Die Fix & Flip Strategie

Eigentumswohnung kaufen, modernisieren und weiterverkaufen

Der Kauf von Immobilien wird von immer mehr Menschen zur Eigenkapitalmehrung wie auch als Altersvorsorgestrategie genutzt. Während einige auf das Buy & Hold Prinzip setzen, also den Kauf und das langfristige Halten und Vermieten von Häusern und Wohnungen, versprechen sich andere größere Gewinne durch die Fix & Flip Strategie. Dabei werden interessante Immobilien, wie zum Beispiel Eigentumswohnungen, erworben, renoviert sowie gegebenenfalls saniert und letztlich schnellstmöglich gewinnbringend weiterverkauft. Bekannt ist dieses Prinzip vor allem aus den Vereinigten Staaten. Doch auch hierzulande wird es immer beliebter. Wir verraten Ihnen, worauf Sie bei der Anwendung dieser Strategie besonders achten und auf welche Hindernisse Sie sich vorbereiten sollten.

Die Wahl der richtigen Immobilie

Verschiedene Faktoren sollten bei der Wahl der Immobilie und letztlich im Zuge der Kaufentscheidung berücksichtigt werden. Unter anderem spielen die Lage, die anfallenden Kosten und die Bausubstanz des Gebäudes wichtige Rollen. Generell gilt: Überstürzen Sie Ihre Wahl nicht. Die Suche nach der perfekten Wohnung kann durchaus mehrere Monate dauern – vor allem bei umfassender Einholung der verfügbaren Informationen zum Objekt.

Die Lage

Risikobereite Anleger können auch mit dem Erwerb von Immobilien in C-Lage Gewinne generieren. Allerdings lässt man sich mit dem Kauf durchaus auf gewisse Unsicherheiten ein. Eine eher schlechte Lage kann kaufkräftige, stabile Mieter abschrecken, was einen Wiederverkauf der geflippten Immobilie langfristig erschwert. B-Lagen eignen sich gut für langfristigere Käufe und Anleger, die Wert auf einen positiven, stetigen Cashflow legen. Eine besonders hohe Wertsteigerung ist in A-Lagen zu erwarten, weshalb sie sich besonders gut für das Flipping eignen.

Die Kosten

Wie viel Sie für eine Eigentumswohnung ausgeben möchten, die saniert und wieder veräußert werden soll, hängt natürlich zunächst vom individuellen Budget ab. Wiegen Sie außerdem die voraussichtlich anfallenden und kalkulierten Gesamtkosten gegen den angestrebten Verkaufspreis ab, möglichst in Abstimmung mit dem aktuellen Mietspiegel der Stadt, und prüfen Sie, ob Ihre Renditevorstellungen unter Annahme des Kaufpreises, der Kaufnebenkosten und der Renovierungskosten erfüllt werden können.

Die Bausubstanz

Grundsätzlich gilt bei der Fix & Flip Strategie, dass die Optik zwar zu wünschen übrig lassen kann (vor allem, um den Kreis der Interessenten zu verkleinern und eine deutliche Wertsteigerung erzielen zu können), die Bausubstanz aber den Vorgaben entsprechen und in gutem Zustand sein sollte. Ziehen Sie zur Beurteilung bestenfalls einen Experten zurate und lassen Sie sich sämtliche (aktuelle!) Unterlagen zum Objekt zukommen. Fehler an der Bausubstanz können schnell hohe, ungeplante Kosten mit sich bringen, die Ihnen Ihre kalkulierten Gewinne zunichtemachen.

So organisieren Sie die Finanzierung

Zunächst einmal werden Sie für die Modernisierung der Wohnung Kapital benötigen. In der Regel ist ein Kauf nicht ausschließlich mithilfe von Eigenkapital nötig und auch nicht in jedem Fall empfehlenswert. Um Fremdkapital möglichst günstig zu beschaffen, empfiehlt es sich zunächst, einen Kreditvergleich vorzunehmen. Wer neu in das Immobiliengeschäft einsteigt, muss zunächst mit einem höheren Eigenkapitalanteil rechnen, da sonst eine Kreditbeantragung schwierig werden könnte.

