Buchgrundschuld

Unter der Buchgrundschuld versteht man ein Grundpfandrecht, das dazu dient, eine Immobilienfinanzierung zu sichern. Auch für die Sicherung einer Baufinanzierung kann die Buchgrundschuld zum Einsatz kommen. Wenn der Immobiliensitzer den vereinbarten Zahlungen nicht nachkommt, hat der Gläubiger einen Anspruch auf seine Immobilie. Wie der Name es andeutet, sorgt ein Notar dafür, dass die Schuld im Grundbuch festgehalten ist. Hier erfahren Sie mehr über das Thema und lernen, wie Sie eine Buchgrundschuld wieder löschen können.

Das steckt hinter der Buchgrundschuld

Notarielle Beurkundung, Immobilie Kaufen / Verkaufen. Definition, Kosten, BeispielDie Buchgrundschuld Definition besagt, dass es sich hier um das dingliche Recht, aus einer Immobilie die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern, handelt. Normalerweise handelt es sich um ein Grundstück, aber auch Wohnungseigentum oder ein Erbbaurecht können ein Pfandobjekt darstellen.

Wen Sie eine Buchgrundschuld im Grundbuch eintragen lassen möchten, entstehen Kosten. Dies gliedern sich in die Kosten für die notarielle Beurkundung und die Arbeitszeit des Notars sowie die Grundbuchkosten. Die Gebühren sind allerdings gesetzlich geregelt, sodass Sie davon ausgehen dürfen, einen fairen Preis zu zahlen. Sie richten sich nach der Höhe der Grundschuld.

Grundbuch: Definition, Einsicht, Aufbau & ÄnderungUm das gewünschte Darlehen zu erhalten, müssen Sie Ihr Grundstück mit der Grundschuld belasten, was im Rahmen einer Grundschuldbestellung passiert. Dafür müssen Sie als Grundstückseigentümer der Belastung zustimmen und einen Antrag im Grundbuchamt über die Eintragung der Schuld im Grundbuch stellen. Dieser Vorgang sollte von einem Notar begleitet werden. Wichtig ist auch, dass der Gläubiger dem Prozess zustimmt, denn sein Name ist im Grundbuch zu sehen. Beide Vertragsparteien müssen im Beisein eines Notars der Buchgrundschuld zustimmen.

Zusätzlich zur vereinbarten Darlehenshöhe ist es möglich, Grundschuldzinsen zu vereinbaren, die pro Jahr normalerweise zwischen 10% und 20% betragen. Das bedeutet, dass die Grundschuld des Gläubigers jährlich um den Zinsbetrag anwächst, was dem Gläubiger eine höhere Sicherheit bietet.

Abgrenzung zur Hypothek

Neben der Buchgrundschuld ist die Hypothek eine verbreitete Art, eine Immobilie mit einem Grundpfandrecht zu belasten, um im Gegenzug eine finanzielle Leistung wie einen Kredit zu erhalten. Allerdings ist die Hypothek im Vergleich zur Grundbuchschuld an eine bestimmte Forderung gebunden. Die Grundschuld ist hingegen abstrakt und nicht an die abgesicherte Kreditsumme gebunden. Wenn Sie als Schuldiger also nur einen Teil des Darlehens benötigen, bleibt die Höhe der eingetragenen Grundschuld dennoch gleich.

Eigentümergrundschuld - Erklärung, Beispiel, DefinitionDarüber hinaus ist es wichtig, zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld zu unterscheiden. Denn während die Buchgrundschuld zwingend eine Eintragung im Grundbuch verlangt, ist es für die Briefgrundschuld ausreichend, ein entsprechendes Dokument zu erstellen. Wenn es sich explizit um eine „Grundschuld ohne Brief“ handelt, ist eine Buchgrundschuld gemeint. Der Vorteil einer Briefgrundschuld liegt darin, dass kein Grundbucheintrag erforderlich ist, was bedeutet, dass die Schuld auch nicht im Buch erscheint. Allerdings ist die Briefgrundschuld teurer als die Buchgrundschuld.

Rechte und Pflichten im Rahmen einer Buchgrundschuld

Als Schuldiger haben Sie die Pflicht, den vereinbarten Zahlungen für Ihr Darlehen nachzukommen. Wenn Sie dies über längere Zeit nicht tun, kann der Gläubiger sein Pfandrecht geltend machen und Ihr Grundstück oder Ihre Immobilie einziehen. Sie haben zugleich aber das Recht, in der Zweckerklärung für die Buchgrundschuld genau zu definieren, welchen Forderungsrahmen der Gläubiger hat. Versuchen Sie, diesen so eng wie möglich abzustecken. Mit einer sogenannten Negativerklärung können Sie außerdem die Eintragung des Grundpfandrechts verhindern und bessere Kreditbedingungen aushandeln. Neben einer persönlichen Kredithaftung verpflichten Sie sich dabei dazu, die Immobilie nicht ohne Zustimmung der Bank zu verkaufen oder mit weiteren Grundpfandschulden zu belasten. Dies kontrolliert das Kreditinstitut regelmäßig im Grundbuch. Wichtig ist dafür, dass Sie eine hervorragende Bonität haben.

