Bereitstellungszinsen fallen an, wenn das Baudarlehen nicht in der vereinbarten Zeit für das Bauvorhaben abgerufen und verwendet wird. Sie werden durch das Geldinstitut erhoben, das den Baukredit bewilligt hat. Bereitstellungszinsen gelten als Finanzierungsnebenkosten. Die Kulanzzeitfristen sind von Geldinstitut zu Geldinstitut unterschiedlich. Manche Kreditgeber verlangen bereits einen Monat nach Überschreitung der eigentlichen Inanspruchnahme des Baukredites Zinsen, ...
Ein Grundbuchauszug ist vom Grundbuchamt anzufertigen und ist eine beglaubigte Abschrift des Grundbuchblattes, auf dem alle eigentümerrechtlichen Eintragungen und Belastungen vermerkt sind, die das Grundstück betreffen. Der Besitzer mehrerer Grundstücke kann verfügen, dass sämtliche seine Grundstücke betreffenden und beim Grundbuchamt vermerkten Eintragungen auf einem Grundbuchblatt vermerkt sind (siehe Grundbuch, Grundbuchamt in diesem Glossar). Hierbei handelt ...
Der Sachwert stellt den Wert eines Bewertungsgegenstandes im Rahmen eines Sachwertverfahrens dar. Die Herstellungskosten eines Sachwertes ergeben den Herstellungswert. Per Gutachten wird versucht, die Differenz zwischen Herstellungswert und Verkehrswert eines Sachwertes auszugleichen. Auf Immobilien bezogen, erfolgt die Sachwertfeststellung durch die Ermittlung des Bodenwertes und des Immobilienwertes (siehe Bodenwert, Verkehrswert in diesem Glossar). Beide Werte ergeben ...
Das Wohnungseigentumsgesetz erlangte nach dem II. Weltkrieg Beachtung. Da es erst nach dem Krieg üblich wurde, Wohnungseigentum oder Teileigentum für mehrere Eigentümer in Mehrfamilienhäusern zu schaffen. Das am 15.03.1951 geschaffene Wohnungseigentumsgesetz schaffte die rechtliche Grundlage für die Regelung der gemeinsamen Kosten und Lasten sowie das Sonder und Teileigentum einer so genannten Wohnungseigentümergemeinschaft. Es regelt ferner ...
Die Kostenmiete ist die Höchstmiete, die bei mit öffentlichen Mitteln gefördertem Wohnraum erhoben werden kann. Grundlage ist das II. Wohnungsbaugesetz, dass die öffentliche Wohnraumförderung regelt. Die Kostenmiete setzt sich aus den Kapitalkosten und Bewirtschaftungskosten der jeweiligen Wohnung zusammen. Die Bewirtschaftungskosten sind Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Abschreibungen (siehe Abschreibung in diesem Glossar) und das Mietausfallrisiko. Die Kapitalkosten ...
Das Baurecht oder Bauplanungsrecht umfasst Ausnahmegenehmigungen, die Erleichterungen bei Bauherren und Gemeinden in der Umsetzung ihrer jeweiligen Baupläne bedeuten können. Auch in der Baunutzungsordnung finden sich Ausnahmegenehmigungen hinsichtlich der verschiedenen Baugebietsarten (siehe Baunutzungsverordnung, Baugebiete in diesem Glossar). Das Baurecht regelt im Allgemeinen die Art der Bebauung und der für die jeweiligen Baugebiete vorgesehenen Arten der ...
Die Mietkaution ist eine Form der Sicherheitsleistung, die der Vermieter zum Anfang eines Mietverhältnisses verlangen kann. Die Kaution darf im Höchstfall drei Monatsmieten der Grundmiete ohne Betriebskosten betragen. Die Kaution kann in drei Monatsraten geleistet werden. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten. Der Vermieter legt das Geld der Kautionszahlung auf einem ...
Die Tilgungsaussetzung ist eine Form der Baufinanzierung. Der Kredit wird nicht herkömmlich in Zinsen und Tilgungsraten zurückgezahlt, sondern die Tilgung wird vorläufig eingestellt. Die Tilgungsaussetzung kann eine profitable Form der Baufinanzierung sein, es ist jedoch darauf zu achten, ab einem gewissen Zeitpunkt die Tilgung per Sondertilgungsrate in verschiedenen Tilgungsschritten oder in einer Summe vornehmen zu ...
