Eigentümergemeinschaft

Definition: Eigentümergemeinschaft für Grundstück & Haus

Wenn Sie eine Wohnung kaufen möchten, ist es sinnvoll, sich mit den Regeln der Eigentümergemeinschaft auseinanderzusetzen. Denn indem Ihnen ein Teil eines Hauses gehört, werden Sie automatisch Teil der Gesamtheit aller Wohnungseigentümer innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage. Das bringt gewissen Pflichten und Rechte mit sich, die wir Ihnen hier vorstellen.

Grundlagen einer Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft ist als Einheit dafür zuständig, sich um alle Belange rund um die Immobilie zu kümmern. Dazu kann beispielsweise die Renovierung der Hausfassade gehören. Auch die Müllabfuhr oder die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen sind wichtige Themen. Eine wichtige Einrichtung ist daher die Eigentümerversammlung, auf der Sie gemeinsam mit den anderen Wohnungseigentümern Beschlüsse treffen, die protokollarisch festgehalten werden. Bevor Sie eine Wohnung kaufen, dürfen Sie beantragen, sich die letzten Protokolle dieser Versammlungen zeigen zu lassen. Das ist empfehlenswert, da Sie so erfahren, welche aktuellen Themen es gibt und wie die verschiedenen Eigentümer zueinander stehen. Wenn Sie schon im Protokoll sehen, dass es viele zähe Diskussionen gibt und die Parteien viel streiten, ist von einem Kauf im Zweifelsfall eher abzusehen.

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aus dem Jahr 1951 regelt, welche Rechte und Pflichten die Eigentümergemeinschaft hat. Machen Sie sich vor dem Wohnungskauf mit diesem Gesetz vertraut, um zu sehen, was Sie erwartet. Besonders wichtig sind die folgenden Bereiche:

  • Sondernutzungsrechte
  • Sondereigentum
  • der Aufteilungsplan von gemeinschaftlichen Arealen
  • die Hausordnung

Schauen Sie außerdem, ob Sie schon vor dem Kauf Zugang zur Gemeinschaftsordnung erhalten können. In dieser ist geregelt, welches Sondereigentum es gibt, wie die Stimmanteile bei der Eigentümerversammlung verteilt sind, ob gewerbliche Tätigkeiten in der Wohnanlage erlaubt sind, ob Tierhaltung erlaubt ist, wie die Gartennutzung geregelt ist und wer der Verwalter ist.

Rechte innerhalb einer Eigentümergemeinschaft

Als Teil einer Eigentümergemeinschaft können Sie Sondernutzungsrechte haben. Auch diese sollten Sie vor dem Kauf in Erfahrung bringen. Je nachdem, welche Wohnung Ihnen gehört, kann es zum Beispiel sein, dass Sie als Einziger die Dachterrasse oder einen bestimmten Balkon benutzen dürfen. Allerdings müssen die Räume abgrenzbar sein. Daher ist es nicht möglich, Terrassen, Gärten oder KFZ-Stellplätze als Sondereigentum zu besitzen. Allerdings können Sie ein Sondernutzungsrecht für diese erhalten. Das bedeutet aber auch, dass Sie als einziger Eigentümer die Kosten für die Instandhaltung tragen.

Miteigentum / Miteigentumsanteil - Eigentümergemeinschaften ; Erklärung, DefinitionEin weiteres wichtiges Recht besteht darin, dass Sie in der Eigentümerversammlung mit abstimmen dürfen. Der genaue Stimmanteil ist normalerweise danach geregelt, wie viele Miteigentumsanteile Sie haben. Auch dies gilt es, vor dem Kauf zu klären! Normalerweise wird dieser Anteil auf Basis eines fairen Schlüssels ausgerechnet, indem zunächst die Gesamtwohnfläche durch die Zahl 1.000 geteilt wird. So beträgt ein einzelner Miteigentumsanteil zum Beispiel bei einer Gesamtfläche von 800m² 1,25. Wenn Ihre Eigentumswohnung 50m² groß ist, besitzen Sie 62,5 (50×1,25) von insgesamt 1.000 Miteigentumsanteilen. Allerdings sind diese Anteile nicht immer fair aufgeteilt, sodass Sie genau überprüfen sollten, wer wie viel Stimmrecht hat.

Wenn die Versammlung eine Entscheidung mit der nötigen Mehrheit trifft, können Sie dagegen nicht viel unternehmen. Dennoch ist es Ihr Recht, einen Anwalt einzuschalten oder Lobby-Arbeit unter den anderen Besitzern zu betreiben, um bei einer erneuten Abstimmung doch ihren Wunsch durchzusetzen. Als Teil der Eigentümerversammlung dürfen Sie zudem Modernisierungen beschließen, die Kostenverteilung ändern oder einen Verwalter bestellen – immer vorausgesetzt, es gibt eine Mehrheit.

