Immobilienportal & Immobilienmarkt

Liquidationswert

admin — Mon, 31 Dec 2007 17:25:40 +0000

Beim Abbruch von Immobilien ist unter der Immobilienbewertung oder dem Liquidationswert ein Wert zu verstehen, der sich im Ertragswertverfahren durch die Bodenwertverzinsung ergibt (siehe Bodenwert in diesem Glossar), da der Reinertrag auf das Gebäude entfällt. Es entfällt kein Ertragsanteil mehr auf das abzubrechende Gebäude. Vom ermittelten Bodenwert, sind die Gebäudeabbruchkosten abzuziehen. Ist der Gebäudeabbruch am Bewertungsstichtag wegen einer über den Bewertungsstichtag hinauslaufenden Nutzungsvereinbarung nicht möglich, ist die durch die längere Nutzung entstandene Mehreinnahme für das Grundstück zum errechneten Liquidationswert hinzuzuzählen.

Pachtvertrag

admin — Mon, 31 Dec 2007 17:02:06 +0000

Ein Pachtvertrag organisiert das Rechtsverhältnis zwischen dem Eigentümer und Pächter. Im Gegensatz zum normalen Mietverhältnis, darf der Pächter zum Beispiel in Kleingärten durch den Anbau von Obst und Gemüse diesen Ertrag ohne ein zusätzliches Entgelt für sich selbst beanspruchen. Das gilt auch für Gasthäuser, die Erträge durch Bewirtung erzielen und in der Regel gepachtet sind. Dies gilt auch für die landwirtschaftliche Pacht und der damit zu erzielenden Ernte von Lebensmitteln und der Aufzucht von Viehbestand und dem damit verbundenen Ertrag. Der auf dem Pachtland oder der Parzelle erzielte Ertrag steht also dem Pächter allein zu. Pachtverträge werden auf lange Zeit geschlossen. Bei der Pacht von landwirtschaftlichem Grund und Boden beträgt die Dauer der Pacht in der Regel neun bis 18 Jahre. Ab einer Dauer von zwei Jahren Pachtzeit wird ein schriftlicher Pachtvertrag geschlossen. Ehemals waren die Verträge durch das Landpachtgesetz geregelt, heute erfolgt die Erfassung und Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 593 BGB). Ein Pachtvertrag kann auch durchaus auf Lebenszeit des Pächters geschlossen werden. Stirbt der Eigentümer des Grund und Bodens, der Parzelle oder des Gasthauses und geht das Eigentum auf einen neuen Besitzer über und der Pachtvertrag hat noch Gültigkeit, erlischt der Pachtvertrag nicht, sondern behält seine Gültigkeit. Insbesondere die Verpachtung im Bereich der Landwirtschaft ist ein weit verbreitetes Geschäft, die Vermittlung von Land erfolgt oft über den Eigentümer durch einen speziellen Makler (siehe Makler in diesem Glossar).

Zinsbindung

admin — Mon, 31 Dec 2007 15:55:09 +0000

Bei der Zinsbindung verpflichtet sich ein Kreditinstitut, ein Darlehen mit gleich bleibendem Zinssatz für einen vereinbarten Zeitraum zu verzinsen. Der Zinssatz bleibt also unerheblich von Marktschwankungen während des vereinbarten Zeitraumes unverändert. Bei hohen Zinssätzen empfehlen sich kurze und bei niedrigen Zinssätzen lange Bindungszeiten. Welche Variante sich empfiehlt, hängt von der monetären Situation des Kreditnehmers ab. Ist das Darlehen in kurzer Zeit getilgt, kann bei Marktschwankungen auch ein höherer Festzinssatz von Vorteil sein, falls unter Nichtfestzinsbedingungen der Zinssatz sowieso steigen würde. Ist ein Darlehen noch über viele Jahre zu tilgen, empfiehlt sich ein niedriger Festzinssatz, um die Gesamtfinanzierung des Bauvorhabens nicht zu gefährden (siehe Zinsfestschreibung in diesem Glossar).