Unter Dienstbarkeiten sind Rechte von Drittnutzern gegenüber dem Grundstückseigentümer zu verstehen. Es ist unter drei Arten von Dienstbarkeiten zu unterscheiden: Zum einen die Grunddienstbarkeit, die Überfahrrechte und Wegerechte beinhaltet, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Wohnrecht) und der persönliche Nießbrauch, oder das Nießbrauchsrecht (siehe Grunddienstbarkeit, Nießbrauch und Grundbuch in diesem Glossar). Diese Dienstbarkeiten müssen als feststehendes oder ...
Der Bauherr gibt sein Bauvorhaben in der Regel bei einem Bauträger oder Bauunternehmen in Auftrag. Der Bauträger haftet bis zur Fertigstellung auch finanziell für die Fertigstellung der verschiedenen Bauschritte und bedient sich dabei häufig Subunternehmern, die der Bauträger vorab zu bezahlen hat. Der zukünftige Besitzer und Bauherr oder auch Auftraggeber ist rein formal erst bei ...
Immobilienfonds sind eine Anlageform. Es ist zwischen dem geschlossenen und offenen Immobilienfond zu unterscheiden. Geschlossene Immobilienfonds sind das Finanzvermögen einer Gesellschaft. Das Finanzvermögen wird ausschließlich zum Erwerb von Immobilien verwendet. Investoren kaufen Anteile an dem Fond, bis die Höhe der festgelegten Finanzierungssumme erreicht ist. Bei Erreichung der Summe ist ein weiterer Ankauf von Anteilen nicht ...
Das Dauerwohnrecht ist eine im Wohnungseigentumsrecht vermerkte Dinglichkeit des Wohnungsnutzers, eine Wohnung dauerhaft zu bewohnen (§ 31 Abs. 1 WEG). Das Recht der Wohnungsnutzung ist als Grundstücksbelastung des Wohnungseigentümers eingetragen und geltendes, für den Wohnungseigentümer verpflichtendes Recht (§ 14 WEG). Der Wohnungseigentümer unterliegt somit einer Veräußerungsbeschränkung seiner Immobilie, er kann sich aber im Falle der ...
Von einem Baumangel ist zu sprechen, wenn die Bauleistung des Bauunternehmens oder seiner Subunternehmer und Handwerker nicht den üblichen Regeln der Baukunst, Statik und Technik entsprechen. Ist das der Fall, steht dem Auftraggeber oder Bauherrn ein Ausgleich oder Gewährleistungsanspruch zu. Der Mangel am Bau muss auf Kosten des ausführenden Unternehmens behoben werden. In der Praxis ...
Die Erschließung umfasst alle baulichen Maßnahmen, die der Herstellung von Verkehrswegen und der Strom und Trinkwasserversorgung dienen. Dazu zählen auch Gas, Wärme, Abwasserbeseitigung (Kanalisation) sowie Außenbeleuchtungen. Die Erschließungshoheit ist den Gemeinden untergeordnet. Die Gemeinden können selbst für die Erschließung sorgen, aber auch Unternehmen damit beauftragen. Erschließt die Gemeinde selbst die in ihrem Zuständigkeitsbereich gelegenen Gebiete, ...
Eine Geschoßflächenzahl ist eine von verschieden angelegten Satzungen zur Maßbestimmung einer erlaubten baulichen Nutzungsdichte im Verhältnis zur Grundstücksgröße im Rahmen eines Bebauungsplanes (siehe Bebauungsplan in diesem Glossar) Die Geschoßflächenzahl oder auch GFZ stellt ein Verhältnis zwischen der Anzahl der Geschoßflächen eines zu errichtenden Gebäudes und der Größe des Grundstückes dar, auf dem das Gebäude errichtet ...
Eine Ortschaft oder Gemeinde besteht aus mehreren Flurstücken. Das aus mehreren Flurstücken bestehende Gemeindegebiet besteht aus mehreren Gemarkungen. Es gibt unterschiedliche Größen von Gemarkungen. Eine Gemarkung kann so groß sein, das sie sich aus mehreren Gemeindegebieten konstituiert, also gemeindeübergreifend sein kann. Eine Gemarkung besteht also aus mehreren Flurstücken, die zu einem Nummerierungsbezirk zusammengefasst werden. Der ...
