobilienWenn Sie hingegen einen Neubau erwerben, um ihn zu vermieten, haben Sie meistens höhere Kosten für die Anschaffung. Im Gegenzug erwarten Sie weniger Reparaturen und Instandhaltungskosten, weshalb sich viele Menschen für einen Neubau aus den letzten Jahren oder Jahrzehnten entscheiden. Ebenso wie bei der AfA für Altbauten dürfen Sie ab dem Erwerb der Immobilie für 50 Jahre lang eine AfA von 2% der Kaufkosten pro Jahr von der Steuer absetzen. Es handelt sich also ebenfalls um eine lineare Abschreibung.

Allerdings gibt es noch einige Ausnahmen, bei denen die degressive Abschreibung gültig ist, obwohl sie eigentlich im Jahr 2006 abgeschafft wurde. Wenn Sie zum Beispiel vor dem 1. Januar 2006 eine Immobilie erworben haben und dafür noch immer Abschreibungen erhalten, gilt die alte Regelung der degressiven Abschreibung. Das bedeutet, dass Sie in den ersten 10 Jahren 4% des
Kaufpreises abschreiben, in den nächsten 8 Jahren 2,5% und in den folgenden 32 Jahren jeweils 1,25%.

Tipp zur Immobilien-Abschreibung bei Neubauten: Bei Neubau-Projekten sollten Sie stets darauf achten, dass der Bauträger bzw. Projektierer den Kaufpreis der Neubau-Immobilie bei der notariellen Beurkundung (siehe Notartermin) in den Wert des Grundstücks und in den den der Immobilie auftrennt. So gibt es direkt eine gute Berechnungsgrundlage für die AfA der Immobilie.

Beispiel: Abschreibung Immobilien

Hier ein fiktives Beispiel um das Wesen der Abschreibung von Immobilien näher zu erläutern:

Wir lassen mögliche Sonderregelungen und andere Effekte ausser acht und gehen davon aus, dass wir im Jahr 2019 eine Immobilie errichtet haben. Der Wert des Grundstücks bleibt unberücksichtigt, denn es verliert seinen Wert nicht. In unserem fiktiven Beispiel zur Abschreibung von Immobilien hat die Wohnimmobilie auf dem Grundstück einen Wert von 250.000 €. Sie kann über 50 Jahre linear mit einem Satz von 2% abgeschrieben werden. Steuerlich lassen sich also 5.000 € pro Jahr abschreiben um den Wertverlust der Immobilie darzustellen. Nach 50 Jahren ist die Immobilie abeschrieben.

Die Abschreibung auf Denkmalimmobilien

Wenn Sie eine denkmalgeschützte Immobilie besitzen und vermieten, erhalten Sie besondere steuerliche Vergünstigungen, da Sie auch höhere Kosten erwarten. Außerdem müssen Sie viele öffentliche Regelungen erfüllen, die ebenfalls kosten. Im Falle einer denkmalgeschützten Immobilie erhalten Sie auch dann Vergünstigungen bei der Einkommenssteuer, wenn Sie das Objekt selbst bewohnen. Dann können Sie für 10 Jahre 9% der anfallenden Sanierungskosten von der Steuer absetzen. Außerdem dürfen Sie die lineare AfA gültig machen.

Auch, wenn Sie Ihre denkmalgeschützte Immobilie vermieten, ist eine lineare AfA über einen Zeitraum von 50 Jahren möglich. Der Prozentsatz richtet sich nach dem Baujahr des Objektes. Für 8 Jahre dürfen Sie 9% der Modernisierungskosten und für die folgenden 4 Jahre noch einmal 7% dieser Kosten von der Steuer absetzen.

Fazit: Von der Abschreibung profitieren

Wenn Sie eine Immobilie besitzen und vermieten, erhalten Sie steuerliche Vorteile. Neben der Abschreibung für die Abnutzung, die bei Altbauten 2% bis 2,5% und bei Neubauten 2% des Kaufpreises beträgt, können Sie auch Kosten für Modernisierung und Instandhaltung von der Steuer absetzen. Fragen Sie im Zweifelsfall Ihren Steuerberater um Rat, da je nach Art der Immobilie besondere Regelungen gelten. Für den Besitz einer denkmalgeschützten Immobilie erhalten Sie spezielle Steuernachlässe.

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