Immobilienportal & Immobilienmarkt » Mieterschutz

Mietvertrag

admin — Thu, 27 Dec 2007 15:52:43 +0000

Nach §§ 549-577 a des Wohnungsmietrechtes, ist der Mietvertrag so definiert, dass sich der Mieter für die Bereitstellung der zu bewohnenden oder zu nutzenden Räumlichkeiten verpflichtet, die vereinbarte Miete am jeweiligen Monatsanfang zu zahlen. Der Vermieter ist verpflichte, die Räumlichkeiten in zu bewohnendem Zustand zu erhalten. Wird ein Mietvertrag zu einer Laufzeit von über einem Jahr abgeschlossen, muss er schriftlich festgehalten werden. Es gibt Mietverträge mit unbestimmter und fester Laufzeit, also Zeitmietverträge sowie Verträge, die das gegenseitige Kündigungsrecht für eine bestimmte Zeit ausschließen. In §§ 575 und 575 a des Bürgerlichen Gesetzbuches, ist das Mieterverhältnis bei Zeitmietverträgen geregelt. Zeitmietverträge sind nach der letzten Mietrechtsreform nur noch ohne Kündigungsschutz zu schließen. Das birgt Risiken für den jeweiligen Mieter. Eine nach Ablauf der Mietzeit zu berücksichtigende und wahrzunehmende Verlängerungsoption des Zeitmietvertragsverhältnisses sollte vorab mit dem Vermieter ausgehandelt und in Erwägung gezogen werden. Gewerbemietverträge können oft Mietverlängerungsoptionen enthalten, um unbürokratisch das Mietverhältnis bei Bedarf zu verlängern. Die Erhöhung oder Anpassung der Miete kann durch Staffelmiete, Vergleichsmiete, Indexmiete und durch die Anpassung der Betriebskosten erfolgen (siehe Vergleichsmiete, Staffelmiete, Betriebskosten, Zeitmietvertrag in diesem Glossar). Der Mieter haftet für Wohnungsschäden, die nicht auf normale Abwohnzustände zurückzuführen sind. Dem Vermieter obliegt ferner bei Mietschulden ein Pfandrecht auf die beweglichen Eigentumsgegenstände des Mieters in der Wohnung. Beim Tod des Vermieters, kann das Mietverhältnis weitergeführt werden, während beim Tod des Mieters sowohl der Erbe wie auch der Vermieter das Mietverhältnis im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist aufheben können. Mit der Eintragung ins Grundbuch, erlangt ein Käufer einer vermieteten Immobilie den Status eines Vermieters.

Mieterhöhung

admin — Sat, 01 Dec 2007 16:30:24 +0000

Die Mieterhöhung ist die Neufestlegung einer Miete, die betragsmäßig über der vorherigen Miete liegt. Nach § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches, darf die nach der Mieterhöhung festgesetzte Miete nicht über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (siehe Vergleichsmiete in diesem Glossar). Die Miete darf vor der Erhöhung 15 Monate in ihrer Höhe nicht verändert worden sein. Die bevorstehende Mieterhöhung darf 12 Monate nach der letzten Mieterhöhung frühestens angekündigt werden. Die Kappungsgrenze darf nicht überschritten werden, das heißt, dass innerhalb von drei Jahren die Miete nicht um über 20% erhöht werden darf. Modernisierungskosten und Betriebskostenerhöhungen fallen nicht in diese Fristenregelung.

