Due Diligence beschreibt einen Prozess um die gebotene Sorgfalt beim Immobilienhandel walten zu lassen. Aufgrund der beträchtlichen Werte, die den Besitzer wechseln, sowie der enormen Risiken bei einem Fehlkauf hat die Due Diligence für gewerbetreibende Immobilienhändler eine hohe Bedeutung. Das Verfahren wird nach einem festen System angewandt. Im privaten Wohnungsmarkt hat die Due Diligence kaum eine Bedeutung, wenngleich es nicht schaden kann, sich mit einigen Ideen und Möglichkeiten dieser Praxis vertraut zu machen, um zu einem glücklichen Geschäftsabschluss zu kommen. In diesem Artikel richten wir uns also vor allem an professionelle, gewerbliche Immobilienkäufer und Bauherren ; allerdings kann es keinem privaten Häuslebauer schaden sich auch diese Informationen anzusehen und Inhalte in den eigenen Kaufprozess zu übernehmen!
Die Due Diligence hift dabei, die Stärken und Schwächen der Immobilie einzuschätzen und ein Gefühl für Risiken und Chancen des Geschäfts zu entwickeln. Dies liegt nämlich im Interesse von allen, die sich den Traum eines Eigenheims erfüllen möchten. Hinzu kommt, dass es ein Grundbedürfnis eines jeden Käufers von Immobilien ist, ihren Verkehrswert valide einschätzen zu können. Darum geht es letztendlich bei der Due Diligence.
Die Teilbereiche der Due Diligence
Überprüfung und Analyse beziehen sich bei der Due Diligence im Immobilienhandel auf die folgenden vier Teilbereiche:
- rechtliche Due Diligence: Bau, Grundbuch, Mietverträge
- steuerliche Due Diligence: Analyse der Einkommens,- Umsatzsteuer-, Grunderwerbs- und Gewerbesteuer
- technische Due Diligence: technische Infrastruktur im Gebäude, Bausubstanz, Modernisierungsbedarf, Schadstoffanalyse
- kaufmännische Due Diligence: Prüfung der Immobilienbewertung, Marktlage, Makrolage, Bilanzen, Einschätzung der Rentabilität und Risikoanalyse
Als Faustregel gilt: je höher das Risikopotenzial, desto größer der Ressourcenaufwand
Was ist die Enhanced Due Diligence?
Bei der Enhanced Due Diligence rücken die Vertragspartner in den Fokus. Der Grund dafür ist, dass sich der Handel mit dubiosen Geschäftspartnern in vielerlei Hinsicht nachteilig auf das eigene Unternehmen auswirken kann. Die Folgen können rechtliche Probleme, Strafen, Reputationsverlust und Planungsunsicherheiten aufgrund mangelnder Zuverlässigkeit der Vertragspartner sein. Im Endeffekt geht es um die Ermittlung der Seriosität als Voraussetzung für eine langfristige Zusammenarbeit.
Für die erweiterte Due Diligence nutzen Immobilienhändler verschiedene Informationstools, zu denen Firmendatenbanken, internationale Sanktionslisten, Watchlisten und PEP-Listen gehören. Bei PEP-Listen handelt es sich um Listen zu politisch exponierten Personen, die ein erhöhtes Risiko haben, in Verbindung mit Korruption und Geldwäsche zu stehen. Es sind also alle PEPs zu identifizieren, die in engerer Beziehung mit den Geschäftspartnern stehen. Ein Studium der Pressemitteilungen des Unternehmens und über das Unternehmen hilft außerdem dabei, den Ruf der Partner sowie mögliche Verdachtsfälle für kriminelle Handlungen festzustellen.
Due Diligence im Immobilienmarkt
Im Immobilienmarkt ist die Summe der Dokumente, die geprüft werden muss, sehr hoch. Da geht es um Grundstückspläne, Bilanzen, Notarverträge, Energieverträge, Mietverträge, Mietspiegel und vieles mehr. Virtuelle Datenräume sind im Digitalzeitalter eine große Hilfe, da relevante Quellen unter dem Gesichtspunkt der Due Diligence gebündelt werden können. Eine sichere Due-Diligence Prüfung mit DataroomX sorgt somit für massive Beschleunigungseffekte und einen breiteren Blickwinkel, die sich zudem für alle möglichen Wohnobjekte generalisiert anwenden lässt.
Immobilienverkäufe über virtuelle Datenräume
Jeder Anwender kann in seinem virtuellen Datenraum alle Immobilien- und Unternehmensdokumente bearbeiten und wieder im Sinne einer Zentralisierung der Informationsspeicherung für andere ablegen, die ebenfalls an dem Projekt für das Unternehmen beteiligt sind. Jeder Fortschritt wird auf diese Weise gespeichert, sodass das Team darauf aufbauen kann. Neben der Archivierung helfen die Datenräume bei der Prozessstrukturierung und Dokumentationsüberführung.
Die Due Diligence Prüfungen
Due Diligence Prüfungen haben viele Gesichter. Im Immobilienhandel besitzen Due Diligence Prüfungen meistens einen technischen, rechtlichen, ökonomischen und organisatorischen Hintergrund oder beziehen sich im Sinne der erweiterten Due Diligence auf die Überprüfung von Personen und Körperschaften. Bei der Market Due Diligence geht es um eine Sondierung der Marktlage, während die Operational Due Diligence sich auf die Analyse von Wachstumspotenzialen und Risiken im Sinne der Reliabilität von Immobilien konzentriert.