Die Vorfälligkeitsentschädigung dienst dazu, den Banken bei Rückzahlung eines Darlehens einen Ausgleichsbetrag zu zahlen, wenn zu dem Rückzahlungszeitpunkt die Bank das zurückerhaltene Geld oder die Darlehenssumme nur zu marktrelevant schlechteren Konditionen wieder anlegen kann. Anlagemöglichkeiten für die Bank sind in diesem Fall Pfandbriefe, öffentliche Anleihen und Kommunalobligationen. Da diese Anlagekonditionen nicht die günstigste Alternative für ...
Der Wohnberechtigungsschein ist eine von Amts wegen ausgestellte Bescheinigung, mit der ein Mieter nachweisen kann, dass er berechtigt ist, aufgrund seines niedrigen Einkommens eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Sozialwohnung zu bewohnen. Das Wohnungsamt stellt den Berechtigungsschein aus. Nach dem Wohnraumförderungsgesetz liegen die Einkommensgrenzen für einen Einpersonenhaushalt bei 12.000 Euro und für einen Zweipersonenhaushalt bei 18.000 ...
Das Wegerecht wird durch eine Grunddienstbarkeit eingeräumt (siehe Grunddienstbarkeit in diesem Glossar). Durch das eingeräumte Wegerecht wird beispielsweise einem anderen Eigentümer das Recht zugestanden, Teile des Grundstückes zu begehen oder zu befahren, um beispielsweise sein eigenes Grundstück zu erreichen. Ist ein Nachbar nicht einverstanden, dieses Wegerecht einzuräumen, kann ein Notwegerecht durchgesetzt werden, falls über einen ...
Die Maklercourtage oder auch Maklerprovision ist nach § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches die Gebühr des Immobilienmaklers für den Abschluss oder für die Vermittlung eines Vertrages. In der Regel ist das ein Kauf oder Mietvertrag für ein zu bewohnendes Objekt. Die Erhebung einer Maklerprovision ist nur statthaft, wenn die Tätigkeit des Maklers unmittelbar mit dem Zustandekommen ...
Bei einem Wohnhaus ist zwischen der Wohnfläche und der Nutzfläche eines Hauses zu unterscheiden. Während die Wohnfläche ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird, sind die Nutzflächen eines Hauses beispielsweise die Unterkellerung oder die Kellerräume, der Dachboden, der Heizraum sowie sämtliche Nebenräume. Diese Art der Räume werden in die Gesamtnutzfläche eines Hauses eingerechnet beziehungsweise zusammengerechnet. Die Nutzfläche ...
Das Annuitätendarlehen, oder auch Tilgungsdarlehen oder Immobiliendarlehen genannt, setzt sich aus gleich bleibenden jährlichen Raten an Zins und Tilgungsleistungen zusammen. Die Jahrsannuität, oder auch die jährliche Belastung setzt sich aus dem vereinbarten Zinssatz und der Darlehenstilgung zusammen, die sich bei geringer werdendem Zinssatz erhöht. Ein Darlehen mit einem Zinssatz von 6% und einem Prozent Tilgung ...
Der Finanzierungsplan gibt eine transparente Übersicht über die Gesamtkosten eines Bauvorhabens oder einer Investition im allgemeinen Sinne. Der Finanzierungsplan enthält sämtliche Mittel, die beispielsweise für ein Bauvorhaben erforderlich sind, wie Eigenkapital, Baudarlehen, Zinsen, Tilgung sowie jährliche und monatliche Belastungen. Fortschrittliche Finanzierungspläne geben Auskunft über die Entwicklung von Zinsen und Tilgungsständen während der gesamten Finanzierungsphase, also ...
Ein Kataster ist ein Verzeichnis vermessungstechnische und amtlicher Art, das alle Grundstücke einer Gemeinde enthält. Das so genannte Liegenschaftskataster besteht aus einem darstellenden und einem beschreibenden Teil. Beim darstellenden Teil handelt es sich um ein Katasterkartenwerk, während der beschreibende Teil die Katasterbücher darstellt (siehe Katasterkarten, Flurkarten in diesem Glossar).
