Reallast

Kaufpreisfaktor, Jahresmiete / Jahresrohmiete

Die sogenannte Reallast geht bis ins Mittelalter zurück. Ähnlich wie eine Hypothek, besteht sie darin, dass ein Gläubiger wiederkehrende Leistungen aus einem Grundstück verlangen darf. Diese müssen nicht unbedingt finanzieller Natur sein. Die Reallast erfordert einen Eintrag im Grundbuch und kann sich dementsprechend negativ auf den Wert einer Immobilie auswirken. Hier erfahren Sie, welches die rechtlichen Grundlagen für die Reallast sind, welche Pflichten entstehen und in welchen Situationen die Reallast besonders häufig zur Geltung kommt.

Die rechtlichen Grundlagen für die Reallast nach BGB

Im §1105 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist die Reallast als Teil des deutschen Sachenrechts näher erläutert. Der Gesetzestext macht deutlich, dass es sich dabei weder um eine Grundschuld, noch um eine Hypothek handelt. Vielmehr besteht die Reallast darin, dass der Schuldner entscheiden kann, wie er die erforderlichen Leistungen erbringt, um der Reallast gerecht zu werden. In vielen Fällen handelt es sich nicht um finanzielle Forderungen. Der Berechtigte hat auch keine Nutzungsbefugnis am Grundstück – es sei denn, die Forderungen bleiben offen. Dann kann der Gläubiger auf dem Wege einer Zwangsvollstreckung mit Hilfe des Gerichts den Verkauf des Grundstücks oder der Immobilie bewirken.

Die Reallast muss zwingend im Grundbuch eingetragen werden. Dafür haben sowohl der Eigentümer als auch der Berechtigte, also der Gläubiger, vor Ort zu sein. Sie können entscheiden, ob die Reallast übertragbar und/oder vererblich sein soll oder nicht. Außerdem gilt es, bezüglich der Besitzverhältnisse eine Entscheidung zu treffen: Bei einer subjektiv-dinglichen Reallast nach §1110 ist der Immobilieneigentümer für die Reallast zuständig. Er muss im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sein. Bei dieser Variante ist die Reallast untrennbar mit dem Grundstück oder der jeweiligen Immobilie verbunden. Die subjektiv-persönliche Reallast hingegen besteht zugunsten einer Person. Sie ist nicht vom Grundstück abhängig.

Übrigens: Wenn ein Grundstück mehreren Personen gehört, die als Bruchteilseigentümer im Grundbuch registriert sind, ist es auch möglich, nur einen Bruchteil des Grundstücks mit einer Reallast zu versehen. Siehe ergänzend hierzu den Artikel zum Miteigentum auf immobilien-wissen.de.

Pflichten im Rahmen der Reallast

Reallast - Gläubiger und SchuldigerDer Grundstückseigentümer muss selbst entscheiden, wie er die auf ihm lastende Reallast erwirtschaftet. Es besteht eine vertragliche Übereinkunft mit dem Gläubiger über den Modus der Rückzahlung. Neben Geld sind auch verschiedene Dienst- und Sachleistungen mögliche Wege, die Schuld zu tilgen. Wie in jedem Schuldverhältnis darf der Grundstückseigentümer nicht in Verzug kommen. Andernfalls droht eine Zwangsvollstreckung. Darüber hinaus haftet der Eigentümer selbst für seine fälligen Leistungen. Das bedeutet, dass er bei einer Zwangsversteigerung keinen Gewinn macht, bevor nicht die Reallast abgeleistet ist. Wenn der Erlös der Versteigerung nicht ausreicht, um die Last zu decken, ist der Schuldiger dennoch von dieser befreit, da der Wert des Grundstücks oder der Immobilie die Last eingrenzt.

Immobilienmakler werfen stets einen Blick in das Grundbuch, bevor sie ein Objekt übernehmen. Eine bestehende Reallast mindert den Wert deutlich. Obwohl die Reallast vor allem in ländlichen Regionen zum Einsatz kommt, gibt es auch Städter, die sich ihrer bedienen.

Beispiele zur Anwendung der Reallast

Zuwachs und Wertsicherung Reallast , dank IndizesNormalerweise dient die Reallast der Altersvorsorge. Indem ein Grundbesitzer schon zu Lebzeiten seinen Erben oder anderen Personen das Grundstück mit eventuellem Gebäude überlässt, begibt er sich in eine Gläubiger-Position. Er kann somit verlangen, dass der Schuldiger, der von dem Gebäude oder Grundstück profitiert, die Reallast in Form einer Versorgungsrente oder von Pflegeleistungen abgilt. Auch Sachleistungen sind eine denkbare Möglichkeit, die Reallast zu erfüllen. Normalerweise handelt es sich bei der sogenannten Altenteillast oder Rentenschuld um eine lebenslange Vereinbarung. Sie mindert den Wert einer Immobilie ebenso wie andere Arten der Reallast. Nur in wenigen Fällen ist es möglich, eine nachrangige Altenteillast in das Grundbuch eintragen zu lassen. Wenn aber der Berechtigte durch seinen Rücktritt dafür sorgt, dass eine Kreditaufnahme möglich ist, kann dies möglich sein. Lassen Sie sich dazu in der Bank oder von einem Notar beraten.

Darüber hinaus gehören meistens sogenannte Wertsicherungsvereinbarungen zur Reallast. Diese ermöglichen es, in Abhängigkeit von einem Index wie etwa dem Verbraucherpreisindex die Reallast abzudecken, was vor allem für den Gläubiger hilfreich sein kann. So vermeiden Sie, dass Ihre Hypothek – also die Immobilie oder das Grundstück mit der Reallast – an Wert verliert.

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