Das Leben steckt voller Überraschungen. Zum Beispiel kann sich im Laufe der Zeit der Bedarf an Wohnraum komplett verändern. Wer dann eine neue Immobilie sucht, benötigt einen günstigen Kredit und in der heutigen Zeit oftmals einen guten Immobilienmakler. Wer seine Traumimmobilie bereits gefunden hat, kann sich glücklich schätzen. Läuft der Hauskredit aus, müssen Darlehensnehmer entscheiden, wie es mit der Immobilienfinanzierung weitergehen soll. Meist liegen zum Ende der Zinsbindung noch Restschulden auf dem laufenden Kredit. Das heißt: Entweder können diese auf einen Schlag abgelöst werden oder eine Anschlussfinanzierung muss geregelt werden. Mit einer Umschuldung des Immobilienkredits können Darlehensnehmer momentan eine Menge Geld sparen.
Immobilienmakler und Bankexperten als Ratgeber nutzen
Ganz gleich, ob eine neue Immobilie finanziert werden soll oder eine Umschuldung ansteht – in jedem Fall kann ein günstiger Kredit helfen, langfristig viel Geld zu sparen. Doch bevor eine Finanzierung ansteht, führt der Weg zur Immobilie in den meisten Fällen erst einmal zu einem Immobilienmakler. Der Experte soll helfen, das ideale Grundstück, das Traumhaus oder die passende Wohnung zu finden. Mit einem professionellen Überblick über die aktuelle Marktlage ist der Immobilienmakler oft maßgeblich daran beteiligt sein, das passende Objekt schon bald in den Besitz des Kunden zu bringen. Bevor jedoch ein Kaufvertrag unterschrieben werden kann, kommen weitere Experten ins Spiel, wie zum Beispiel die Berater der Kreditinstitute oder Kreditvermittler. Ob online oder vor Ort helfen sie, den individuell günstigsten Immobilienkredit zu finden. Auch bei einer Umschuldung des Immobilienkredits oder bei einer Zusammenfassung mehrerer Kredite zu einem können die Finanzexperten helfen, das neue Darlehen an die aktuellen Bedürfnisse des Kreditnehmers anzupassen.
Mögliche Fälle bei einer Umschuldung des Kredits
Wie sagt man so schön: Viele Wege führen nach Rom. Im übertragenen Sinn trifft das auch auf die Finanzierung eines Immobilienkredits sowie die Umschuldung eines solchen zu. Zum einen bringt jeder Kreditnehmer andere Voraussetzungen mit. Zum anderen gibt es eine Vielzahl von Finanzierungsangeboten der unterschiedlichen Anbieter. Die Kredite lassen sich wiederum auf verschiedene Art und Weise anpassen, wie anhand der nachfolgenden Fälle beispielhaft aufgezeigt wird.
Fall 1: Die Traumimmobilie ist gefunden und nun steht eine Anschlussfinanzierung an.
Diese ist nötig, wenn der abgeschlossene Baukredit ausläuft. Meist sind am Ende der Zinsbindung noch Restschulden für diesen Kredit vorhanden, da die Tilgung für die Finanzierung meist länger läuft als die Zinsfestschreibung für den Immobilienkredit. Im Regelfall werden die Zinsbindungen für fünf, zehn oder 15 Jahre festgeschrieben. Nach dieser Zeit erhalten die Darlehensnehmer frühzeitig vor Ablauf der Zinsvereinbarung von der finanzierenden Bank ein Angebot über eine neue Zinsabmachung. Nun hat der Kunde zwei Möglichkeiten, wenn er die Restschuld nicht auf einen Schlag durch Eigenkapital begleichen kann.
- Eine Prolongation: Das bedeutet, dass der Kredit bei der gleichen Bank mit einer neuen Zinsvereinbarung verlängert wird. Der Kunde akzeptiert das Angebot für die weitere Immobilienfinanzierung des bisherigen Kreditgebers. Dieses Vorgehen ist für den Kunden äußerst praktisch und einfach. Es entstehen keine Zusatzkosten durch eine Abtretung vorhandener Grundschulden oder Hypotheken an den neuen Bankpartner. Allerdings sind die Angebote der Hausbank nicht immer die günstigsten.
- Eine Umschuldung: Entscheidet sich der Kunde für eine Anschlussfinanzierung mit einem neuen Kreditgeber, spricht man von einer Umschuldung. Hierbei löst die neu gewählte Bank das auslaufende Darlehen ab und bekommt als Kreditsicherheit die bereits im Grundbuch eingetragenen Grundschulden abgetreten. Hierbei haben die Kreditnehmer die Möglichkeit, den besten Zinssatz zu suchen und zu sichern. An dieser Stelle können bereits kleine Prozentpunkte eine enorme Zinsersparnis hervorrufen. Das wiederum kann sich auf die Tilgungsrate sowie die Laufzeit des Darlehens auswirken. Allerdings fallen bei einer Umschuldung Notar- und Grundbuchgebühren für die Grundschuldabtretung an, die unbedingt berücksichtigt werden sollten.
Fall 2: Eine neue Immobilie ist gefunden. Ist die Umschuldung des alten Kredits möglich?
Nachwuchs steht an oder die Kinder ziehen aus – es kommt vor, dass die bereits finanzierte Immobilie nicht mehr zu den aktuellen Lebensumständen passt. In einem solchen Fall kann ein Immobilienmakler im ersten Schritt für Abhilfe sorgen. Mit einem guten Überblick über den aktuellen Immobilienmarkt steht er bei der Haussuche mit Rat und Tat zur Seite. Ist dann die passende Immobilie gefunden, muss diese finanziert werden. Doch was passiert mit der bisherigen Baufinanzierung?
Eine Option ist der Pfandtausch – ein anderer Name für die Vorgehensweise, den bestehenden Kredit auf die neue Immobilie umzuschulden. Gemeint ist damit, dass eine bestehende Sicherheit durch eine neue ausgetauscht wird. Im Falle der Immobilienfinanzierung bedeutet dies, dass eine Grundschuld durch eine andere ersetzt wird. Der laufende Kreditvertrag bleibt mit allen Merkmalen im Regelfall bestehen, lediglich die Besicherung wechselt von der alten Immobilie, dem Verkaufsobjekt, zur neuen Immobilie, dem Kaufobjekt.
Hierbei ist zu beachten: Ein Pfandtausch ist möglich, wenn die neue Immobilie aus Banksicht mindestens den gleichen Wert wie die alte Immobilie ergibt. Aus kaufmännischer Sicht haben Banken oft kein großes Interesse an einem Pfandtausch, sodass sie die Bearbeitung im Regelfall mit einer entsprechenden Gebühr belegen. Oder sie bieten diese Option gar nicht an, sondern rechnen den alten Kredit gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung ab und bieten einen neuen Kredit an. Dies sollte im Vorfeld immer bei der finanzierenden Bank erfragt werden.
Der größte Vorteil bei einem Pfandtausch ist also: Der Kreditnehmer muss keine Vorfälligkeitsentschädigung aufgrund einer Kreditkündigung zahlen und kann so Geld sparen.
Fazit: Eine Beratung durch Immobilienmakler und Finanzexperten lohnt sich
Am Ende muss jeder Kreditnehmer selbst entscheiden, wie er vorgehen möchte. Nichtsdestotrotz ist es immer ratsam, sich alle Optionen offenzuhalten und alle möglichen Wege berechnen zu lassen. So kann man am Ende mit der individuell passenden Lösung sowohl durch den Immobilienmakler profitieren als auch mit einer Kreditumschuldung bares Geld sparen.