Bauherr

Der Bauherr ist stets derjenige, der sowohl rechtlich als auch wirtschaftlich für ein Bauvorhaben zuständig ist. Das sind häufig Privatpersonen. Aber auch eine Firma, die ein Gebäude in Auftrag gibt, kann ein Bauherr sein. Dann handelt es sich statt einer natürlichen um eine juristische Person. Hier erfahren Sie, welche Pflichten ein Bauherr hat, was zu seiner Haftbarkeit gehört und welche Änderungen seit dem 1. Januar 2018 im Bauvertragsrecht gelten.

Die Pflichten eines Bauherren

Der Bauherr ist für alle wichtigen Angelegenheit rund um den Bau verantwortlich. Er muss unter anderem einen Architekten und einen Unternehmer beauftragen, die dann den Bau gemeinsam umsetzen. Bei größeren Bauten ist es üblich, dass der Bauherr einen Wettbewerb auslobt, um den Entwurfsverfasser zu finden. Dies ist nach Erwerb des Landes der erste Schritt. Danach gilt es, ein Bauunternehmen zu beauftragen. Dabei hat der Bauherr vergleichsweise freie Hand. Wenn es sich allerdings um öffentliche Gebäude handelt, ist ein faires und transparentes Auswahlverfahren wichtig. In manchen Fällen spielen auch sogenannte Public-Private-Partnerships eine Rolle bei der Vergabe.

Dabei ist es die Verantwortung des Bauherren, dass alle Aspekte des neuen Gebäudes den geltenden gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Er ist zudem dafür zuständig, die nötigen Anträge zu stellen, Genehmigungen einzuholen und den Kontakt zur Bauaufsichtsbehörde aufrecht zu erhalten. Für Privatpersonen bedeutet das, dass Sie als Hausbauer auch zugleich der Bauherr sind. Dies sind Ihre wichtigsten Verantwortlichkeiten:

• Vorbereitung des Baus inkl. aller Genehmigungen
• Absprachen mit Architekten oder anderen Entwurfsverfassern
• Überwachung des Baus
• Ausführung des Bauvorhabens mithilfe eines Unternehmens
• Sicherheit und Verkehrssicherheit mit einem Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan gewährleisten
• rechtliche Vorschriften einhalten
• finanzielle Haftung

Den Bauherren haftbar machen

Der Bauherr ist bis zur Fertigstellung des Gebäudes finanziell und auch ideell haftbar. Das Gebäude gehört ihm offiziell erst nach der Fertigstellung, Bezahlung, Abnahme und dem Eintrag in das Grundbuch. Eine Ausnahme besteht darin, wenn Sie als Bauherr alle anfallenden Arbeiten selbst erledigen und auch die entsprechenden Rechnungen an sich selbst schicken. Da aber kaum jemand alle nötigen Fähigkeiten hat, die es für den Hausbau braucht, kommt das eher selten vor. Vielmehr müssen verschiedene Bauträger engagiert werden, die sich unter anderem um die Elektrik, die Statik, das Dach und die Sanitäranlagen sowie die Heizungen kümmern.

Sollten die Bauträger aber unzureichende Leistungen erbringen, können sowohl der Bauherr als auch die zuständige Bauaufsichtsbehörde einen Austausch verlangen. In diesem Fall kündigt der Bauherr den bestehenden Vertrag und sucht nach einem neuen Bauunternehmen, das die Aufgaben besser oder zuverlässiger erledigen kann. Darüber hinaus ist es möglich, Sachverständige zu Rate zu ziehen, um eventuell entstandene Schäden oder Verspätungen beim Bau zu begutachten. Die Bauaufsichtsbehörde darf die Bauarbeiten auch einstellen lassen, bis die entsprechenden Sachverständigen vor Ort waren. Wechselt der Bauherr, ist es wichtig, dies der Bauaufsichtsbehörde direkt mitzuteilen.

Unterschied Bauherr und Bauträger

Der Bauträger ist stets ein Unternehmer (nach §14 BGB). Er erwirbt unbebaute Grundstücke und bebaut diese. Erst im Nachgang werden Grundstück und Gebäude / Immobilien zusammen veräußert. Der Bauträger verspricht also sowohl die eigentliche Bauleistung, als auch die Übertragung des Eigentums. Dabei haben Verträge mit Bauträgern stets auch den Charakater von Werkverträgen -> Es wird also die Übergabe eines einwandfreien, wie vertraglich definierten, Werkes (in diesem Fall das bebaute Grundstück mit einwandfreier Immobilie) gefordert.

Der wesentliche Unterschied zwischen Bauherren und Bauträgern liegt oft darin, dass ein Bauherr in aller Regel mit seiner Leistung beauftragt wird. Er finanziert ein Bauvorhaben (anders als der Bauträger) nicht auf eigene Kosten und im eigenen Risiko.

Rechtliche Informationen zum Bauherren

All dies ist im Bauvertragsrecht festgehalten, das Anfang 2018 überarbeitet wurde. Als Bauherr sollten Sie sich intensiv mit dem Gesetzestext auseinandersetzen. Die Neuerungen sollen mehr Sicherheit und Transparenz für den Bauherren, aber auch für die anderen am Vertrag beteiligten Parteien gewährleisten. Ein Widerrufsrecht ist beispielsweise eine der wichtigen Neuerungen. Zugleich ist es Pflicht geworden, in den Bauvertrag eine detaillierte Baubeschreibung aufzunehmen. Dazu gehören auch Leistungsbeschreibungen, genaue Gebäudedaten, Angaben zur Baukonstruktion der wesentlichen Gewerke und Angaben zu Qualitätsmerkmalen.

Daneben sollte der Bauherr stets über aktuelle Entwicklungen im Bereich Bauwesen auf dem Laufenden sein. Wenn das Gebäude beispielsweise Solarzellen enthält, müssen diese den aktuell geltenden Vorgaben entsprechen. Neue Gebäude in Deutschland müssen zudem energieeffizient sein und mit ihren Kennzahlen überzeugen. Mit den Gesetzesänderungen im Bauvertragsrecht müssen Unternehmer nun dem Bauherren auf Nachfrage Unterlagen übergeben, die nachweisen, dass öffentlich-rechtliche Vorschriften eingehalten werden.

Empfehlung: Abonnieren Sie eine Zeitschrift oder einen E-Newsletter aus dem Bereich Bauwesen und Baurecht, um als Bauherr stets über neue Entwicklungen und Gesetzeslagen informiert zu sein.