Staffelmiete

admin — Thu, 29 Nov 2007 20:28:59 +0000

Die Staffelmiete ist eine im Mietvertrag oder Staffelmietvertrag bereits vorab festgelegte und vereinbarte Mietzahlung, die künftige, vertraglich geregelte Mietsteigerungen enthält. Die jährlichen Mietmehrzahlungen sind bereits vorab festgelegt, weshalb dem Mieter im voraus bekannt ist, wie hoch die Zahlungen jährlich ausfallen. Die Staffelmiete ist bei Wohnraum und Gewerberaum unterschiedlich festgelegt. Bei Wohnräumlichkeiten ist bestimmt, dass sich die Monatsmiete während der Mietzeit ändert. Die Höhe der Monatsmiete und deren vertragsbestimmten Änderungen sind zahlenmäßig zu benennen, nicht prozentual. Mögliche Betriebskostenanpassungen können ebenfalls vorab vertraglich vereinbart werden. Die Höhe der Miete muss mindestens ein Jahr gleich bleiben. Eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter auf Basis eines Staffelmietvertrages gilt innerhalb der ersten vier Jahre als ausgeschlossen. Die Staffelmiete darf nicht zu einer unüblichen, nicht marktkonformen Überhöhungsmietzahlung führen. Von einer unüblichen Überhöhungsmietzahlung ist zu sprechen, wenn die Miete um mehr als 20% die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (siehe Vergleichsmiete in diesem Glossar). Auch bei gewerblich genutzten Räumlichkeiten ist die Vereinbarung einer Staffelmiete üblich oder möglich. Die bei einer Staffelmiete für Wohnraum erwähnten Beschränkungen haben hier keine Gültigkeit, das heißt, dass Staffelmieten hier eine Geltungsdauer von unter einem Jahr haben, und somit in kürzeren Zeiträumen erheblich variieren können. Es kann auch eine prozentuale Steigerung von Staffelmieten für gewerblich genutzten Raum vereinbart werden. Es sind Variationen mit anderen Mietänderungsregeln statthaft, wie zum Beispiel die Vereinbarung einer Staffelmiete als Grundmiete zuzüglich einer vereinbarten Umsatzmiete.

Schönheitsreparaturen

admin — Thu, 29 Nov 2007 16:26:51 +0000

Schönheitsreparaturen gelten als Instandsetzungsarbeit als Folge von Abnutzungen von Wohnraum. Die Schönheitsreparaturen von Mietwohnungen durch den Mieter gelten als häufiger Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter. Bauarbeiten in der Wohnung gelten nicht als vom Mieter auszuführende Schönheitsreparaturen. Gesetzlich ist jeder Mieter verpflichtet, innerhalb einer Frist Schönheitsreparaturen in der angemieteten Wohnung durchzuführen. Dies sollte bei Räumen des häufigen Gebrauches, wie Wohn und Schlafzimmer etwa alle fünf Jahre geschehen, im Badezimmer und in der Küche sind alle drei Jahre Renovierungen vorzunehmen. Ist diese Frist beim Auszug des Mieters noch nicht verstrichen, ist es nach einer Begutachtung Ermessenssache des Vermieters, ob bei starker oder weniger starker Abnutzung der Wohnung nach weniger als fünf Jahren oder drei Jahren eine Schönheitsreparatur in den jeweiligen Räumen durch den ausziehenden Mieter ausgeführt werden muss. In den jeweiligen Mietverträgen befindet sich zumeist eine Klausel, die im jeweiligen Mieterverhältnis Aufschluss über die Frist und Fälligkeit von möglicherweise anfallenden Schönheitsreparaturen gibt. Momentan ist diese Regelung auf dem Prüfstand und wird möglicherweise in Kürze endgültig vom Bundesgerichtshof entschieden.

Mietnebenkosten – Hausgeld

admin — Thu, 29 Nov 2007 16:04:58 +0000

Die Mietnebenkosten setzen sich aus den Heiz und Betriebskosten zusammen. Ein Mieter zahlt durchschnittlich 2,74 Euro pro Quadratmeter für Heiz und Betriebskosten, das sind bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung etwa 3300 Euro pro Jahr an Zusatzkosten. Zu den Betriebskosten zählen Grundsteuer, Abwasser und Warmwasser, Kaltwasser, Heizung, Aufzug, Straßenreinigung, Hausreinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Versicherung, Hausmeister, Breitbandkabel und Gemeinschaftsantenne. Die Auflistung zeigt, dass es sich bei den Mietnebenkosten um einen nicht unerheblichen Kostenfaktor handelt. Der einzusehende Betriebskostenspiegel stellt die repräsentative Durchschnittshöhe von Betriebskosten dar. Wer über den repräsentativen Daten liegt, sollte sich seine Nebenkostenabrechnung genau ansehen. Laut dem deutschen Mieterbund, ist jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch. Im Mietvertrag muss geregelt sein, welche Posten Nebenkosten sind. Als Leitfaden gilt die Betriebskostenverordnung. Während einmalige Instandhaltungs- und Reparaturkosten keine Nebenkosten sind und nicht als solche deklariert werden dürfen, sind beispielsweise Wartungskosten für Heizung und Fahrstuhl tatsächliche Nebenkosten. Bankgebühren, Verwaltungskosten und Beiträge zur Mietausfall und Rechtschutzversicherung sind dagegen keine Nebenkosten. Mietnebenkosten müssen vom Mieter genau überprüft werden und gelten nicht umsonst oft als zweite zu zahlende Miete. Mögliche Treppenhausreinigungskosten sind auch als Hausgeld und Mietnebenkosten mit einzuberechnen, falls ein Reinigungsunternehmen die Treppenhausreinigung durchführt.