Pflichten innerhalb einer Eigentümergemeinschaft

Eine wichtige Pflicht aller Eigentümer in einer Eigentümergemeinschaft für ein Haus oder Gründstück besteht darin, sich an den Gemeinschaftskosten zu beteiligen. Normalerweise ist es der Verwalter, der einen Wirtschaftsplan für jedes Kalenderjahr erstellt. Diesem Plan stimmen Sie auf der Eigentümerversammlung zu und zahlen dann das festgelegte Hausgeld. Dieses beinhaltet unter anderem die folgenden Kostenpunkte:

  • Verwaltungskosten
  • Instandhaltungskosten für Gemeinschaftseigentum
  • Müllabfuhrkosten
  • Beiträge zur Instandhaltungsrücklage

Ergänzend empfehlen wir Ihnen unseren Artikel zum Thema Bewirtschaftungskosten.

Beachten Sie auch, dass Sie als Käufer Ihre normalen Nebenkosten sowie die Grundsteuer für Ihren Anteil zu zahlen haben. Es kann auch sein, dass Nebenkosten für gemeinschaftlich genutzte Räume, wie etwa Heizkosten für den Flur, anfallen.

Außerdem ist es für die Eigentümergemeinschaft nötig, eine Wohngebäudeversicherung abzuschließen. Ebenso benötigt sie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung. Diese schließen Sie nicht als Privatperson, sondern gemeinsam mit den anderen Wohnungsbesitzern als Eigentümergemeinschaft ab. Normalerweise kümmert sich der Hausverwalter darum und die Eigentümerversammlung stimmSt der Versicherung zu. Je nach Immobilie kann es zudem sinnvoll sein, eine Glas- und Elektronikversicherung oder eine Hausgeldausfallversicherung abzuschließen. Diese beiden Versicherungen sind nicht obligatorisch. Wenn sie vorliegen, ist das für Sie als interessierten Käufer eventuell ein Hinweis darauf, dass es sich um eine komplizierte Bauweise handelt, dass die Eigentümergemeinschaft nicht zuverlässig zahlt oder dass es in der Vergangenheit Probleme in diesen Bereichen gab.

Sonderumlage in der Eigentümergemeinschaft.

Sonderumlage : Eigentumswohnung , Regelungen nach WEGIn manchen Fällen reichen die finanziellen Rücklagen einer Eigentümergemeinschaft nicht aus. Z.B. bei mangelnder Versicherungsdeckung bei Sturmschäden oder bei kurzfristigen Instandhaltungs- oder Umbaumaßnahmen. In diesem Falle kann die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. In diesem Artikel haben wir alle Informationen zum Thema Sonderumlage für Sie zusammengefasst.

Die Rolle des Eigentümergemeinschaft Verwalters

Immobilienverwaltung : Definition & AufgabenIm §20 des WEG ist festgehalten, dass die Eigentümergemeinschaft per Gesetz einen Verwalter bestellen muss. Dieser gehört meistens einer Verwaltungsfirma an. Es ist aber theoretisch auch möglich, einen der Eigentümer zum Verwalter zu machen. Dies bringt viel Verantwortung mit sich und ist ein Vollzeit-Job! Der Verwalter ist damit beschäftigt, die Eigentümerversammlungen zu organisieren und einzuberufen. Er setzt außerdem Beschlüsse um, indem er zum Beispiel Bauarbeiter beauftragt oder Zahlungen veranlasst. Darüber hinaus kümmert der Verwalter sich um Versicherungen, bringt Vorschläge in die Eigentümerversammlungen ein und berechnet das Hausgeld. Dementsprechend erhalten alle Eigentümer einer Gemeinschaft regelmäßig Post vom Verwalter.

Ein Verwalter darf für maximal fünf Jahre bestellt werden. Dann entscheidet die Eigentümergemeinschaft, ob sie den Vertrag mit ihm verlängern möchte oder ob ein neuer Verwalter einberufen werden soll. Als potenzieller Käufer einer Wohnung sollten Sie sich darüber informieren, wie die Beziehung zwischen Eigentümerversammlung und Verwalter ist. Setzen Sie sich mit beiden in Kontakt, um möglichst viele Informationen einzuholen. Wenn nämlich ein Konflikt vorhanden ist, kann das viele wichtige Entscheidungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft eines Hauses oder Grundstücks negativ beeinflussen. Idealerweise ist der Kontakt freundlich und minimal, damit Sie als Eigentümer möglichst wenig Arbeit haben. Diese sollte der Verwalter Ihnen nämlich abnehmen, sodass Sie nur noch ein paar wichtige Entscheidungen treffen müssen.

Fazit: Vor dem Wohnungskauf über die Eigentümergemeinschaft informieren

Die Eigentümergemeinschaft in einem Haus oder an einem Grundstück ist ausschlaggebend für alle Entscheidungen, die die Gemeinschaft betreffen. Als Wohnungskäufer sind Sie automatisch Teil der Eigentümerversammlung und haben einige Rechte und Pflichten. Es ist empfehlenswert, sich aktiv in der Versammlung einzubringen. Schon vor dem Kauf sollten Sie so viele Informationen wie möglich rund um die Eigentümergemeinschaft einholen (das können Sie Ihrem Immobilienmakler als Aufgabe mitgeben), um sich ein gutes Bild davon zu machen, wie das Verhältnis der Nachbarn untereinander ist. Dies kann den Kauf positiv oder negativ beeinflussen.

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