Erbbaurecht, Erbbauzins

admin — Mon, 31 Dec 2007 15:24:06 +0000

Das Erbbaurecht ist für einen Erbbauberechtigten das Recht, ein Bauwerk auf einem fremden Grundstück besitzen und bewohnen zu dürfen. Somit lastet aus der Sicht des Grundstückseigentümers ein dingliches Wohnrecht auf seinem Grundstück (siehe dingliches Wohnrecht in diesem Glossar). Das Erbbaurecht ist im Grundbuch eingetragen und wird rechtlich wie ein Grundstück behandelt. Demnach dürfen Erbbaurechte auch beliehen werden. Der Erbbauberechtigte leistet in der Regel eine monatliche Zahlung für sein Wohnrecht an den Eigentümer, diese Zahlung wird auch Erbbauzins genannt. Der Erbbauzins beträgt jährlich in der Regel drei bis fünf Prozent des Grundstückswertes. Das Erbbaurecht existiert in seiner gültigen Fassung vom 15. Januar 1919. Das Erbbaurecht ist zeitlich vereinbart, dieser Zeitraum ist im Grundbuch vermerkt. Es erlischt nach Ablauf des vereinbarten Zeitraumes. Die Laufzeiten liegen zwischen 75 und 99 Jahren. Gewerbliche Erbbauverträge haben eine Laufzeit von 40 bis 50 Jahren.

Jahresrohmiete

admin — Sun, 30 Dec 2007 17:49:02 +0000

Die Jahresrohmiete bezeichnet die Gesamtsumme, die ein Mieter oder Pächter für die Grundstücksnutzung für ein volles Kalenderjahr zu entrichten hat. Alle vom Mieter zu zahlenden jährlichen Umlagen, Betriebskosten sind in die Jahresrohmiete mit einzubeziehen. Nicht einzurechnen sind Untermietzuschläge, Betriebskosten der Zentralheizungsanlage, Warmwasserkosten sowie Fahrstuhlkosten. Die Jahresrohmiete gilt für eigengenutzte, ungenutzte und unentgeltlich überlassene Grundstücke. Ferner gilt sie für Grundstücke, die der Eigentümer dem Mieter zu einer mehr als 20% abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat als fester Mietmaßbestandteil. Die ortsübliche Miete ist in Anlehnung an die Jahresrohmiete für dementsprechende Räumlichkeiten anzusetzen. Als Hilfe kann auch der ortsübliche Mietspiegel zu Rate gezogen werden (siehe Mietspiegel in diesem Glossar).

Eigentümergrundschuld

admin — Sun, 30 Dec 2007 17:24:15 +0000

Die Eigentümergrundschuld ist für den Eigentümer eines Grundstückes eine Möglichkeit der im Grundbuch eingetragenen Grundschuld, um zu einem späteren Zeitpunkt eine Belastung des Objektes eingehen zu können. Bei eingetragener Grundschuld ohne Inanspruchnahme, kann der Eigentümer an vorderster Rangstelle bei einem Kreditinstitut seine Liquidität unter Beweis stellen. Diese Vorkreditsicherung funktioniert nur, wenn kein Gläubigeranspruch auf dem Grundstück lastet. Bei bereits erfolgter Beleihung und Auslösung der Eigentümergrundschuld durch den Eigentümer und keiner weiteren Gläubigerforderungen und Belastungen, kann dieser den Grundschuldvermerk für eine spätere Verwendung und Neukreditbewilligung im Grundbuch stehen lassen Die Eintragung einer Grundschuld durch den Eigentümer ist nicht möglich, wenn ein Gläubiger aufgrund ausstehender Forderungen die Zwangsverwaltung seines Objektes betreibt (siehe Zwangsverwaltung in diesem Glossar).