Zurückbehaltungsrecht

admin — Tue, 30 Oct 2007 16:37:26 +0000

Nach § 320 des Bürgerlichen Gesetzbuches, steht es einem Mieter nach erfolgter Aufforderung des Vermieters, einen erheblichen Mangel in der Wohnung zu beseitigen zu, die Miete einzubehalten, wenn der Vermieter der Aufforderung nicht nachgekommen ist. Dieses Zurückbehaltungsrecht berechtigt den Mieter, die Miete oder einen Teil der Miete so lange zurückzuhalten, bis der Vermieter seiner Reparatur und Mängelbeseitigungspflicht nachkommt. Das Zurückbehaltungsrecht ist ein Zahlungsaufschub der Miete, bis zur Mängelbeseitigung. Der Mieter muss also den vollen, zurückgehaltenen Betrag nach erfolgter Mängelbeseitigung zurückerstatten. In der Regel kann das Dreifache der Kosten für die Mängelbeseitigung vom Mieter als Betrag zurückgehalten werden, im äußersten Fall kann das je nach Höhe des zu behebenden Schadens die gesamte Miete umfassen. Seit der Mietrechtsreform von 2001 ist dieses Recht nach § 556 b des Bürgerlichen Gesetzbuches genauer definiert. Ist ein Mangel in der Mietwohnung nach erfolgter Aufforderung des Mieters vom Vermieter nicht behoben worden, muss der Mieter mindestens einen Monat vor seinem Mietzurückbehalt oder vor der Mietfälligkeit den Vermieter in Schriftform von seinem Vorhaben informieren.

Mietspiegel

admin — Mon, 29 Oct 2007 21:12:16 +0000

Das bürgerliche Gesetzbuch empfiehlt Gemeinden, einen Mietspiegel zu erstellen, dieser richtet sich nach der marktüblichen Vergleichsmiete und soll alle zwei Jahre aktualisiert werden. Der Mietspiegel hat Vorteile für Mieter und Vermieter. Ist der Mietpreis zu hoch angesetzt, kann sich der Mieter auf die im Mietspiegel angegebene Vergleichsmiete berufen, umgekehrt kann sich der Vermieter bei einer geplanten Mieterhöhung auf den Mietspiegel berufen, wenn die bisherige von ihm erhobene Miete unter der marktüblichen Vergleichsmiete lag. Es ist zu unterscheiden zwischen dem einfachen und dem qualifizierten Mietspiegel. Der qualifizierte Mietspiegel ist alle vier Jahre von der jeweiligen Gemeinde zu erstellen. Er spiegelt mit allergrößter Sicherheit die tatsächliche Höhe der jeweiligen, ortsüblichen Vergleichsmiete wider. Durch die Mietrechtsreform aus dem Jahr 2001 gilt der qualifizierte Mietspiegel als sicherster Gradmesser für die Richtigkeit der darin angegebenen Höhe der Vergleichsmieten. Seine Richtigkeit kann nur mit einem Sachverständigengutachten widerlegt werden. In Deutschland existieren etwa 315 Gemeinden, die über diesen qualifizierten Mietspiegel verfügen.