Die Zwangshypothek ist neben der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung eine der drei Immobilienvollstreckungsmöglichkeiten (siehe Zwangsverwaltung, Zwangsversteigerung, Sicherungshypothek in diesem Glossar). Die Zwangshypothek dient der Durchsetzung von Forderungen und wird im Grundbuch eingetragen. Benötigt werden für diese Maßnahme ein Vollstreckungstitel, ein vollstreckbares Urteil oder ein Vollstreckungsbescheid. Die Zwangshypothek wird auf das Objekt des Schuldners aufgenommen, um ...
Der Ertragswert einer Immobilie berechnet sich aus der Summe des Gebäudeertragswertes und des Bodenwertes (siehe Bodenwert in diesem Glossar). Nach der Ermittlung des Bodenwertes, werden vom zu erzielenden Rohertrag eines Objektes die Bewirtschaftungskosten, mit Ausnahme der Abschreibungen und Betriebskosten abgezogen, um den Reinertragswert eines Objektes zu ermitteln (siehe Bewirtschaftungskosten, Abschreibungen in diesem Glossar). Vom Reinertrag ...
Die Baunutzungsverordnung ist eine auf Gemeinden bezogene Ergänzung zum Baugesetzbuch. Da die Gemeinden für die Bauplanung zuständig sind, ist die Baunutzungsverordnung ein Plankonzept über die bauliche Nutzung der in der jeweiligen Gemeinde zu errichtenden Bauobjekte. Die Verordnung legt fest, welche Art von Nutzungsgebäuden in welcher Gemeinde oder Baugebiet entstehen dürfen. Zum Beispiel Wohnhäuser in reinen ...
Die Mietpreisbindung ist im Rahmen der mit öffentlichen Mitteln bezuschussten Vermietung Pflicht. Sie richtet sich nach der so genannten Bewilligungsmiete. Liegt die Realmiete oder Kostenmiete über der Bewilligungsmiete, muss die jeweilige Wohnungsfirma oder das Wohnungsunternehmen zum Beispiel bei der Eigenkapitalverzinsung Abstriche hinnehmen. Für Wohnraum, der seit dem ersten Januar 2001 oder in einigen Bundesländern seit ...
Der Bodenwert ist der geldmäßige Gegenwert zur staatlichen Grundrente. Es ist zu unterscheiden zwischen der absoluten Bodenrente oder Knappheitsrente, also einem einheitlichen Richtwert und der Differentialrente, die sich aus der objektspezifischen Wohnlage und Bodenqualität ergibt. Die Bodenwerte werden durch indirekte und direkte Bodenwertermittlung berechnet. Bei der indirekten Bodenwertermittlung werden Bodenrichtwerte (siehe Bodenrichtwert in diesem Glossar) ...
Die HOAI oder Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ist eine Rechtsverordnung zur Tarifizierung von Leistungen von Architekten und Ingenieuren. Nach dieser Verordnung werden die Honorare für die Auftragnehmer, in diesem Fall die Ingenieure und Architekten, berechnet. Diese Verordnung enthält 13 Leistungsbereiche. An vorderster Stelle stehen Leistungen bei Freianlagen, Gebäuden und Innenausbauten von Gebäuden. Die Honorarhöhe ...
Die Eigentumsrechte an einem Grundstück können mehreren Personen gehören und zustehen, in diesem Fall ist von einem Bruchteilseigentum zu sprechen. Dabei gehört nicht jedem Eigentümer des Grundstücks ein realer, sondern ein ideeller Anteil des Gesamtgrundstückes. Das kann in den häufigsten Fällen in einer Eigentümergemeinschaft von mehreren Wohnungseigentümern der Fall sein, wenn zu der Anlage eine ...
Nach der Verdingungsordnung für Bauleistungen oder auch nach der VOB werden Bauverträge geregelt. Der wichtigste Punkt bei der Verdingungsordnung für Bauleistungen ist die Gewährleistungsdauer für Bauten und Neubauten. Die Gewährleistungsdauer beträgt nach der VOB zwei Jahre. Innerhalb dieser Garantiezeit können Baumängel beim Bauträger reklamiert werden (siehe Bauträger, Baumängel in diesem Glossar). In der Praxis ...
