Immobilienkauf in Spanien

So klappt’s mit dem spanischen Recht

Eine eigene Ferienwohnung auf Mallorca, eine mediterrane Finca in Andalusien – Spanien hat so viele schöne Ecken zu bieten. Mit der richtigen Unterstützung erwerben Sie Ihr Traum-Feriendomizil in einer der 17 autonomen Gemeinschaften des Landes.

Der Ausblick auf das schillernde Meer vom eigenen Pool aus, königlich residieren in einem luxuriösen Domizil auf Mallorca oder auf dem spanischen Festland – der Traum von der eigenen Immobilie in Spanien lässt sich mit dem nötigen Kleingeld nicht nur für Wohlhabende realisieren. Doch Vorsicht: Obwohl Deutsche ohne größere Hindernisse Immobilien in Spanien kaufen können, birgt der Kauf einige Stolperfallen – nicht zuletzt wegen des teilweise stark abweichenden Kaufrechts. Und auch die Frage der Kaufnebenkosten sollte nicht außer Acht bleiben. Erfahren Sie hier, wie Sie beim Immobilienkauf in Spanien Schritt für Schritt vorgehen.

Schritt 1: Die Traumimmobilie finden

Nicht immer ist die erste Idee auch tatsächlich die beste: Informieren Sie sich im Vorfeld über verschiedene Immobilien und lassen Sie sich hierfür Anschauungsmaterial zukommen. Eine Reise in die gewünschte Region ist unverzichtbar: Besichtigen Sie jede in die engere Auswahl gekommene Immobilie vor Ort und verschaffen Sie sich einen Überblick über den Zustand des Gebäudes und die rechtlichen Verhältnisse.

Schritt 2: Den Kauf vorbereiten

Grundsätzlich gilt: Als EU-Bürger haben Sie in Sachen Immobilienkauf dieselben Rechte wie ein Spanier. Eine Voraussetzung gibt es jedoch, um einen Häuserkauf rechtsgültig abschließen zu können: Sie brauchen die NIE (Número de Identidad de Extranjeros), die spanische Steuernummer für Ausländer. Diese können Sie entweder persönlich vor Ort bei der in der Region ansässigen Polizeidienststelle beantragen oder aber Sie sprechen beim Generalkonsulat von Spanien in Hamburg vor.

Achten Sie auf den korrekten Umgang mit Verträgen: Während ein Immobilienkauf in Deutschland eine notarielle Beurkundung erfordert, um rechtsgültig zu sein, reicht in Spanien bereits ein mündlicher Vertrag völlig aus. Ein vor Ort geschlossener Vorvertrag oder auch schriftlicher Kaufvertrag ist in Spanien auch ohne notarielle Beurkundung bindend.

Ehe Sie sich zum Kauf entscheiden, sollten Sie sich allerdings einige Dokumente vorlegen lassen und mehrere Aspekte in Bezug auf die rechtlichen Verhältnisse abklären:

• Baugenehmigung: Lassen Sie sich auch bei einem Bestandsbau immer die Baugenehmigung zeigen. Bei einem Schwarzbau droht Ihnen sonst selbst im Bestand der Abriss.
• Küstengesetz: Falls Sie sich für eine Immobilie in der Nähe der Küste entscheiden, informieren Sie sich, ob diese in Übereinstimmung mit dem Ley de Costas, dem Küstengesetz, gebaut wurde.
• Zustand: Klären Sie, ob die Immobilie irgendwie geartet instandgesetzt werden muss (z. B. ein defektes Dach), um böse Überraschungen nach dem Immobilienkauf in Spanien zu vermeiden.
• Ehepartner: Überprüfen Sie, ob der Verkäufer verheiratet ist, da nach spanischem Recht in diesem Fall die Zustimmung des Ehepartners erforderlich ist – andernfalls kann dieser den Kauf nachträglich für nichtig erklären.
• Registerauszug: Lassen Sie sich einen idealerweise beglaubigten Auszug aus dem spanischen Eigentumsregister zeigen, um sicherzustellen, dass der Verkäufer auch der Eigentümer und zum Verkauf berechtigt ist.

Schritt 3: Den Kauf abwickeln

Idealerweise schließen Sie mit dem Verkäufer zunächst einen privaten Kaufvertrag, der bereits die wichtigsten Informationen enthält. Gleichzeitig werden etwa 10 Prozent der Kaufsumme als Anzahlung fällig. Anschließend lassen Sie von einem Rechtsanwalt einen notariellen Kaufvertrag aufsetzen und durch einen Notar beurkunden. Dies ist zwar nicht zwingend erforderlich, aber zu Ihrer rechtlichen Absicherung sinnvoll, denn nur so kann der Eigentumsübergang in das Eigentumsregister (mit dem deutschen Grundbuch vergleichbar) eingetragen werden.

Die Nebenkosten: Beim Immobilienkauf in Spanien genau kalkulieren

Die Nebenkosten, die beim Kauf einer Immobilie in Spanien anfallen, sind oft deutlich höher als in Deutschland. Insbesondere müssen Sie mit diesen Positionen rechnen:

• Vermögensübertragungssteuer (IPT): ca. 6 – 10 Prozent des Kaufpreises, nur bei Bestandsimmobilien (nicht bei Neubauten), zahlbar innerhalb von 30 Tagen an das Finanzamt
• Mehrwertsteuer (IVA): 10 Prozent bei neuen Häusern und Wohnungen, 21 Prozent bei Gewerbeimmobilien oder Garagen, Zahlung an den Verkäufer, der sie an das Finanzamt abführt
• Juristische Dokumentensteuer (AJD) / Stempelsteuer: ca. 0,1 – 1,5 Prozent des Kaufpreises, fällt nur an, wenn ein notarieller Kaufvertrag geschlossen wird
• Veräußerungsgewinnsteuer: 3 Prozent des Kaufpreises, eigentlich vom Verkäufer geschuldet, kann aber alternativ vom Käufer eingefordert werden, wenn der Verkäufer nicht mehr greifbar ist
• Wertzuwachssteuer (IIVTNU): wird ebenfalls vom Verkäufer geschuldet, doch der Käufer haftet für die Zahlung

Neben dieser steuerlichen Belastung kommen weitere Kosten auf Sie zu, je nachdem welche Personen in den Kauf involviert waren. Für einen Makler müssen Sie 3 bis 5 Prozent des Kaufpreises einkalkulieren, wobei diese Kosten häufig schon auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden. Das Honorar für einen Rechtsanwalt bewegt sich meist zwischen 1,5 und 2 Prozent des Kaufpreises, ist aber verhandelbar. Der Notar verlangt für seine Tätigkeit 0,3 bis 2,5 Prozent.

Tipp: Insgesamt ist der Immobilienkauf in Spanien zwar auch für Privatpersonen machbar, es ist jedoch empfehlenswert, sich professionelle Unterstützung zu holen, um rechtliche Fallstricke von vornherein zu umgehen. Holen Sie sich die Hilfe eines Rechtsanwalts, der auf die Abwicklung solcher Kaufverträge spezialisiert ist und der sowohl der deutschen als auch der spanischen Sprache mächtig ist. Alternativ nehmen Sie die Hilfe eines Dolmetschers in Anspruch.