Bauen oder kaufen. Was ist besser?

Glück im Eigenheim: Bauen oder kaufen?

Zufrieden lebt es sich im Einfamilienhaus – das besagen die Erkenntnisse der Wohnstudie Happy Quest des Projektentwicklers Wohnbau Bonava. Im Jahr 2019 planten laut einer Erhebung der Allensbacher Markt und Werbeträgeranalyse 1,07 Millionen Menschen in den nächsten 1 bis 2 Jahren ein Haus zu bauen. Steigende Mieten und niedrige Bauzinsen – die Zeiten für das Erwerben einer eigenen Immobilie sind günstig. Kaufen oder bauen lautet die entscheidende Frage für Immobilienbesitzer in spe. Durch gründliche Information und Kalkulation im Vorfeld lassen sich Vor- und Nachteile abschätzen. Bei der Entscheidung müssen folgende Aspekte besonders bedacht werden:

• Die Kosten: Der Hauskauf gelingt in der Regel etwas günstiger als der Neubau eines Hauses. Gekauft werden können neben Einfamilienhäusern auch kleinere Doppel- oder Reihenhäuser, mit viel Glück lässt sich ein günstiges Schnäppchen ergattern. Der Immobilienpreisspiegel 2019 der LBS veranschlagt für ein Einfamilienhaus mit 120 qm in guter Lage rund 1.500.000 Euro in München, 60.000 Euro in Annaberg-Buchholz in Sachsen. Neu gebaut werden kostenintensivere Einfamilienhäuser bzw. Doppelhäuser, auch unkalkulierbare Kosten lassen die finalen Kosten meist steigen. Je nach Lage und Anspruch schwankt die Höhe der Kosten. Lage und Größe des Grundstücks, Größe des Gebäudes, die Qualität der Materialien und der Innenausstattung wirken sich auf die Kosten aus. Das Grundstück schlägt beim Hausbau mit rund 40 Prozent des Kaufpreises zu Buche. Günstige Schnäppchen fallen beim Hausbau bestenfalls beim Ergattern des Grundstücks an bzw. bei der kostengünstigeren Variante des Fertighauses. Diese sind günstiger als die Häuser in Massivbauweise. Die durchschnittlichen Baukosten in Deutschland für ein Massivhaus mit 150qm und einem Grundstück von 850qm belaufen sich auf rund 320 000 Euro.
• Das Risiko: Sowohl das Kaufen einer bestehenden Immobilie als auch das Bauen bergen gewisse Risiken. Versteckte Schäden in einer Altbauwohnung sind oft nicht auf den ersten Blick zu erkennen, eine folgende Sanierung kann unkalkulierte Kosten verursachen. Lassen Sie den Zustand der Immobilie vor dem Kauf von einem Sachverständigen bewerten, um unangenehme Überraschungen zu verhindern. Auch beim Hausbau können durch unseriöse Bauunternehmen oder die Gefahr einer Insolvenz des Bauträgers Schäden entstehen. Selbstbauen kostet zudem Zeit. Dafür setzen Sie die Rahmenbedingungen für Preis, Größe und Grundriss des Hauses mit einem Architekten, Bauträger oder -leiter fest – angepasst an Ihre zeitlichen und finanziellen Mittel.
• Gestaltungsfreiheit: In Sachen kreativem Gestaltungspotenzial erweist sich der Hausbau als offener und flexibler. Grundriss und Materialien sind in Absprache mit dem Architekten frei zu gestalten, ob Flachdach oder Walmdach, mit oder ohne Auskragung, den Bauherren stehen viele Gestaltungsoptionen zur Verfügung. Beim Erwerb einer Immobilie hingegen sind limitierende Faktoren wie statische Wände, Gebäudehülle oder Raumgestaltung in einer Wohnung vorgegeben. Eine Grundrissänderung oder der Ausbau eines Dachgeschosses veranschlagen Kosten, die freie Gestaltung stößt an Ihre Grenzen. Aus Häusern mit altem Charme ein zeitgemäßes individuelles Zuhause zu erschaffen, ist jedoch ein eigener, herausfordernder Reiz, auch in Sachen Erneuerung der energetischen Maßnahmen.
• Energieeffizienz: Bestandsimmobilien erfordern häufig eine Modernisierung in Sachen Energieeffizienz. Die Energieeinsparverordnung EnEV schreibt beim Immobilienerwerb zudem einige Maßnahmen vor, die Kosten erzeugen können. Undichte Fenster, alte Ölheizungen und hohe Kosten im laufenden Betrieb können sich zudem nachteilig auf die Betriebskosten auswirken. Ein Neubau ist technisch in der Regel auf der Höhe der Zeit. Heiz-, Strom- und Wasserkosten lassen sich sparen und die laufenden Wohnkosten dadurch mindern.

Haus bauen: Die Vorteile

Der Bau eines Hauses in Massivbauweise veranschlagt in der Regel 6 bis 8 Monate. Das Eigenheim ist in energetischer Hinsicht, Grundriss und Größe an Ihre Bedürfnisse angepasst, die Ausstattung wie Türen, Böden, Bad, Küche erfolgt nach Ihren Vorgaben. Da neu gebaute Häuser technisch auf dem neuesten Stand sind, haben sie eine längere Restnutzung als gekaufte Häuser, auch flexible Umgestaltung für barrierefreies Wohnen oder lebenslanges Wohnen ist möglich. Die Betriebskosten sind niedrig und die Kalkulation ist planbar.

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung

Der Kauf eines Hauses birgt häufig versteckte Kosten. Denken Sie an die Gebühren für den Makler und eine anstehende Sanierung. Da gekaufte Häuser oder Wohnungen oft nicht den eigenen Vorstellungen im Grundriss oder der energetischen Ausstattung genügen, fallen Zeit und Kosten für eine Renovierung an. Die Kosten dafür sind in der Regel weniger planbar. Sehen Sie auf jeden Fall die bauliche Historie in der Baurechtsakte des Baurechtamts oder beim Eigentümer ein oder ziehen Sie einen Gutachter zurate, der Ihre Immobilie bewertet.

Hauserwerb oder -bau: Die Energieeinsparverordnung

Potenzielle Eigentümer sollten vor dem Erwerb oder Bau eines Hauses einen konkreten Blick auf die Energieeinsparverordnung (EnEV) werfen, die im Zuge des Klimaschutzes erlassen wurde. Die ordnungsgemäße Dämmung und Erneuerung der Heizungsanlage sind u. a. Vorschriften, die gesetzlich erfüllt werden müssen. Auch bei größeren Umbaumaßnahmen wie Änderungen in der Gebäudehülle oder Ausbau sind die Verordnungen der Energieeinsparverordnung einzuhalten. Wenn Sie als Eigentümer eine Immobilie verkaufen, lohnt es ebenfalls diese von einem zertifizierten Sachverständigen bewerten zu lassen. Vor allem in Sachen Energieeffizienz. Ein Energiesparausweis gibt potenziellen Kaufinteressenten Sicherheit und erhöht das Kaufinteresse.

Das Glück im Eigenheim

Spitzenreiter im Wohnglück der von bonava untersuchten Länder sind übrigens Finnland, Dänemark und Schweden. Deutschland landet aktuell in Sachen Happy Index auf Platz vier. Die Wohnzufriedenheit nahm im Vergleich zum Jahr 2017 trotz steigender Immobilienpreise und Baukosten zu. Ein weiterer Grund neben den günstigen Zinsoptionen den Kauf oder Bau eines Eigenheims voranzutreiben.