Die Begriffe Grundflächenzahl (GRZ) / Baugrenze erklärt
In jedem Bebauungsplan für ein vorhandenes Grundstück ist die sogenannte Grundflächenzahl (auch GRZ) als Baugrenze enthalten. Sie gibt an, wie viele Quadratmeter eines Grundstücks maximal bebaubar sind. Damit stellt die Zahl ein Baunutzungsmaß dar, das zugleich ein wichtiges städtebauliches Instrument ist. Ausnahmen stellen Garagenbauten dar, die eine zusätzliche Bebauung von weiteren 50% ermöglichen. Die GRZ darf 0,8 nicht überschreiten.
Der Hintergrund der Grundflächenzahl Baugrenze
Die maximal erlaubte Grundfläche einer jeden Immobilie ist in der Grundflächenzahl festgelegt. Sie stellt eine Dezimalzahl zwischen 0 und 1 dar, wobei die 1 bedeutet, dass ein Grundstück zu 100% bebaut ist (werden darf). Vor allem für Grundbesitzer, die ihr Land verkaufen möchten, ist diese Kennzahl sehr wichtig. Denn je höher sie ist, desto mehr Wert hat das Grundstück. Die örtlichen Planungsbehörden legen die Grundflächenzahl für alle unbebauten Grundstücke fest. Darüber hinaus gibt es einige weitere wichtige Kennzahlen, mit denen Sie sich vertraut machen sollten:
- die Geschoßflächenzahl gibt an, wie das Verhältnis der maximalen Fläche aller Geschosse eines Gebäudes ist
- die Baumassenzahl gilt für Industriegebiete und regelt die maximale Baumasse (m³)
- die Anzahl der Geschosse und auch die maximale Höhe eines Gebäudes sind meistens ebenfalls im Bebauungsplan geregelt
Es ist oft möglich, die Baugrenze der Grundflächenzahl minimal zu überschreiten. Dies sollten Sie allerdings erst nach Abspräche mit den zuständigen Behörden tun, um zu vermeiden, dass Sie einen Teil des Gebäudes abreißen müssen. Eine Garage darf eine zusätzliche Fläche von 50% der angegebenen Grundflächenzahl besetzen. Wenn Ihr Haus also eine maximale Grundfläche von 400m² haben darf, können Sie für die Garage zusätzliche 200m² veranschlagen. Je nach Art der Garage benötigen Sie aber dennoch eine Baugenehmigung. Insgesamt dürfen Sie eine Grundflächenzahl von 0,8 rechtlich nicht überschreiten.
Formel zur Berechnung der Grundfläche und Beispiele
Wenn Ihnen die Grundflächenzahl bereits vorliegt, müssen Sie diese nur mit der Gesamtfläche des Grundstücks multiplizieren. So erhalten Sie eine Quadratmeterzahl, die die maximale Fläche des Gebäudes angibt (das auf dem Grundstück entstehen darf). Wie genau Sie die Fläche aufteilen, liegt allerdings bei Ihnen. Breite, Länge und Höhe der Immobilie unterliegen zugleich einer weiteren Baugrenze, über die Sie im Artikel zur Geschoßflächenzahl mehr Informationen finden. Bei industriellen Objekten ist die Baumasse zusätzlich zur Grundflächenzahl besonders wichtig.
Das bedeutet, dass eine Grundflächenzahl von 0,4 insgesamt 400m² eines 1.000m² großen Grundstücks bebaut werden dürfen. Die jeweils gültige Grundflächenzahl wird von der zuständigen Gemeinde vorgegeben, die ihrerseits Vorgaben für jedes Baugebiet unterliegt. In Kleinsiedlungsgebieten gilt normalerweise eine Grundflächenzahl von 0,2. Kerngebiete haben eine maximale Grundflächenzahl von 1,0, was aber inzwischen verboten ist. Alte Mietskasernen haben beispielsweise derart hohe Werte, denn damals galten andere städtebauliche Prinzipien. In allgemeinen Wohngebieten liegt die Grundflächenzahl normalerweise bei 0,4, bei besonderen Gebieten bei 0,6. Gewerbegebiete erhalten eine erlaubte Grundfläche von bis zu 0,8. Diese Zahlen sollten Sie stets penibel im Bebauungsplan überprüfen.
Gesetze und rechtliches zur Grundflächenzahl / Baugrenze
Das deutsche Baurecht beschreibt in der Baunutzungsverordnung §§16-21a alle Details rund um das Maß der baulichen Nutzung. Im §19 finden Sie weitere Informationen zur Grundflächenzahl. Wichtig ist, dass Sie die Maße des Baugrundstücks kennen oder im Plan vorliegen haben. Dabei spielt häufig die Straßenbegrenzungslinie eine Rolle, die aber nicht immer vorhanden ist. In diesen Fällen sollten Sie rechnen, dass Ihr Grundstück erst hinter der tatsächlichen Straßengrenze beginnt. Sie dürfen die erlaubte Grundfläche durch Garage, weitere Autostellplätze, Nebenanlagen und unterirdische Bauanlagen wie Keller um die erwähnten 50% überschreiten – vorausgesetzt, die Grundflächenzahl ist nach wie vor kleiner als 0,8.
Im Einzelfall ist es möglich, abweichende Regelungen im Bebauungsplan zu treffen. Das ist dann möglich, wenn nur geringe Auswirkungen auf den Boden vorliegen oder die Grundstücksnutzung anderenfalls zweckentfremdend wäre. Es ist sinnvoll, eine gute Beziehung zur zuständigen Planungsbehörde haben. So können Sie eventuelle Abweichungen gemeinsam besprechen und dafür die entsprechende Unterstützung erhalten.
