Sonderumlage

Sonderumlage : Eigentumswohnung , Regelungen nach WEG

Definition Sonderumlage für Eigentumswohnungen & Regelungen nach WEG

Die Kosten, die der Unterhalt einer Immobilie verursacht, sind nicht immer vorhersehbar. Das gilt sowohl für Alleineigentum, als auch für Gemeinschaftseigentum. Während Alleineigentümer unvorhergesehene Kosten selbst schultern müssen, haben Eigentümergemeinschaften die Möglichkeit, in solchen Situationen eine Sonderumlage zu beschließen.

Typische Fälle für eine Sonderumlage, Beispiele

Die Sonderumlage dient dazu, den außergewöhnlichen Finanzbedarf einer Eigentümergemeinschaft zu decken. Der außergewöhnliche Finanzbedarf kann verschiedene Ursachen haben, typisch sind aber folgende Fälle (Beispiele):

  • größere Modernisierungs- oder Umbaumaßnahmen, die nicht durch eine Rücklage gedeckt sind (z.B. Einbau eines Aufzugs, Installation einer Solaranlage auf dem Dach, Anbau einer Garage)
  • größere Schäden, z. B. durch Unwetter oder Vandalismus, die nicht ausreichend versichert waren
  • zu geringe Liquidität, weil der Wirtschaftsplan falsch kalkuliert wurde oder eine Partei finanziell ausfällt

Voraussetzungen für die Sonderumlage

Die Umlage darf die Immobilienverwalterin nicht selbständig festsetzten, sie muss zwingend von den Wohnungseigentümern beschlossen werden. Sofern die zusätzlichen Mittel kurzfristig benötigt werden, ist die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung erforderlich. Der Beschluss über eine Sonderumlage darf auch als Umlaufbeschluss gefasst werden. Diese Methode setzt aber die Zustimmung aller Wohnungseigentümer voraus. Sie eignet sich deshalb in aller Regel nur für kleine, nicht zerstrittenen Eigentümergemeinschaften.

Was muss der Beschluss über die Sonderumlage enthalten?

Rechtliche Grundlagen für einen Beschluss zur Sonderumlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (kurz auch WEG). Das WEG regelt konkret wie der Beschluss auszusehen hat und welche Erfordernisse er erfüllen muss. So sieht das WEG z.B. vor, dass der Beschluss zur Umlage den beschlossenen Wirtschaftsplan ergänzt. Entsprechend muss auch beim Beschluss der Sonderumlage die Formerfordernisse für einen Wirtschaftsplan eingehalten werden.

Im Rahmen der Beschlussfassung über die Sonderumlage müssen mindestens folgende Sachverhalte geregelt werden:

  • Festlegung, wofür die Umlage verwandt werden soll
  • Höhe der Sonderumlage
  • Verteilungsschlüssel und Anteil jeder Partei
  • Fälligkeitstermin für die Zahlung

EigentuemergemeinschaftDie Eigentümer können selbstverständlich beschließen, dass die Umlage nicht zu einem bestimmten Termin in voller Höhe, sondern in Raten aufgebracht wird. Das empfiehlt sich in Hinblick auf Zinsvorteile bei den Eigentümern insbesondere dann, wenn auch die Investitionsauszahlungen in Raten erfolgen, was bei größeren Bauvorhaben der Normalfall ist.

Höhe der Sonderumlage

Bei Umbau-, Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen ist die Bemessung der Umlage meist unproblematisch und sollte auf den vorliegenden Kostenvoranschlägen zuzüglich eines angemessenen Puffers beruhen. Wird die Sonderumlage zu knapp kalkuliert, hat das zur Folge, dass ein erneuter Eigentümerbeschluss über die Erhöhung der ursprünglichen Umlage erforderlich wird. Probleme ergeben sich bei der Berechnung darüber hinaus meist nur dann, wenn Eigentümer finanziell ausfallen. In diesem Fall muss die zahlungsunfähige Partei bei der Festlegung der Höhe der Sonderumlage nämlich dennoch berücksichtigt werden, gleichzeitig muss die Umlage aber so kalkuliert werden, dass die Mittel, die erwartungsgemäß tatsächlich zufließen werden, ausreichen, um den außergewöhnlichen Finanzbedarf zu decken. Bei einer Eigentümergemeinschaft mit fünf Parteien, von denen vier zahlungsfähig sind, bedeutet dies, dass der Anteil an der Sonderumlage, der rechnerisch auf diese vier Parteien entfällt, die gesamten außergewöhnlichen Aufwendungen decken muss.

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