Für Häuslebauer, die sich nicht gut mit dem Hausbau auskennen, ist es sinnvoll, mit einem Bauträger zusammenzuarbeiten. Dabei handelt es sich um große Unternehmen, die oft eine ganze Neubausiedlung erstellen. So ist es möglich, ein Haus schlüsselfertig zu kaufen. Allerdings sind meist keine Sonderwünsche an der Gestaltung möglich. In diesem Artikel geht es um den Bauträgervertrag, seinen Inhalt und mögliche Stolperfallen.
Der Inhalt des Bauträgervertrags
Das eigene Haus ist nach wie ein großer Traum vieler Deutscher, und noch dazu ein wichtiges Statussymbol. Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser locken zum Kauf. Bauträger führen meist größere Projekte durch und bieten daher mehrere Optionen für Käufer an. Allerdings ist es wichtig, sich genau mit dem Bauträgervertrag auseinanderzusetzen. Anders als beim klassischen Hauskauf oder bei einem Bauvertrag ist hier der Bauträger der Eigentümer des Grundstücks. Er tritt zugleich als Bauherr auf. Kunden kaufen ein Grundstück und die Garantie, dass der Bauträger darauf ein entsprechendes Einfamilienhaus, Doppelhaus, Reihenhaus oder eine andere gewünschte Immobilie baut.
Der Erwerber oder Wohnungssuchende ist beim Bauträgervertrag also nicht der Bauherr. Er kauft eine Bauverpflichtung und wir erst zu einem späteren Zeitpunkt der Eigentümer der Immobilie, obwohl die Zahlungen schon früher fertig sind. Der Vertrag zwischen Bauträger und Erwerber wird festgelegt, dass der Bauträger das Eigentum verschaffen muss. Details dazu stehen in der Makler- und Bauträgerverordnung.
Mögliche Stolperfallen im Bauträgervertrag und Tipps zur Absicherung
Allerdings passiert es häufig, dass der Käufer klare Regelungen im Bauträgervertrag einfach annimmt und nicht genau nachliest. Dies führt zu enttäuschten Erwartungen, denn es gibt verschiedene Fallstricke und Stolperfallen bei Bauträgerverträgen. Wichtig ist zunächst einmal, den Vertragsentwurf, der vom Notar kommt, einer Prüfung zu unterziehen. Dabei kann der Bauherren-Schutzbund e.V. helfen. Der Bauträgervertrag ist erst nach der notariellen Beurkundung der Unterschriften beider Parteien gültig.
Neben der kompletten Leistungsbeschreibung sollten Unterzeichner eines Bauträgervertrags auch darauf achten, wann der Übergabetermin ist und was bei eventuellen Verspätungen passiert. Auch der Preis für das fertige Haus muss im Bauträgervertrag deutlich erkennbar sein und alle Nebenkosten enthalten. Im Folgenden listen wir 9 typische Fallen im Bauträgervertrag auf und geben Hinweise dafür, wie Kunden diese umgehen können.
Die Eigentümerfalle
Kunden sollten anhand des Bauträgervertrags feststellen können, ab wann sie Eigentümer der Immobilie sind. Dies ist normalerweise erst dann der Fall, wenn die Wohnung oder das Haus fertiggestellt ist. Bereits davor muss der Erwerber allerdings Zahlungen leisten, und zwar in bis zu sieben Raten. Wichtig ist es, den Vertrag erst dann zu unterschreiben, wenn der Bauträger das entsprechende Grundstück nachweislich besitzt und eine gültige Baugenehmigung eingeholt hat. Andernfalls bleibt der Erwerber im schlimmsten Fall auf einem Grundstück ohne Nutzen sitzen.
Die Grundschuldfalle
Um das Objekt zu finanzieren, trägt die Bank eine Grundschuld im Grundbuch für die entsprechende Immobilie ein. Für den neuen Eigentümer ist es wichtig, diese Schuld von Lasten zu befreien. Das bedeutet, dass die Bank die Immobilie aus der Haftung ausschließt. Für den Fall, dass der Bau nicht abgeschlossen wird, muss der Erwerber dank lastenfreiem Eigentum daher nicht haften.
Die Vormerkungsfalle
Da es sich bei einer Immobilie um einen großen Wert handelt, ist es essenziell, die Eigentumsübertragung gut abzusichern. Laut der Makler- und Bauträgerverordnung darf der Bauträger erst dann seine erste Rate einfordern, wenn die Rechte des neuen Eigentümers per Auflassungsvormerkung im Grundbuch festgehalten sind. Außerdem muss der Bauträger eine Sicherheit dafür leisten, dass er die Immobilie rechtzeitig fertigstellen wird. Dabei handelt es sich um fünf Prozent des Vergütungsanspruchs, die auf die erste Zahlung angerechnet werden. Daher sollten Erwerber sich vor der ersten Zahlung bestätigen lassen, dass sie mit einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch stehen. Eine Bauträgerbürgschaft bietet außerdem keine volle Sicherheit.
