Steuer Hausverkauf – Alle wichtigen Tipps zur Spekulationssteuer & zum Steuern sparen

Steuer Hausverkauf - Alle wichtigen Tipps zur Spekulationssteuer & zum Steuern sparen

Manchmal muss eine Immobilien wegen Trennung, Scheidung oder berufsbedingtem Umzug verkauft werden. Manchmal ist es eine eher freiwillige Entscheidung. Grundsätzlich kann mit dem Verkauf eines Hauses derzeit oft ein guter Erlös erzielt werden. Aber was ist mit den Einnahmen? Müssen diese versteuert werden? Welche Steuern werden erhoben? Erfahren Sie hier mehr, was Sie beim Thema Steuer Hausverkauf unbedingt beachten sollten, welche Steuern wann eventuell anfallen könnten und wie Sie die sogenannte Spekulationssteuer umgehen können.

Welche Steuern können beim Hausverkauf anfallen?

Beim Hausverkauf können sowohl Einkommens- als auch Erbschafts-, Grunderwerbs-, Gewerbe- oder Umsatzsteuer anfallen. Maßgebend ist hier, ob es sich um eine private oder geschäftliche oder um eine geerbte Immobilie handelt.

Was ist Grunderwerbssteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine lokal festgelegte Steuer, die bei Erwerb eines Grundstücks oder eines Teiles eines Grundstücks anfällt. Keine Grunderwerbsteuer ist zu zahlen, wenn das Grundstück an Verwandte vererbt oder verkauft wird. Die Verwandtschaft muss dabei allerdings in gerader Linie sein, z.B. Kinder oder Enkel. Auch bei Verkauf / Vererbung an Ehe- oder Lebenspartner kann die Grunderwerbsteuer in der Regel vermieden werden.

Was ist Spekulationssteuer?

Die sogenannte Spekulationssteuer ist eigentlich ein Teil der Einkommensteuer und wird bei privaten Veräußerungen erhoben. Die Höhe der Steuer richtet sich dann nach dem persönlichen Einkommensteuersatz.

Wie kann Spekulationssteuer vermieden werden?

Es gibt diverse Möglichkeiten, um die Steuer auf Hausverkäufe im privaten Bereich zu umgehen:

Keine Spekulationssteuer, wenn Immobilie länger als 10 Jahre im Besitz

Steuertipps zur Spekulationssteuer bei Hausverkauf, Spekulationssteuer vermeidenEs fällt keinerlei Versteuerung auf den Hausverkauf an, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf der Immobilie mehr als 10 Jahre liegen. Ausschlaggebend ist hier das jeweilige Datum der Beurkundung von Kauf/Verkauf. Falls das Haus selbst erbaut wurde, gilt hier das Datum der Beurkundung des Grundstückskaufs. Es ist nach dem Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist nicht relevant, ob das Haus selbst bewohnt oder die gesamte Zeit vermietet war.

Keine Spekulationssteuer, wenn Immobilie zumindest teilweise selbst bewohnt wurde

Falls die Immobilie innerhalb der ersten 10 Jahre nach Erwerb verkauft wird, jedoch mindestens im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde, ist ebenfalls keine Spekulationssteuer zu zahlen. Hier gelten auch angebrochene Jahre. Als selbst bewohnt gilt, wenn die Besitzer und/oder deren Kinder dort wohnen. Bei den Kindern werden allerdings nur Kinder berücksichtigt, für die noch Kindergeld bezogen wird. Dies sollte unbedingt beachtet werden.

Wie wird der Gewinn berechnet?

Beim Hausverkauf ist nicht der gesamte Erlös zu versteuern. Die Anschaffungskosten (inklusive Notar, Energieausweis usw.) und die Kosten für die Veräußerung (z.B. Makler) können vom erzielten Verkaufspreis abgezogen werden. Falls auf das Gebäude bereits Abschreibungen erfolgten, mindern diese die Höhe der Anschaffungskosten.
Der errechnete Betrag stellt den Gewinn dar und ist mit dem persönlichen Satz der Einkommensteuer zu versteuern.

Welche Steuer ist bei geerbten Gebäuden zu zahlen?

Falls es sich bei einem Grundstück oder Haus um ein Erbe handelt, ist auf jeden Fall Erbschaftssteuer zu zahlen. Für Ehepartner, Kinder oder Enkel gibt es höhere Freibeträge. Alle anderen Verwandten oder Erben außerhalb der Familie müssen auf den kompletten Wert Erbschaftssteuer entrichten.

Was gilt, wenn es sich um ein gewerbliches Gebäude handelt?

Falls das verkaufte Gebäude Teil eines Betriebsvermögens war, ist der erzielte Gewinn auf jeden Fall zu versteuern. Kontaktieren Sie hier unbedingt einen Steuerberater, der auch die umsatzsteuerrechtlichen Fragen klären kann.
Ebenfalls auf jeden Fall sind Steuern zu zahlen, falls es sich um gewerblichen Immobilienhandel handelt. Zusätzlich ist in diesem Fall Gewerbesteuer zu zahlen.

Fazit

Ein Hausverkauf sollte gut überlegt und gut geplant werden. Es ist sehr zu empfehlen, vor dem Verkauf den aktuellen Marktwert ermitteln zu lassen. Für die steuerliche Optimierung sollte daneben unbedingt vorab ein Steuerberater konsultiert werden, damit böse Überraschungen in Form unerwarteter Steuern vermieden werden können.

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