Voraussetzungen für einen Hauskredit

In Zeiten in die Höhe schießender Immobilienpreise können sich immer weniger Menschen den Traum vom Eigenheim allein über Ersparnisse finanzieren. Ein Hauskredit kann als passende Finanzierungshilfe den Traum dennoch wahr werden lassen. Allerdings müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein, um einen Hauskredit beantragen zu können. Welche das sind und worauf Sie bei der Kreditaufnahme achten sollten, erklären wir Ihnen im Folgenden.

Um den Traum vom Eigenheim wahr werden zu lassen, brauchen viele Häuslebauer und Immobilienkäufer einen passenden Hauskredit.

Die finanziellen Voraussetzungen

Wer den Bau oder Kauf eines Hauses über einen Kredit finanzieren möchte, muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Die Banken und Kreditinstitute achten dabei vor allem auf die Kreditwürdigkeit der Antragsteller – oder konkreter ausgedrückt: auf Ihre finanzielle Situation.

Das Einkommen muss stimmen

Damit ist eine der wichtigsten Voraussetzungen für einen Hauskredit das (Familien-)Einkommen. Die Einnahmen sollten regelmäßig sein und unbefristete Arbeitsverträge sind bei den Banken gern gesehen. Es kommt aber auch darauf an, in welcher Branche bzw. in welcher Form man tätig ist. Das Einkommen eines Beamten bietet den Banken mehr Sicherheit als das eines Angestellten. Wer in einem Bereich mit starker Nachfrage tätig ist, dem wird eher zugetraut, auch in Krisenzeiten seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen als jemandem, der einem wenig zukunftsträchtigen Job nachgeht. Besonders schwer haben es bei der Kreditbeantragung Selbstständige und Freelancer. Diese müssen weit größere Hürden bei einem Kreditantrag überwinden als Angestellte.

Übrigens zählt als Einkommen für die Bank nicht unbedingt nur das Gehalt.

Viele Banken setzen auch das Kindergeld bei der Haushaltsrechnung für die Immobilienfinanzierung als Einkommen an. In manchen Fällen werden auch Eingänge wie Unterhaltszahlungen berücksichtigt. Theoretisch können auch Einkünfte aus Vermietungen oder Verpachtungen, aus Land- und Forstwirtschaft, Einkünfte aus Kapitalvermögen oder sonstige Einkünfte im Sinne des § 22 EstG berücksichtigt werden. Was genau der potenzielle Kreditgeber als regelmäßiges, festes Einkommen definiert und anerkennt, kann von Bank zu Bank jedoch ganz unterschiedlich ausfallen. Es kann sich in jedem Fall lohnen, sämtliche Einnahmequellen offen zu legen.

Die Ausgaben sollten zum Budget passen

Natürlich prüft die Bank nicht nur das Einkommen bzw. die Einnahmen der Antragsteller. Denn das beste Gehalt nutzt wenig, wenn der Antragsteller über seine Verhältnisse lebt. Mindestens ebenso wichtig wie die Offenlegung aller Einnahmen ist damit der Nachweis der regelmäßigen Verpflichtungen bzw. der monatlichen Ausgaben. Und nicht zuletzt wird nur ersichtlich, in welcher Höhe die monatlichen Tilgungsraten angesetzt werden können, wenn diese ohne Probleme aus dem Einkommen abzüglich der regelmäßigen Ausgaben finanzierbar sind.

Die Lebenshaltungskosten

Eine bedeutende Rolle spielen in diesem Sinne die Lebenshaltungskosten. Unter den Lebenshaltungskosten werden alle Ausgaben des Haushalts zusammengefasst. Dazu gehören einmal die Fixkosten wie Energiekosten, Kosten für Abonnements, Versicherungen und Sparpläne oder bereits laufende Kredite, aber auch flexible Kosten wie die Ausgaben für Lebensmittel, Konsum und Freizeitaktivitäten.

Tipp: Bevor Sie überhaupt zu einer Bank gehen oder einen Kreditrechner bedienen, sollten Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben genau kennen. Wer bisher kein Haushaltsbuch geführt hat, sollte dies rasch nachholen und sich über einen Zeitraum von drei Monaten einen ehrlichen und genauen Überblick über seine finanzielle Lage verschaffen. Spätestens, wenn ein Kreditantrag bei der Bank gestellt wird, ist eine solche Aufstellung Gold wert. Zudem wird der Kreditgeber ohnehin die Kontoauszüge der vergangenen Monate prüfen.