Generell gilt, dass man mit mindestens 40 Prozent Eigenkapital, das eingebracht werden kann, günstigere Zinssätze erreicht. Ab etwa 60 Prozent Fremdkapital muss im Umkehrschluss mit steigenden Zinssätzen gerechnet werden. Sind höhere Tilgungsraten durch die Bank gefordert, muss das Eigenkapital gegebenenfalls zusätzlich erhöht werden, um einen positiven Cashflow zu generieren. Da Sie die Immobilie schnell wieder verkaufen möchten, um die aktuellen Marktpreise zu nutzen, empfiehlt sich außerdem eine kürzere Zinsbindungsfrist, was ebenfalls für einen nicht zu hohen Fremdkapitalanteil spricht. Mit mindestens 40 Prozent Eigenkapital und 60 Prozent Fremdkapital können Sie darüber hinaus durch Hebeleffekte insgesamt eine deutlichere Renditesteigerung erreichen.

Darauf sollten Sie bei der Renovierung achten

Vor allem beim Kauf älterer Wohnungen sollten Sie frühzeitig abklären, ob bereits eine Asbestentfernung durchgeführt wurde bzw. ob das Objekt generell asbestfrei ist. Bis in die 80er Jahre hinein wurde das gesundheitsschädigende Material verbaut. Eine Entsorgung kann schnell unerwartete Zusatzkosten mit sich bringen. Auch eine in die Jahre gekommene Elektronik kann durchaus teuer werden. Vor allem solche sicherheitsrelevanten Themen sollten bereits frühestmöglich abgefragt werden, um Probleme im Nachgang zu vermeiden. Auch die Wärmedämmung und die Isolierung insbesondere älterer Objekte sollte geprüft und/oder in die Kalkulation aufgenommen werden.

Optische Verbesserungen betreffen vor allem die Grundausstattung. Das Verlegen neuen Laminats oder Parketts, das Tapezieren oder Vertäfeln der Wände und der Decken sowie der Austausch veralteter Heizsysteme sollte unbedingt gründlich durchkalkuliert werden. Größere anfallende Posten sind außerdem Einbauküchen sowie Badezimmer – vor allem für Eigentumswohnungen im hochpreisigen Bereich.

Je nach Art der Immobilie sollte der grundsätzliche Stil angepasst werden. In der Regel lassen dezente Farben und Formen den zukünftigen Käufern den größten Gestaltungsspielraum. Auch wer seine Wohnung möbliert verkaufen möchte, sollte im höherpreisigen Segment auf stilvolle Schlichtheit und dezente Eleganz setzen. Mittelklasse-Objekte sollten möglichst funktionell und zurückhaltend-schlicht, aber modern gestaltet werden. Gegebenenfalls können des Weiteren vorhandene Grundstrukturen, wie zum Beispiel Deckenbalken, in das neue Raumkonzept eingebunden oder für die Renovierungsarbeiten genutzt werden, um unnötige Kosten einzusparen.

Bei der Renovierung empfiehlt es sich, bestenfalls mit bereits bekannten Handwerkern zusammenzuarbeiten, denen man vertraut – möglicherweise aufgrund einer früheren Kooperation. Wer bislang mit keinen entsprechenden Unternehmen in Kontakt stand, findet online nützliche Vergleichsportale.

Achtung Steuerfalle

Wer als Privatinvestor auf den Geschmack kommt und regelmäßig Immobilien flippt, kann unter Umständen Steuervorteile einbüßen. Ab fünf Verkäufen innerhalb von drei Jahren gelten Investoren als gewerbliche Immobilienhändler. Wer also plant, häufigere Flips durchzuführen, sollte sich mit der Gründung einer GmbH für diesen Zweck beschäftigen, die wiederum als Gesellschaft Steuern zahlt. Um keine Fehler zu machen, Ihre steuerlichen Vorteile weiter ausschöpfen zu können und die Rückführung von Gebäudewertabschreibungen zu vermeiden, sollten Sie einen Termin mit einem Steuerberater vereinbaren.