Mietkaution

admin — Mon, 01 Oct 2007 16:28:40 +0000

Die Mietkaution ist eine Form der Sicherheitsleistung, die der Vermieter zum Anfang eines Mietverhältnisses verlangen kann. Die Kaution darf im Höchstfall drei Monatsmieten der Grundmiete ohne Betriebskosten betragen. Die Kaution kann in drei Monatsraten geleistet werden. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten. Der Vermieter legt das Geld der Kautionszahlung auf einem Sonderkonto mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten an. Das Konto muß insolvenzrechtlich geschützt und somit getrennt vom übrigen Vermietervermögen sein. Den Kautionsbetrag mit Zinsen erhält der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zurück, wenn bestimmte Voraussetzungen von Seiten des Mieters erfüllt wurden. Ist die Wohnung zum Beispiel unverhältnismäßig verwohnt worden oder wurden keine Mietzahlungen mehr geleistet, darf der Vermieter die Kaution mit den angefallenen Sachschäden und der Folgereparaturen verrechnen. Die Kaution darf nicht bei Beendigung des Mietverhältnisses in Form von drei Monatsmieten vom Mieter verrechnet werden. Die Rückzahlung der Kaution ist in der Regel zwei bis maximal sechs Monate nach Auszug des Mieters an ihn zurückzuzahlen. Nach § 566 a des Bürgerlichen Gesetzbuches tritt bei Eigentümer und Vermieterwechsel der neue Vermieter in die Rechte und Pflichten des alten Vermieters ein. Das betrifft auch die Kautionszahlung und Rückerstattung. Der frühere Vermieter ist aber im Falle der Uneinbringlichkeit der Kautionssumme durch den neuen Vermieter verpflichtet, die Kaution zurückzuzahlen. Bei Verkauf des Mietobjektes nach Ende des Mietverhältnisses, muss der Mieter über die Betriebskostenabrechnung mit dem alten Vermieter auch die Kautionsrückzahlung regeln.

Wohnberechtigungsschein

admin — Thu, 27 Sep 2007 18:00:45 +0000

Der Wohnberechtigungsschein ist eine von Amts wegen ausgestellte Bescheinigung, mit der ein Mieter nachweisen kann, dass er berechtigt ist, aufgrund seines niedrigen Einkommens eine mit öffentlichen Mitteln geförderte Sozialwohnung zu bewohnen. Das Wohnungsamt stellt den Berechtigungsschein aus. Nach dem Wohnraumförderungsgesetz liegen die Einkommensgrenzen für einen Einpersonenhaushalt bei 12.000 Euro und für einen Zweipersonenhaushalt bei 18.000 Euro jährlich. Bei jeder weiterer im Haushalt lebenden Person beträgt die Einkommensgrenze 4.100 Euro, bei einem dem Haushalt zugehörenden Kind sind es 500 Euro. Die Regelung für die Erteilung eines Wohnberechtigungsscheines kann länderspezifisch geringfügige Abweichungen enthalten. Liegt die Erteilung des Wohnberechtigungsscheins in der Ermessensgrenze der jeweiligen Länder, können bei Nichterteilung des Dokumentes auch Ausgleichszahlungen für die Förderung von Sozialwohnungen erfolgen.

Mietpreisbindung

admin — Fri, 31 Aug 2007 16:25:59 +0000

Die Mietpreisbindung ist im Rahmen der mit öffentlichen Mitteln bezuschussten Vermietung Pflicht. Sie richtet sich nach der so genannten Bewilligungsmiete. Liegt die Realmiete oder Kostenmiete über der Bewilligungsmiete, muss die jeweilige Wohnungsfirma oder das Wohnungsunternehmen zum Beispiel bei der Eigenkapitalverzinsung Abstriche hinnehmen. Für Wohnraum, der seit dem ersten Januar 2001 oder in einigen Bundesländern seit dem ersten Januar 2003 gefördert wurde, gelten die Regelungen des Wohnraumförderungsgesetztes. Wie bei der Bewilligungsmiete unterliegt dieser Wohnraum einer Mietpreisbindung, die aber nicht in ihrer Höhe bei der Kostenmiete, sondern bei einer ortsüblichen Vergleichsmiete anzusetzen und anzugleichen ist (siehe Kostenmiete, Mietspiegel in diesem Glossar). Die Mietpreisbindung ist somit eine Form des Mieterschutzes. Durch die Angleichung an eine durchschnittliche Kosten oder Vergleichsmiete, sollten überzogene Mietforderungen und deren Rechtmäßigkeit unterbunden werden.