Der Immobilienwert

Des Weiteren wird die Bank den Wert der Immobilie, die mit dem Kredit finanziert werden soll, wissen wollen. Schließlich dient der Objektwert als Sicherheit für die Finanzierung. Damit sollte eine Beleihung in der vom Kreditnehmer gewünschten Höhe realistisch sein. Konkret bedeutet das: Ist ein Haus 200.000 Euro wert, können Sie dafür keinen Kredit in Höhe von 250.000 Euro erwarten. Der Beleihungswert – und damit die Sicherheit für die Bank – beträgt nämlich nur 90 Prozent des Objektwerts.

Wenn Sie für die Hausfinanzierung mehr als 50.000 Euro aufnehmen, sind Sie nach § 4 Abs. 1 der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) verpflichtet, einer Objektbesichtigung von Seiten des Kreditinstituts durch einen Gutachter zuzustimmen. Bei Hauskäufern findet die Besichtigung in der Regel nach Zahlung des Kaufpreises statt. Wenn Sie bauen, erfolgt die Besichtigung nach der Fertigstellung der Immobilie.

Das Eigenkapital

Es ist die Gretchenfrage vieler Kreditnehmer an die Banken: Wie habt Ihr’s mit dem Eigenkapital? Denn in Zeiten niedriger Zinsen und steigender Immobilienpreise scheint eine sogenannte Vollfinanzierung für viele Immobilienkäufer und Häuslebauer besonders attraktiv. Und für manch einen wird der Traum vom Haus über die Vollfinanzierung überhaupt erst möglich.

In der Regel heißt es, 10, besser 20, im Idealfall 40 Prozent der Kaufsumme bzw. der Baukosten sollten aus Rücklagen und Ersparten, dem Eigenkapital finanziert werden. Dies ist vielerorts inzwischen utopisch, da die Preise für Grundstücke und Immobilien in unerreichbare Höhen geklettert sind. Die Banken und Kreditinstitute reagieren darauf und viele bieten inzwischen Vollfinanzierungen an.

Das ist eine Vollfinanzierung

Im Rahmen einer Vollfinanzierung wird eine Immobilie ohne Eigenkapital finanziert. Zu unterscheiden ist bei der Vollfinanzierung die sogenannte 110-Prozent-Finanzierung von der 100-Prozent-Finanzierung. Bei der 110-Prozent-Finanzierung deckt die Kreditsumme nicht nur die Kosten für Kauf der Immobilie oder den Hausbau, sondern auch Nebenkosten wie Maklercourtage, Notargebühren, Baunebenkosten und Grunderwerbsteuer. Die 100-Prozent-Finanzierung wird auch Kaufpreisfinanzierung genannt. Die Nebenkosten zahlt der Kreditnehmer aus eigener Tasche. Die Kreditsumme deckt jedoch den vollständigen Kaufpreis bzw. die Baukosten.

Zu empfehlen ist die Vollfinanzierung nur bedingt. In Anspruch nehmen sollte sie nur, wer finanziell sehr gut aufgestellt ist. Denn vor allem bei der 110-Prozent-Finanzierung lassen sich die Banken das erhöhte Risiko mit einem Zinsaufschlag vergüten. Allerdings muss gesagt werden, dass eine Vollfinanzierung in einer Niedrigzinsphase, wie sie aktuell noch immer Bestand hat, sinnvoller sein kann als eine Finanzierung mit Eigenkapital in einer Hochzinsphase.

Ein Finanzierungsplan, der über viele Jahre läuft, sollte maßgeschneidert sein und alle Eventualitäten berücksichtigen.
Ein Finanzierungsplan, der über viele Jahre läuft, sollte maßgeschneidert sein und alle Eventualitäten berücksichtigen.

Persönliche Voraussetzungen

Neben finanziellen Aspekten müssen bestimmte formale Punkte erfüllt sein, damit ein Kredit beantragt werden kann.

Das Alter

Wer einen Kredit beantragt, muss volljährig sein. In Deutschland bedeutet dies ein Mindestalter von 18 Jahren. Allerdings gibt es gerade für Immobilienkredite in gewisser Weise auch ein Höchstalter. Oft gestaltet es sich schwierig, mit über 50 noch eine Immobilienfinanzierung umzusetzen. Das Einkommen muss in diesem Fall besonders hoch sein oder der Kreditnehmer verfügt über ein ausreichendes Eigenkapital. Die Banken vergeben in jedem Fall ungern Kredite, deren Rückzahlung bis in die Rentenzeit reicht.

