Das Thema Baufinanzierung ist im Bereich des Kaufs oder Baus einer Immobilie nahezu immer zentral. Dies liegt an der Tatsache, dass es dabei immer um hohe Geldsummen und sehr lange Planungszeiträume geht. Nicht selten fallen dabei Begriffe wie endfälliges Darlehen und Annuitätendarlehen. In beiden Fällen handelt sich um Arten von Immobilienkrediten. Doch welche dieser Alternativen ist wann interessant und was ist dabei letztlich zu beachten?
Annuitätendarlehen: Der Standard
Das Annuitätendarlehen lässt sich als der Standard im Bereich der Baufinanzierung bezeichnen. Hierbei vereinbart der Kreditnehmer mit der Bank ein Darlehen über eine gewisse Laufzeit (Zinsbindung) hinweg und beginnt sofort mit der Zurückzahlung. Diese erfolgt in gleichbleibenden Raten. Da jedoch die Zinsen immer nur auf den offenen Betrag berechnet werden, erhöht sich innerhalb der Rückzahlungsrate der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit immer mehr um den Betrag, der bei den Zinsen angespart wird.
Die Zinsbindung beschreibt dabei den Zeitraum, innerhalb dessen der vereinbarte Zinssatz unabhängig von der Zinsentwicklung an den Märkten gleich hoch bleibt. Kreditnehmer erhalten so also Planungssicherheit und brauchen sich keine Sorgen um Zinssteigerungen zu machen. Dafür können sie zumindest in den ersten 10 Jahren die Baufinanzierung auch nicht einfach so kündigen.
Beim Annuitätendarlehen können Kreditnehmer zudem auch noch die anfängliche Tilgung bestimmen. Diese sagt aus, welcher Anteil der Kreditschuld innerhalb des ersten Jahres getilgt werden soll. Später erhöht sich die Tilgung wie oben beschrieben automatisch.
Gängige Tilgungssätze liegen zwischen 1 und 3%, wobei es gerade in Niedrigzinsphasen lohnt, die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung zu investieren.
Anschlussfinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung
Nach Ablauf der Zinsbindung bleibt zudem eine gewisse Restschuld übrig, die im Rahmen einer Anschlussfinanzierung weiterfinanziert wird. Hierbei haben Kreditnehmer die Wahl zwischen zwei Alternativen:
1. Verlängerung bei der aktuellen Bank (Prolongation)
In diesem Fall schließt der Kreditnehmer auch die Anschlussfinanzierung wieder bei der bisherigen Bank ab. Normalerweise kommt die Bank einige Monate vor Ablauf der Zinsbindung mit einem Verlängerungsangebot auf den Kunden zu.
2. Umschuldung
Die Umschuldung beschreibt den Wechsel zu einer anderen Bank. Ein solcher Schritt ist immer dann interessant, wenn die Zinsen bei der neuen Bank deutlich günstiger ausfallen. Hier sollten Kreditnehmer allerdings beachten, dass eine Übertragung der Grundschuld als Sicherheit auch Kosten mit sich bringt. Diese müssen beim Vergleich zwischen Prolongationsangebot und Umschuldungsangebot mit eingerechnet werden.
Sollte das Zinsniveau zudem schon einige Jahre vor Ablauf der Zinsbindung sehr niedrig ausfallen, könnten die Immobilieneigentümer auch über ein Forward-Darlehen nachdenken. Mit einem solchen Darlehen ist es möglich, dass jeweils aktuelle Zinsniveau für ein Darlehen in der Zukunft fest zu vereinbaren. Gängige Zeiträume sind dabei 6-66 Monate. So lassen sich also die heutigen Zinsen für ein Darlehen nutzen, welches erst in 5 Jahren aufgenommen wird.
Endfälliges Darlehen: Niedrige Raten während der Laufzeit
Ein endfälliges Darlehen erklärt sich bereits aus seinem Namen. Kreditnehmer und Bank vereinbaren eine feste Laufzeit und gebundene Zinsen, die über den gesamten Zeitraum hinweg bezahlt werden. Die Tilgung der Kreditsumme selbst erfolgt jedoch mit einer einzigen großen Zahlung am Ende der Laufzeit.
Die Vorteile dieser Lösung liegen dabei auf der Hand:
- Niedrige Raten während der Laufzeit
- Während der Laufzeit kann die Kreditsumme angespart werden
Doch die Vorteile bringen leider auch Nachteile mit sich. Das größte Problem besteht in der Tatsache, dass die Zinskosten deutlich höher ausfallen als beim Annuitätendarlehen. Schließlich erfolgt während der Laufzeit keine Tilgung, so dass sich die Restschuld als Berechnungsbasis für die Zinsen nicht verringern kann. Darüber hinaus ist es erforderlich, während der Laufzeit Kapital anzusparen, um die Kreditschuld tilgen zu können. Viele Banken lassen sich auf endfällige Darlehen überhaupt nur dann ein, wenn bereits ein Bausparvertrag oder eine Lebensversicherung zur Verfügung steht, die zum Ende der Laufzeit als Rückzahlungsmöglichkeit zur Verfügung steht.
Wann lohnt sich welche Option?
Ein Annuitätendarlehen ist heute der Standardfall einer Baufinanzierung. Dies hat gute Gründe:
1. Planungssicherheit
Der Kreditnehmer kann über die gesamte Laufzeit hinweg mit der gleichen Rate planen. Somit lassen sich die Ausgaben für die eigene Finanzierung sehr gut in den monatlichen Finanzplan einbetten.
2. Sofortige Rückzahlung
Die Rückzahlung beginnt sofort, so dass auch die Restschuld über den Zeitverlauf schnell sinkt. Dies sorgt über längere Zeiträume dafür, dass die Zinskosten deutlich niedriger ausfallen.
Wer also eine ganz normale Baufinanzierung durchführen möchte, sollte dabei auf ein Annuitätendarlehen setzen. Trotzdem hat das endfällige Darlehen durchaus seine Berechtigung. In folgenden Fällen stellt es eine interessante Lösung dar:
1. Zwischenfinanzierung
Wenn hundertprozentig klar ist, dass der Geldbetrag, der zur Tilgung des Darlehens benötigt wird, an einem bestimmten Datum zur Verfügung steht – beispielsweise durch die Auszahlung einer Lebensversicherung – kann bis zu diesem Datum ein endfälliges Darlehen in Anspruch genommen werden. Die Betonung liegt hier allerdings auf „hunderprozentig“!
2. Hohe Renditen mit Vermögen
Wer in der Lage ist, mit seinem Vermögen wirklich hohe Renditen zu erzielen und entsprechende Sicherheiten stellt, kann so ebenfalls Geld sparen. Dies ist immer dann der Fall, wenn die persönliche Rendite höher liegt als die zu zahlenden Zinsen.
