Wer ein Haus verkaufen möchte, muss wissen, was es Wert ist. Hier kommt eine Immobilienbewertung ins Spiel. Sie wird von verschiedenen Stellen durchgeführt und kann unterschiedliche Formen annehmen. Insbesondere das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren kommen in der Praxis zum Einsatz. Dieser Artikel beschäftigt sich mit den zahlreichen Facetten einer Immobilienbewertung und erklärt, worauf hierbei zu achten ist.
Darum ist eine Immobilienbewertung wichtig
Die Entwicklung der Immobilienpreise ist nicht planbar, sondern hängt von zahlreichen Faktoren ab, die zu teils erheblichen Schwankungen führen. Der aktuelle Wert einer Immobilie kann sich innerhalb weniger Wochen drastisch verändern. Für Laien ist es daher schwierig, einzuschätzen, wie viel ihre Immobilie wert ist. Das ist aber nötig, um diese gewinnbringend verkaufen zu können.
Wird ein zu hoher Preis für eine Immobilie veranschlagt, finden sich hierfür keine geeigneten Käufer. Der Verkaufsprozess zieht sich unnötig in die Länge und dringend benötigtes Geld wird nicht generiert. Wird hingegen ein zu geringer Preis veranschlagt, geht gutes Geld verloren. Das zeigt: Je genauer der Wert einer Immobilie bestimmt werden kann, desto zielführender ist das Angebot, das man potenziellen Käufern unterbreiten kann. Die Zusammenarbeit mit einem professionellen und erfahrenen Makler ist daher empfehlenswert.
Wer nimmt eine Immobilienbewertung vor?
Ganz unterschiedliche Stellen haben die Möglichkeit, eine Immobilienbewertung vorzunehmen. Hierzu gehören nicht zuletzt die Hausbesitzer selbst. Mit etwas Recherche ist es möglich, einen groben ersten Wert für den Marktpreis zu erhalten. Hierbei helfen Vergleichswerte und Überschläge bei den aktuellen Hauswerten. Allerdings ist zu berücksichtigen, dass es Immobilienbesitzern häufig an Erfahrung und Fachwissen fehlt, um eine Immobilienbewertung zielführend vorzunehmen.
Eine weitere Option besteht darin, einen Sachverständigen mit der Immobilienbewertung zu beauftragen. Ein solcher Gutachter sieht sich die Immobilie vor Ort an und nimmt verschiedene Aspekte wie die Bausubstanz in den Blick. Ausgehend davon bestimmt er den Wert. In anderen Fällen nimmt das Finanzamt eine Immobilienbewertung vor. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Erbschaftssteuer für eine geerbte Immobilie anfällt. Das Finanzamt orientiert sich hierbei in der Regel an den Bodenrichtwerten.
Es gibt verschiedene Online-Anbieter, die kostenlose Hausbewertungen vornehmen. Hierfür müssen die Immobilienbesitzer lediglich einige Informationen zu dem jeweiligen Gebäude abgeben. Bei dieser Art der Bewertung kommt in der Regel das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Nicht zuletzt können Hausbesitzer auf einen Makler vor Ort zurückgreifen. Dieser nimmt eine professionelle Immobilienbewertung vor und unterstützt die Auftraggeber beim Verkauf der Immobilie.
Die wichtigsten Kriterien bei einer Immobilienbewertung
Bei einer Immobilienbewertung werden unterschiedliche Kriterien herangezogen. Einer der wichtigsten Aspekte ist die Lage. Sie entscheidet unter anderem darüber, wie komfortabel eine Immobilie genutzt werden kann. Hierbei muss grundsätzlich zwischen der Mikro- und Makrolage unterschieden werden. Des Weiteren spielt in diesem Zusammenhang die Infrastruktur eine wichtige Rolle. Wie gut ist die Immobilie erreichbar, gibt es Parks und Grünflächen in der Nähe und vieles weitere.
Des Weiteren wird bei einer Immobilienbewertung die Bausubstanz des jeweiligen Gebäudes in den Blick genommen. Hierzu zählt beispielsweise der Zustand des Mauerwerks aber auch die Qualität der Fenster und Türen. Zudem untersuchen die Prüfer die energetische Beschaffenheit. Entsprechende Informationen müssen im Energieausweis zu finden sein. Ferner wird geprüft, welche Nutzungsmöglichkeiten die Immobilie bietet. Hierbei spielen sowohl die bereits vorhandenen Räume als auch die durch den Bebauungsplan ermöglichten Erweiterungen eine Rolle.