Wohnort und Bankkonto

Wer bei einem Kreditinstitut in Deutschland eine Immobilienfinanzierung beantragt, muss seinen Hauptwohnsitz und auch sein Bankkonto in Deutschland haben. Die Immobilie, die über den Kredit finanziert werden soll, muss hingegen nicht zwangsläufig im Inland sein.

Die wichtigsten persönlichen Voraussetzungen für den Hauskredit:

  • Volljährigkeit
  • Ein fester Wohnsitz und ein Bankkonto in Deutschland
  • Keine Schufa-Einträge

Diese Unterlagen werden für einen Kreditantrag benötigt

Sind die Voraussetzungen für einen Hauskredit erfüllt, gilt es nur noch, die entsprechenden Belege vorzuweisen. Denn natürlich wollen die Banken und Kreditinstitute schwarz auf weiß die Bestätigung der Angaben des Antragstellers vorliegen sehen.

Diese Unterlagen sollten Sie für die Antragstellung des Hauskredits parat haben:

  • Arbeitsverträge
  • Gehaltsnachweise der letzten drei Monate
  • Nachweise über weitere Einnahmen
  • Kontoauszüge der letzten drei Monate
  • Ausweisdokumente
  • Schufa-Auskunft bzw. Zustimmung zur Schufa-Abfrage
  • Belege zu Versicherungen
  • Einkommensteuerbescheid des letzten Jahres
  • Nachweis über aktuellen Wohnsitz
  • Nachweise über Verpflichtungen wie Unterhaltszahlungen, Leasingverträge, laufende Kredite etc.

Natürlich müssen Sie all diese Unterlagen nicht bereits zum Erstgespräch mitbringen. Zunächst genügen Nachweise über ein geregeltes Einkommen und der Ausweis. Es hinterlässt bei der Bank jedoch einen guten Eindruck, wenn für den Fall der Fälle bereits alles parat ist und Sie auf alle Nachfragen die passende Antwort haben.

Tipp: Die Nachfrage an Immobilien ist groß. Es kann sehr vorteilhaft sein, wenn Sie sich bereits vor den ersten Hausbesichtigungen eine Finanzierungszusage von einer Bank gesichert haben, um schnell zuschlagen zu können und sich so gegenüber anderen Interessenten einen Vorteil sichern. Für diese Finanzierungszusage sollten der Bank alle Unterlagen vorliegen und auch der Rahmen der Finanzierung – höchstmögliche Kreditsumme, Modalitäten für die Rückzahlung – sollte abgesteckt sein.

Immobilienkredit für Selbständige

Für Selbständige und Gewerbetreibende ist es aufgrund ihrer unregelmäßigen Einkommenssituation und der schwer abschätzbaren finanziellen Zukunft deutlich schwieriger einen Immobilienkredit zu erhalten als für Angestellte oder Beamte. Unter bestimmten Voraussetzungen ist jedoch auch hier ein Hauskredit möglich.

In jedem Fall ist der Aufwand für einen Kreditantrag für Selbständige höher als bei Angestellten oder Beamten. Denn in der Regel müssen Selbständige ihre Bilanzen der letzten drei Jahre bei den Kreditinstituten vorlegen.

Des Weiteren kommt es stark darauf an, in welcher Branche die selbständige Tätigkeit ausgeübt wird. Ein freiberuflicher Arzt mit eigener Praxis oder der etablierte Rechtsanwalt bekommen leichter einen Kredit als manch ein Händler, Handwerker oder Gründer. Von den gegebenen Sicherheiten hängen nicht zuletzt die Kreditzinsen ab. Und diese sind für Selbstständige ohnehin meist höher.

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Besonders spannend ist die Frage, wie hoch der Kredit zur Immobilienfinanzierung unter den gegebenen Voraussetzungen ausfallen wird. Dazu lässt sich zunächst festhalten, dass ein Kredit unabhängig von der Einkommenshöhe beantragt werden kann. In welcher Höhe die Banken Ihnen einen Kredit gewähren, hängt wiederum von ganz unterschiedlichen Faktoren ab. Hier spielt auch die Höhe des Einkommens eine wichtige Rolle. Allerdings hat ein junger Kreditnehmer vielleicht ein geringeres Einkommen, doch dafür mehr Jahre, um den Kredit bis zur Rente abzubezahlen als ein älterer Antragsteller mit einem sehr hohen Einkommen.

Eine Faustregel besagt, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr als 35 Prozent des monatlichen Nettohaushaltseinkommens betragen sollte.

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