Die Eigenleistungen am Bauvorhaben teilen sich in die Finanzierung und die Mängelbeseitigung an Bauwerken. Bei der Finanzierung kommt zum einen das Eigenkapital und zum anderen eigene Leistungen des Bauherren an seinem Objekt zum tragen. Durch diese so genannte Muskelhypothek, spart der Bauherr Finanzierungskosten am Bau. Auch das Baugrundstück kann in die Eigenleistungen einberechnet werden, wenn ...
Das Flurstück ist ein Teil einer Flur und im Kataster registriert. Es ist im Kataster von Linien abgeteilt und hat eine bestimmte Identifikationsnummer (siehe Kataster, Katasteramt, Katasterkarte in diesem Glossar). Ein Grundstück besteht aus mehreren Flurstücken. Flurstücke sind somit im Grundbuch als Grundstück erfasst. Wird ein Flurstück aus einem Grundstück herausgetrennt und grundbuchrechtlich einem anderen ...
Ist ein Gebäude noch nicht fertig gestellt, so erfolgen oft erst bei Fertigstellung die Auszahlungen von Krediten, die zur Endfinanzierung des Objektes bestimmt sind. Die Zeit bis zur Auszahlung des Endfinanzierungskredites kann daher mit einem Zwischenkredit oder einer Zwischenfinanzierung überbrückt werden. Der Auszahlungsanspruch gegen das Institut, dass den Endfinanzierungskredit auszahlt, kann daher als Sicherheit zwischenzeitlich ...
In der Wohnungswirtschaft werden über einen langen Zeitraum wiederkehrende Leistungen gegen die Geldentwertung durch eine Wertsicherungsklausel versichert. Die Wertsicherungsklauseln sichern im Immobiliengeschäft Pachtverträge, Mietverträge, Erbbauverträge und Kaufverträge bei Kaufpreisverrentung gegen den Wertschwund ab. Nach der Preisordnung im Wertsicherungsgeschäft wird zwischen genehmigungsfreien, genehmigungspflichtigen und vertragsspezifischen Klauseln unterschieden. Genehmigungsfrei sind Leistungsklauseln in Gewerbemietverträgen. Die Neuanpassung von so ...
Bei der Wertermittlung oder dem Rohertrag handelt es sich um die zu erzielende Nettokaltmiete einer Immobilie. Die Nettokaltmiete sollte den ortsüblichen Marktverhältnissen entsprechen. Ist das nicht der Fall, dient als Richtlinie die ortsübliche Vergleichsmiete von zu vermietenden Wohnobjekten. Die Wertermittlung dient hauptsächlich der Feststellung der Zulässigkeit der erhobenen Nettokaltmiete. Die Nettokaltmiete muss sich im Zulässigkeitsrahmen ...
Eine Vormerkung sichert nach § 883 Bürgerliches Gesetzbuch einen eintretenden Rechtsanspruch oder eine eintretende Aufhebung eines Rechtsanspruches im Grundbuch ab. Die Vormerkung ist ein Rechtsanspruch, der nicht mehr vom noch eingetragenen Eigentümer eines Grundstückes oder einer Immobilie nichtig gemacht werden kann. Eine nach der Vormerkung eingetragene Grundbuchänderung hat daher keine Rechtsgültigkeit. Die Vormerkung regelt somit ...
Das Vorkaufsrecht sichert einem Vorkaufsberechtigten das Recht, mit dem Verkäufer zu den Konditionen einen Kaufvertrag zu schließen, zu denen der Verkäufer schon einen Vertragsabschluß mit einer Drittperson getätigt hat. Der Verkäufer muss dem Vorkaufsberechtigten den Verkauf eines Objektes an eine Drittperson unverzüglich mitteilen, damit dieser sein Vorkaufsrecht wahren kann. Die Mitteilung erfolgt in der Regel ...
Die Sicherungshypothek ist eine untergeordnete Form der Hypothek. Sie sichert eine Geldforderung durch einen Grundbucheintrag. Der Gläubiger kann sich jedoch im Gegensatz zur Hypothek nicht auf den Eintrag im Grundbuch berufen, er muss selbst beweisen, dass die Forderung tatsächlich gerechtfertigt ist und Bestand hat, dies ist möglich durch rechtskräftige Bescheide, die die Schuld des Eigentümers ...