Die Kontofalle
Oft ist es nicht ganz klar, auf welches Konto die zu zahlenden Leistungen gehen sollen. Dies muss das Konto der Bank sein, die den Bauträger finanziert. Kunden sollten daher vor der Überweisung sicherstellen, dass ihr Geld nicht auf das Geschäftskonto des Bauträger geht. Zwar lässt sich dieser Fehler normalerweise rückgängig machen, ist aber mit Kosten und Aufwand verbunden. Es besteht zudem das Risiko, eine Deadline für eine Rate zu verpassen, was zu Mahnkosten führt.
Die Sonderwunschfalle
Eventuelle Sonderwünsche an der Immobilie sollten von Anfang im Bauträgervertrag enthalten sein. Denn wer nach der notariellen Beurkundung des Vertrags noch Änderungen hinzufügen möchte, sollte mit hohen Preisen rechnen. Zugleich besteht bei Vorauszahlungen für Sonderwünsche ein Risiko. Kunden sollten daher darauf achten, diese besonders detailliert darzustellen und sich schon im Vertrag auf den Preis zu einigen.
Die Bürgschaftsfalle
Viele Bauträger arbeiten statt mit den vorgesehenen Zahlungsraten mit Vorauszahlungen des Erwerbers, die gegen eine Bauträgerbürgschaft möglich sind. Jedoch sind Erwerber bei dieser Variante weniger gut abgesichert, denn die Bürgschaft schützt nicht vor Verzugsschäden, entgangenen Steuervorteilen bei verspäteter Fertigstellung oder Zahlungspausen bei Baumängeln. Daher ist es wichtig, eine Bürgschaftsurkunde von einem Fachanwalt prüfen zu lassen, um Fallen zu entgehen.
Die Kostenfalle
Im Bauträgervertrag sollten alle Kosten detailliert aufgeschlüsselt und festgelegt sein. Da Erwerber von Immobilien sich häufig nicht mit den anfallenden Nebenkosten auskennen, nutzen manche Bauträger diese Wissenslücke aus. Besonders bei den Erschließungs- und Anschlusskosten gilt es daher, vorsichtig vorzugehen. Wenn im Vertrag festgehalten ist, dass der Bauträger diese Kosten übernimmt, ist mit der ersten Abschlagszahlung schon ein zusätzlicher Posten fällig, den der Erwerber nicht erwartet. Außerdem handelt es sich meist um eine Abschlagszahlung, da die Gemeinde ein wenig Zeit benötigt, um die Erschließungs- und Anschlusskosten zu ermitteln. Auch hier sollten Kunden einen Anwalt zur Rate ziehen.
Die Eigentümerfalle
Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird automatisch Teil einer Haus- und Eigentümergemeinschaft. Um sicherzustellen, dass diese nicht zerstritten ist, Gerichtsprozesse laufen hat oder mit anderen Problemen kämpft, sollten Erwerber sich gut über die Situation informieren. Dafür brauchen sie die Teilungserklärung, die Haus – oder Gemeinschaftsordnung und Protokolle der Eigentümerversammlung, aus denen sich häufig viel herauslesen lässt. Es kann auch nicht schaden, die potenziellen neuen Nachbarn vor der Vertragsunterzeichnung persönlich kennenzulernen.
Die Nachbesserungsfalle
Manche von einem Bauträger erbauten Immobilien weisen nach ihrer Fertigstellung deutliche Mängel aus. Im Bauträgervertrag ist jedoch oft nur ein Nacherfüllungsrecht für die Ausbesserung drastischer Mängel festgehalten. Erwerber sollten daher darauf achten, dass zusätzliche gesetzliche Rechte zum Schadensersatz, zum Rücktritt vom Kauf und zur Preisminderung im Vertrag enthalten sind.
Einen guten Bauträger finden
Um sich den Ärger mit möglichen Stolperfallen zu sparen, ist es sinnvoll, online mehr Informationen über den anvisierten Bauträger zu recherchieren. Häufig haben Bekannte oder Familienmitglieder auch eine gute Empfehlung. Das entlässt einen zwar nicht aus der Verpflichtung, dennoch das Kleingedruckte im Vertrag zu lesen, aber es führt zu einer höheren Wahrscheinlichkeit, dass der Hauskauf problemlos abläuft.