Immobilienbewertung

admin — Sat, 29 Dec 2007 20:34:16 +0000

Der Verkehrswert oder auch der Marktwert einer Liegenschaft oder einer Immobilie wird durch den Preis bestimmt, der am so genannten Bewertungsstichtag am Grundstücks oder Immobilienmarkt für das Objekt zu erzielen wäre. Der Verkehrswert ist eine unerlässliche Größe für die Immobilienbewertung. Maßgeblich für die Höhe des anzusetzenden Verkehrswertes können eingeräumte Grunddienstbarkeiten (siehe Grunddienstbarkeiten in diesem Glossar) und der Entwicklungsstand des Grundstückes sowie seine Lage sein. Eingetragene Wegerechte oder Grunddienstbarkeiten und ein noch nicht erschlossenes Grundstück (siehe Erschließung in diesem Glossar) sind wertmindernde Faktoren, während ein vollständig erschlossenes Grundstück ohne die belastende Eintragung einer Grunddienstbarkeit einen höheren Verkehrswert erzielen würde. Zur Definition des Begriffes Verkehrswert wurde 2004 noch der Begriff Marktwert hinzugefügt, da im internationalen Immobiliengeschäft der Begriff „Market Value“ üblich ist. Der Verkehrswert wird aus unterschiedlichen Gründen ermittelt, er dient in erster Linie der Wertermittlung einer Immobilie oder einer Liegenschaft zum Bewertungsstichtag bei Auseinandersetzungen zwischen Erben und Eheleuten bei Trennung, einer Zwangsversteigerung, Beleihungen und finanzamtlichen Taxierungen (siehe beispielsweise Grundsteuer in diesem Glossar). Der Wert eines Gesamtobjektes mit Grundstück berechnet sich aus dem Bodenwert und dem Immobilienwert (siehe Bodenwert in diesem Glossar). Bei der Ermittlung von Verkehrswerten ist auch der Bodenrichtwert eine entscheidende und einzuberechnende Größe (siehe Bodenrichtwert in diesem Glossar).

Flurkarte

admin — Sat, 29 Dec 2007 17:02:22 +0000

Eine Flurkarte enthält den Grundriß einer kompletten Gemarkung. In der Regel ist eine Gemarkung auf einer Gemarkungskarte dargestellt, der kleineren Variante der Flurkarte. Eine Flurkarte besteht zumeist aus mehreren Blättern und stellt die gesamte Gemarkung grafisch dar (siehe Gemarkung, Flurstück und Katasterkarte in diesem Glossar).

Gewaehrleistung

admin — Sat, 29 Dec 2007 16:52:06 +0000

Das Bauunternehmen oder der Entgegennehmer des Bauauftrages übernimmt für alle ausgerichteten Bauabschnitte und Maßnahmen die Gewähr, dass bei der Bauabnahme oder der Fertigstellung des Auftrages die erbrachte Leistung den funktionalen und zugesagten Eigenschaften entspricht. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch beträgt die Gewährleistungsgarantie von erbrachten Bauleistungen fünf Jahre (siehe Bauauftrag, Bauabnahme). Nach der VOB oder der Verdingungsordnung für Bauleistungen beträgt die Garantiezeit vier Jahre (siehe VOB/Verdingungsordnung für Bauleistungen in diesem Glossar). Der Auftraggeber oder Bauherr kann sich bei nach der Bauabnahme auftretenden Baumängel auf die zugesicherten und gesetzlichen Gewährleistungsfristen berufen (siehe Bauherr, Baumängel in diesem Glossar).

Generalunternehmer

admin — Sat, 29 Dec 2007 16:42:22 +0000

Ein Generalunternehmer ist ein durchführendes Bau und Fertigstellungsunternehmen, dass den Bauauftrag des Bauherren allein durchführt. Er ist einziger Vertragspartner des Auftraggebers. Für vom Generalunternehmen nicht eigens durchgeführte Arbeiten schaltet der Generalunternehmer möglicherweise Subunternehmen ein. Der Generalunternehmer handelt dabei auf eigene Rechnung. Der Bauherr hat mit anfallenden Kosten durch die Subunternehmer nichts zu tun, sondern einig und allein der Generalunternehmer, der in der Regel mit den Subunternehmen einen Festpreis für die zu erbringenden Leistungen durch die Subunternehmen aushandelt. Der alleinige Durchführer des Bauauftrages ist also auch selbst verantwortlich, für die Preisaushandelung und Durchführung der an die Subunternehmen ausgegebenen Aufträge und trägt damit einen Großteil der Verantwortung des vom Bauherrn entgegengenommenen Bauauftrages.