Parzellierung

Eine Parzellierung von Grundstücken ist die Aufteilung eines Grundstücks in zwei oder mehrere Teile (auch Grundstücksteilung).

Sie ist beispielsweise interessant, wenn ein Teil eines Grundstücks als Bauland verkauft werden soll oder die Kinder einen Teil des Grundstücks bebauen möchten.

Bei einer Parzellierung hat eine Vermessung durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) oder in Bayern durch das Vermessungsamt zu erfolgen. Die Vermessung erfolgt auf der Grundlage des amtlichen Liegenschaftskatasters. Dazu werden zunächst alle aktuellen Unterlagen des zu vermessenden Grundstücks zusammengetragen und ein Teilungsentwurf erstellt. Danach werden vor Ort die Grundstücksgrenzen abgesteckt. Die Übernahme der Vermessung wird dann in das Liegenschaftskataster aufgenommen.

Tipp, siehe Artikel zum Katasteramt im Lexikon
Tipp, siehe Artikel zum Katasteramt im Lexikon

Wenn diese Katasterübernahme erfolgt ist, wird eine Fortführungsmitteilung erstellt, die zu einem Notar, an das Liegenschaftskataster und das Grundbuchamt übermittelt wird. Auf dieser Grundlage erhalten die geteilten Flurstücke dann jeweils eine eigene Flurstücknummer und ein neues Grundbuchblatt.

Die Kosten der Vermessung trägt grundsätzlich der Eigentümer. Es sei denn, mit dem Käufer des Grundstücks wurde eine Kostenübernahme vereinbart. Die Höhe berechnet sich unter anderem aufgrund des Wertes, der Anzahl der Grenzsteine und der Größe des zu teilenden Grundstücks.

Einen Antrag auf Parzellierung eines Grundstücks kann jeder Eigentümer stellen. Die Wirksamkeit der Teilung von bebauten Grundstücken oder Grundstücken, für die eine Baugenehmigung vorliegt, bedarf einer Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde. Für den Fall, dass es sich um ein unbebautes Grundstück handelt, wird ein sogenannter „Negativattest“ benötigt. Dies gilt allerdings nur für die Bundesländer Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen.

Den rechtlichen Rahmen bilden das Baugesetzbuch (BauGB), die Bauordnungen der Bundesländer (Landesbauordnungen) und die kommunalen Regelungen.

Auch wenn die Teilung von Grundstücken in den meisten Bundesländern genehmigungsfrei ist, kommt es dabei häufig zu Problemen:

Nach dem Baugesetzbuch ist die reale Teilung eines bebauten Grundstücks nur zulässig, wenn hierdurch keine Verhältnisse geschaffen werden, die bauordnungsrechtliche oder bauplanungsrechtliche Vorgaben verletzen (§ 19 BauGB).

Das heißt, dass eine Teilung die gesetzlichen Anforderungen der jeweiligen Landesbauordnung erfüllen muss.

Unter anderem sind dabei die folgenden Anforderungen zu beachten:

In bauplanungsrechtlicher Hinsicht ist im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes darauf zu achten, dass das Vorhaben den Festsetzungen dieses Planes nicht widerspricht. Dies gilt für Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen. Außerdem muss die Erschließung gesichert sein (§ 30 BauGB).

In bauordnungsrechtlicher Hinsicht sollten insbesondere folgende Punkte beachtet werden:

  • Die Erschließung muss auch nach der Grundstücksteilung gesichert sein.
  • Ein Gebäude darf nur auf einem Grundstück stehen.
  • Die Abstandflächen der Gebäude dürfen sich nicht überdecken. Das heißt, die Gebäude müssen ausreichend Abstand zur Grenze aufweisen.
  • Dahingehend müssen auch die Vorschriften zum Brandschutz eingehalten werden. Die Gebäudeabschlusswände müssen als Brandwände hergestellt werden.
  • Auf dem verbleibenden Grundstück muss die gesetzlich vorgeschriebene Anzahl der Stellplätze nachgewiesen werden.

Die bauordnungsrechtlichen Probleme lassen sich möglicherweise durch die Eintragung von Baulasten lösen. Baurechtswidrige Zustände in bauplanungsrechtlicher Hinsicht können jedoch oft nicht durch eine Baulast beseitigt werden.

Aufgrund dieser Vielzahl von gesetzlichen Anforderungen ist es empfehlenswert, den geplanten Grenzverlauf vorher mit der Bauaufsichtsbehörde zu erörtern, auch wenn keine Genehmigungspflicht besteht.

3 Antworten auf „Parzellierung“

  1. Danke für den Beitrag zur Parzellierung. Gut zu wissen, dass man die Vorschriften zum Brandschutz einhalten muss. Nach der Vermessung von unserem Grundstück wollten wir es teilen lassen und auf beiden Teilen ein Haus bauen.

  2. Vielen Dank für den Beitrag zur Parzellierung. Mein Vater möchte mir einen Teil vom Grundstück schenken, sodass ich mein eigenes Haus bauen kann. Mir war nicht bewusst, dass ein Geometer vom Vermessungsamt oder ein Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur die Parzellierung durchführt.

  3. Bei der Aufteilung eines Grundstücks wäre ich immer sehr vorsichtig. Schließlich hat man dort wirklich viele Rennereien. Schließlich muss auch das Grundbuchamt mit informiert werden.

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