Staffelmiete

Wenn Ihnen eine Wohnung oder ein Haus gefällt, schließen Sie einen entsprechenden Mietvertrag ab. Heutzutage umfasst dieser immer öfter eine sogenannte Staffelmiete. Was das ist und was Sie dabei zu beachten haben, verraten wir in diesem Beitrag.

Was bedeutet Staffelmiete?

Der Begriff Staffelmiete bedeutet, dass Mieterhöhungen im Vertrag für bestimmte Zeitpunkte vorgesehen sind. Dadurch kann der Mieter besser planen und wird nicht durch eine kurzfristige Erhöhung der Miete überrascht. Mieterhöhungen aufgrund der Vergleichsmiete oder von Modernisierungen sind somit ausgeschlossen. Der Vermieter kann allerdings bei den vorher festgelegten Mietpreissteigerungen über die Vergleichsmiete gehen. Auch an die Kappungsgrenze muss er sich mit einem Staffelmietvertrag nicht halten.

Das Gesetz sieht vor, dass mindestens ein Jahr zwischen zwei Mietpreisstaffeln liegen muss. Sollten Staffeln in Halbjahresschritten vorgesehen sein, ist dies unwirksam. Wie hoch die Mietpreiserhöhung sein wird, muss von vornherein im Mietvertrag festgelegt werden. Alternativ können auch die jeweils zu zahlenden Gesamtmieten aufgelistet werden. Nicht gültig sind demnach jährliche Mieterhöhungen um einen bestimmten Prozentsatz. In diesen Fällen sind die Kosten nicht klar ersichtlich. Auch ein Mietvertrag mit einer Mischung aus Geld- und Prozentbeträgen ist demnach nicht gültig. Das wurde im BGH VIII, ZR 197/11 festgelegt.

Kündigung von Verträgen mit Staffelmiete

Wurde im Staffelmietvertrag keine Befristung festgelegt, kann die Wohnung jederzeit gekündigt werden. Dann gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. In der Regel gehen Staffelmietverträge allerdings mit Kündigungsausschluss einher. Außerdem ist es auch möglich, dass der Mieter bei Vertragsabschluss auf eine Kündigung verzichten muss. In diesen Fällen darf der Mietvertrag maximal für vier Jahre gelten. Anschließend hat der Mieter das Recht mit der normalen dreimonatigen Frist zu kündigen. Kündigungsausschlüsse, die länger als vier Jahre anhalten, sind unwirksam. Wenn das der Fall ist, können die Mieter jederzeit fristgemäß kündigen.

Unter welchen Voraussetzungen ist ein Staffelmietvertrag wirksam?

Damit eine Staffelmiete wirksam wird, müssen vier Bedingungen erfüllt sein.

• Schriftform: Wenn Sie einen Staffelmietvertrag abschließen wollen, muss dieser immer schriftlich sein. Das ist im BGB §557 Absatz 1 geregelt. Der Mietvertrag muss durch die Unterschriften des Vermieters und des Mieters bestätigt werden. Emails reichen nicht aus, um einen Staffelmietvertrag abzuschließen.
• Geldbetrag: Die Erhöhung der Miete muss in einem Euro-Betrag im Vertrag stehen. Prozentangaben sind in diesem Fall unwirksam. Auch Preiserhöhungen pro Quadratmeter sind nicht zulässig sowie Mischungen aus Geld- und Prozentangaben. Diese Vorkehrung gibt es, damit den Mietern der Umfang der Erhöhung voll und ganz bewusst wird.
• Nicht öfter als 1 Mal im Jahr: Die Staffelerhöhungen dürfen nicht mehrmals jährlich erfolgen. Der kürzest mögliche Zeitpunkt einer erneuten Erhöhung ist nach einem Jahr. Kürzere Staffeln sind unwirksam, längere Staffelabstände sind hingegen stets möglich.
• Mindestens eine Staffel: Damit es sich wirklich um einen Staffelmietvertrag handelt, muss mindestens eine Mieterhöhung vorgesehen sein.
  Eine wirksame Regelung für eine Staffelmiete könnte folgendermaßen lauten: „Die Nettokaltmiete wird jährlich um 40 Euro erhöht. Das heißt zum 1. Juni 2019 auf 820 Euro, zum 1. Juni 2020 auf 860 Euro und zum 1. Oktober 2021 auf 900 Euro.“

Vorteile der Staffelmiete

• Der Mietpreis / Mietzins ist für einen definierten Zeitraum vorhersehbar. Das gibt Platz für Kalkulationen, sowohl auf Seite des Vermieters als auf Seiten des Mieters
• Rechtssicherheit: Kein Streit um Mieterhöhungen. Beide Parteien wissen was auf sie zukommt.
• Weitere Mieterhöhungen sind ausgeschlossen, dass BGB (§§ 557, 558, 559 BGB) schieben dem einen Riegel vor.
• Die Mietpreisbremse ist anwendbar ohne auf die Wirksamkeit der Miet-Staffelung Einfluss zu nehmen.

Nachteile der Staffelmiete

Natürlich können die genannten Vorteile auch durchaus als Nachteile wirksam werden. Sollte man eher davon ausgehen, dass der Immobilienmarkt sich in den nächsten Jahren rapide verändert (so dass Mieter theoretisch eher keine oder nur geringe Mieterhöhung zu erwarten hätten), dann würde hieraus ein Nachteil durch Staffelmieten für den Mieter erwachsen. Probleme entstehen auch, wenn sich die Situatuin des Vermieters verändert. Das Anmelden von Eigenbedarf bspw. ist im Rahmen von Staffelmietverträgen nur sehr schwer abbildbar.

Vermieter sollten zudem sehr genau abschätzen, welche Modernisierungen in den nächsten Jahren vorgenommen werden sollen. Fallen teure Modernisierungskosten an, so können diese nicht auf die Mieter umgelegt werden, sofern Staffelmietverträge bestehen.