Ebenfalls ausschlaggebend bei der Immobilienbewertung ist das Alter eines Gebäudes. Je neuer es ist, desto geringer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen nötig werden. Ebenso wird bei einer Immobilienbewertung die Ausstattung berücksichtigt. Wenn eine Immobilie regelmäßig erneuert, gewartet und modernisiert wurde, ist die Ausstattung so gut, dass dies den Wert des Gebäudes erhöht.
Auf die Art der Immobilie kommt es an
Bei einer Immobilienbewertung ist zu prüfen, um welche Art von Immobilie es sich handelt. So haben Häuser beispielsweise einen anderen Wert als Wohnungen. Im letzten Fall ist zu klären, wie es um die WEG bestellt ist, zu der die jeweilige Wohnung gehört. Nicht zuletzt ist entscheidend, ob es sich um ein Wohngebäude oder um Gewerbeimmobilien handelt.
Bei einer Immobilienbewertung wird nicht nur das Haus oder die Wohnung selbst in den Blick genommen. Ebenso ist entscheidend, wie groß das Grundstück ist, auf dem sich das Gebäude befindet. Kann dieses genutzt und ausgebaut werden? Welche Komponenten gehören zu dem Grundstück und wie viel davon ist bereits verbaut? Diese und weitere Aspekte wirken sich auf den Wert der darauf befindlichen Immobilien aus.
Wissenswertes zum Vergleichswertverfahren
Bei einem Vergleichswertverfahren wird der Wert einer Immobilie dadurch ermittelt, dass sie mit anderen Immobilien mit vergleichbarer Lage, Ausstattung und Alter verglichen wird. Wichtige Kriterien für den Vergleich sind die Größe, der energetische Zustand und die Gebäudeart. Neben der Immobilie selbst wird auch das Umfeld betrachtet, in dem sie sich befindet. Nur wenn die jeweiligen Gebäude tatsächlich vergleichbar sind, kann das Vergleichswertverfahren angewendet werden.
Das gibt es über das Sachwertverfahren zu wissen
Wenn es keine geeigneten Vergleichsobjekte für ein Vergleichswertverfahren gibt, kommt häufig das Sachwertverfahren zum Einsatz. Hierbei wird geprüft, wie viel es kosten würde, ein bereits bestehendes Gebäude wiederzubeschaffen oder neu zu bauen. Hierbei werden vor allem die baulichen Anlagen in den Blick genommen, während sich das Vergleichswertverfahren stärker auf das Grundstück fokussiert. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass das Sachwertverfahren nur bei nicht vermieteten Immobilien zum Einsatz kommt.
Hintergründe zum Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Immobilien kommt in der Regel das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Der Name deutet darauf hin, dass bei der Immobilienbewertung nicht nur der Wert des Gebäudes selbst untersucht wird, sondern auch die Erträge, die es abwirft. In diesem Zusammenhang geht es um die Renditen, die mit einem Gebäude erwirtschaftet werden können. Die erwirtschafteten Einnahmen werden mit den regelmäßigen Kosten verrechnet, um so zu einem sinnvollen Wert zu kommen. Wer lediglich den Immobilienwert an sich betrachtet, verschenkt bei Mietimmobilien häufig gutes Geld. Immerhin lässt sich über die Mieteinnahmen im Laufe der Zeit eine Menge Geld einnehmen.
Online-Immobilienbewertungen erfreuen sich großer Beliebtheit
Lange Zeit war es so, dass sich Menschen, die eine Immobilie verkaufen wollten, an einen Makler vor Ort wenden mussten. Dieser besitzt ein großes Netzwerk und kennt sich mit den regionalen Besonderheiten des Immobilienmarktes aus. Zudem kann er bei unterschiedlichen Aufgaben wie der Erstellung eines Exposees helfen und die passende Zielgruppe für ein bestimmtes Gebäude ermitteln.
Heutzutage nutzen viele Immobilienbesitzer die Möglichkeiten der Digitalisierung, um den Wert ihrer Immobilie zu bestimmen. Zahlreiche Dienstleister stellen eine kostenlose Bewertung anhand bestimmter Kriterien zur Verfügung. Diese Strategie ist längst nicht so umfassend und präzise wie andere Verfahren bei der Immobilienbewertung, sie gibt aber bereits einen guten ersten Eindruck. Bei der Auswahl des jeweiligen Anbieters ist wichtig, dass diese vielfältiges Wissen und Erfahrung mitbringt und dass sich keine versteckten Kosten in dem jeweiligen Angebot befinden.