Erstrangige Grundschuld - Definition, Erklärung, Immobilie / ImmobilienfinanzierungAls Gläubiger dürfen Sie im Falle eines Zahlungsverzuges, der den vertraglich vereinbarten Toleranzrahmen überschreitet, das Grundstück in Frage zwangsverwalten, zwangsversteigern sowie eventuelle Mieteinnahmen beschlagnahmen. Dabei kommt es allerdings darauf an, ob mehrere Grundschulden eingetragen sind und an welcher Stelle Sie dabei stehen. Wenn Sie der erste oder der einzige Gläubiger sind, haben Sie ein Vorrecht auf Versteigerung und Befriedigung der Schulden vor allen anderen Gläubigern. Diese erhalten also erst dann Ihr Geld, wenn die Schulden bei Ihnen komplett getilgt sind. Sie haben nach der vollständigen Tilgung die Pflicht, dem Schuldiger auf Antrag eine Löschungsbewilligung auszustellen. Außerdem ist es Ihre Pflicht, nur bei Zahlungsverzug und nur in äußerster Instanz die Grundschuld geltend zu machen.

So können Sie eine Buchgrundschuld löschen

Auch dann, wenn Sie als Schuldiger Ihre Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung komplett getilgt haben, erlischt das Grundpfandrecht des Gläubigers nicht automatisch. Dies ist eine Besonderheit der Grundschuld. Sie benötigen eine Löschungsbewilligung des Darlehensgebers. Wenn das Darlehen komplett getilgt ist, muss der Gläubiger Ihnen diese Bewilligung auf Antrag ausstellen.

Dabei kann es sein, dass Sie Ihren Kredit zurückgezahlt haben oder ihn gar nicht komplett in Anspruch genommen haben. Da der Grundschuldbetrag gleichbleibt, können Sie nach erfolgter Tilgung aus der Diskrepanz eine Eigentümergrundschuld machen. Diese bleibt im Grundbuch bestehen und gibt Ihnen das Recht, sie für neue Kredite einzusetzen. Das geht besonders gut beim gleichen Kreditinstitut, das bereits Ihre Unterlagen hat und weiß, dass Sie noch ein „Guthaben“ in Höhe der Diskrepanz zwischen Buchgrundschuld und tatsächlicher Höhe des getilgten Darlehens haben. Diese Flexibilität der Buchgrundschuld macht sie beliebter als Hypotheken, die inzwischen fast nur noch von öffentlichen Stellen zur Absicherung von staatlichen Darlehen zum Einsatz kommen.

Die Kosten dafür, Ihre Buchgrundschuld zu löschen, betragen normalerweise 0,2% der Höhe der Grundschuld (nicht des Darlehens) beim Notar und weitere 0,2% beim Grundbuchamt. Hinzu kommen Kosten für den Notar und eventuelle Bearbeitungskosten bei der Bank. Sie sollten also mit einer beträchtlichen Summe rechnen.

Übrigens: Wenn Sie als Kaufinteressent eine Immobilie ohne Grundschuld wünschen, können Sie diese mit Buchgrundschuld erwerben und die Löschung der Schuld im Kaufvertrag zur Bedingung machen. Auch dabei hilft ein Notar.

Fazit: Buchgrundschuld im Zweifelsfall bestehen lassen

Es gibt für Sie als Schuldiger nur wenige Nachteile daran, eine getilgte Buchgrundschuld im Grundbuch bestehen zu lassen. Im Gegenteil, sie kann Ihnen die Aufnahme eines neuen Kredits erleichtern. Dieser muss nicht für den Immobilienbereich gedacht sein, sondern Sie können zum Beispiel ein neues Auto anschaffen. Außerdem sparen Sie sich die Löschungsgebühren in Höhe von insgesamt 0,4% der Höhe der Grundschuld. Wenn Sie allerdings planen, Ihre Immobilie in nächster Zeit weiterzuverkaufen, ist eine Löschung sinnvoll, da Kaufinteressenten meistens ein unbelastetes Grundbuch verlangen. Außerdem haben Sie so die Sicherheit, dass die Bank Ihre Restschuld nicht weiterverkaufen kann. Normalerweise ist es aber nicht nötig oder zumindest nicht dringend, die Buchgrundschuld löschen zu lassen.

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