Darum lohnt sich die Zusammenarbeit mit professionellen Maklern
Der größte Vorteil an einer Zusammenarbeit mit einem professionellen Makler besteht darin, dass man viele Aufgaben auslagern kann. Ein Immobilienverkauf ist mit einer Vielzahl von Tätigkeiten und jeder Menge Bürokratie verbunden. Die Immobilienbesitzer können schwierige Aufgaben an den Makler auslagern und wissen, dass diese von einer kompetenten und erfahrenen Fachkraft erledigt werden.
Des Weiteren spart ein Makler bei der Suche nach geeigneten Käufern eine Menge Zeit. Er weiß genau, in welchem Umfeldern und auf welchen Portalen eine bestimmte Immobilie gut aufgehoben ist. Außerdem verfügt er über ein großes Netzwerk, um die Immobilie an den geeigneten Stellen präsentieren zu können. Er kennt sich mit den Mechanismen des Immobilienmarktes aus und kann diese im Sinne der Kunden nutzen. Wo sich die Immobilienbesitzer erst mühsam in eine Thematik einlesen und verschiedene Portale begutachten und einander gegenüberstellen müssen, kennt sich der Makler bereits gut aus. Eine erhebliche Zeit- und Kostenersparnis ist somit möglich.
Den Immobilienwert erhalten oder erhöhen
Je besser der Zustand einer Immobilie ist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, beim Verkauf einen guten Preis zu erzielen. Deswegen sollten Immobilienbesitzer alle Maßnahmen ergreifen, um den Wert ihrer Immobilie zumindest zu erhalten oder sogar noch zu steigern. Zu den werterhaltenden Maßnahmen gehören insbesondere Renovierungen. So können beispielsweise Schönheitsreparaturen vorgenommen werden, damit eine Immobilie von Anfang an einen guten Eindruck macht. Instandhaltungsarbeiten sind dann sinnvoll, wenn Defekte an einer Immobilie vorliegen, die deren Wert reduzieren könnten. Sanierungen werden dann nötig, wenn an älteren Gebäuden Schäden vorliegen.
Es gibt aber auch zahlreiche Möglichkeiten, den Wert einer Immobilie zu erhöhen und somit einen besseren Verkaufspreis zu erzielen. So kann eine Fassadendämmung angebracht werden, die für eine bessere Energieeffizienz sorgt. Dasselbe gilt für den Austausch der Heizungsanlage. Wer von einer teuren und umweltschädlichen Ölheizung auf eine moderne und ökologische Wärmepumpe umsteigt, hat gleich deutlich mehr gute Verkaufsargumente an der Hand. Ebenso ist es möglich, die Bäder zu modernisieren und auf den aktuellen Stand zu bringen.
Wichtige Unterlagen für eine Immobilienbewertung
Damit eine Immobilienbewertung schnell und professionell durchgeführt werden kann, müssen verschiedene Dokumente vorliegen. Hierzu gehören insbesondere ein Grundbuchauszug und der Energieausweis. Ebenso ist es hilfreich, wenn ein Auszug aus der Flurkarte und dem Baulastenverzeichnis vorliegt. Bauzeichnungen des Hauses helfen ebenfalls dabei, dessen Wert möglichst exakt zu bestimmen.
Sollten Modernisierungsmaßnahmen an der Heizung, dem Dach oder der Dämmung vorgenommen worden sein, ist es wichtig, dass entsprechende Nachweise vorliegen. Ebenso müssen alle relevanten Daten zum Erbbaurecht und zum Denkmalschutz vorliegen, um einen Immobilienwert sinnvoll einschätzen zu können. Wenn es sich bei der Immobilie um einen Mietobjekt handelt, müssen zudem die jeweiligen Mietverträge vorhanden sein.
Fazit
Es ist ein weiter Weg von der Idee zu einem Hausverkauf bis zu der tatsächlichen Umsetzung. Eine professionelle Immobilienbewertung ist ein wichtiger Schritt auf diesem Weg. Hierbei stehen unterschiedliche Strategien und Bewertungsverfahren zur Auswahl. Welches davon am besten geeignet ist, hängt vor allem davon ab, um welche Art von Immobilie es sich handelt. Grundsätzlich ist es möglich eine Immobilienbewertung eigenständig vorzunehmen, es ist in den meisten Fällen jedoch sinnvoll und kostengünstig, mit einem professionellen Dienstleister zusammenzuarbeiten.