Immobilieneigentümer haben in gewisser Weise immer etwas mit der Immobilienwirtschaft zu tun, besonders aber dann, wenn sie auch als Vermieter agieren. Wer also eine Einliegerwohnung in seinem Haus vermietet oder eine Eigentumswohnung, sollte zumindest die wichtigsten Grundlagen der Immobilienwirtschaft kennen. Eigentümer, die eine Wohnung oder ein Grundstück selbst nutzen oder jemandem unentgeltlich überlassen, sollten wissen, wie sich die Jahresrohmiete zusammensetzt, denn sie ist nicht nur für die Bewertung von Interesse, sondern auch für die Anwendung des steuerlichen Ertragswertverfahrens. Jeder Immobilieneigentümer sollte zudem darüber informiert sein, wie eine Immobilienbewertung erfolgt, denn nur so weiß er jederzeit, welchen Wert er besitzt.

Vorsicht ist geboten, wenn eine Immobilie schon kurz nach dem Kauf weiter verkauft wird, denn dann könnten Spekulationsgewinne anfallen, die entsprechend zu versteuern sind. Um sich davor zu schützen, sollten kurzfristige Immobilieneigentümer den Fachbeitrag zu diesem Thema lesen. Der Ertragswert einer Immobilie ist ein weiterer Betrag, der steuerlich, aber auch im Fall eines Verkaufs von Interesse ist. Die Höhe der Abschreibung für ein Wohngebäude ist ein weiterer Faktor, der sich auf die steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen auswirkt.

Das Recht des Wohnungseigentums enthält einige Besonderheiten, mit denen Besitzer von Eigentumswohnungen unbedingt vertraut sein müssen, denn diese Regelungen haben Auswirkungen auf die Nebenkosten und alle anderen Rechte und Pflichten der Bewohner und Eigentümer. Durch den Miteigentumsanteil am Haus und am Grundstück sowie weiteren Nebengebäuden einer Eigentumsanlage sind alle Wohnungseigentümer innerhalb der Eigentümergemeinschaft eng miteinander verbunden. Veränderungen oder Renovierungsmaßnahmen, die außerhalb jeder eigenen Wohnung am Gebäude oder Grundstück vorgenommen werden, können nur erfolgen, wenn sich alle Eigentümer darüber einig sind. Für notwendige Renovierungen des Gebäudes wird in Eigentümergemeinschaften eine Instandhaltungsrücklage gebildet, damit gewährleistet ist, dass immer ein ausreichendes Kapital für die Finanzierung größerer Reparaturmaßnahmen vorhanden ist. Für die Höhe der Instandhaltungsrücklage, die von allen Wohnungseigentümern zusammen mit den Nebenkosten bezahlt wird, werden gewisse Richtsätze zugrunde gelegt.

Wer eine Immobilie oder ein Grundstück kauft, kann sich in den nachfolgenden Beiträgen über die verschiedenen Verfahrensschritte informieren, aber auch über alle beim Immobilienkauf anfallenden Nebenkosten wie Notar-Gebühren, Grunderwerbssteuer oder Architektenhonorare, die unter Umständen eine beträchtliche Höhe annehmen können.

Beim Abbruch von Immobilien ist unter der Immobilienbewertung oder dem Liquidationswert ein Wert zu verstehen, der sich im Ertragswertverfahren durch die Bodenwertverzinsung ergibt (siehe Bodenwert in diesem Glossar), da der Reinertrag auf das Gebäude entfällt. Es entfällt kein Ertragsanteil mehr auf das abzubrechende Gebäude. Vom ermittelten Bodenwert, sind die Gebäudeabbruchkosten abzuziehen. Ist der Gebäudeabbruch am ...

Die Jahresrohmiete bezeichnet die Gesamtsumme, die ein Mieter oder Pächter für die Grundstücksnutzung für ein volles Kalenderjahr zu entrichten hat. Alle vom Mieter zu zahlenden jährlichen Umlagen, Betriebskosten sind in die Jahresrohmiete mit einzubeziehen. Nicht einzurechnen sind Untermietzuschläge, Betriebskosten der Zentralheizungsanlage, Warmwasserkosten sowie Fahrstuhlkosten. Die Jahresrohmiete gilt für eigengenutzte, ungenutzte und unentgeltlich überlassene Grundstücke. Ferner ...

Der Verkehrswert oder auch der Marktwert einer Liegenschaft oder einer Immobilie wird durch den Preis bestimmt, der am so genannten Bewertungsstichtag am Grundstücks oder Immobilienmarkt für das Objekt zu erzielen wäre. Der Verkehrswert ist eine unerlässliche Größe für die Immobilienbewertung. Maßgeblich für die Höhe des anzusetzenden Verkehrswertes können eingeräumte Grunddienstbarkeiten (siehe Grunddienstbarkeiten in diesem ...

Das Teileigentum beschreibt das Sondereigentum von verschiedenen Eigentümern oder einer Eigentümergemeinschaft, das aus nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes besteht. Das Sondereigentum steht immer in Zusammenhang mit dem jeweiligen Miteigentumsanteil des jeweiligen Eigentümers (siehe Sondereigentum, Miteigentumsanteil, Teilungserklärung in diesem Glossar). Als Teileigentum werden zumeist Praxisräume, Vorkellerräume, Ladengeschäfte, Treppenhäuser und Garagengemeinschaftshallen bezeichnet, in denen sich ...

Ein Spekulationsgewinn entsteht innerhalb von Spekulationsgewinnen. Auf Immobilien bezogen wird von einem Spekulationsgewinn oder von einem Spekulationsgeschäft gesprochen, wenn eine Immobilie nach nicht mehr als zwei Jahren nach ihrem Erwerb wieder verkauft wird. Der Gewinn oder Verlust eines solchen Immobilienspekulationsgeschäftes wird durch die Höhe der Anschaffungs- und Herstellungskosten, dem Verkaufspreis oder Veräußerungspreis und der ...

Der Liegenschaftszins ist der Zinssatz, mit dem im Ertragswertverfahren der Verkehrswert einer Liegenschaft marktüblich verzinst wird. Der Liegenschaftszins ist nicht mit einem normalen Zinssatz zu verwechseln, er ist ein zentraler Bestandteil bei der Wertermittlung einer Immobilie im Ertragswertverfahren. Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes wird nach Grundstückslage, der Art und der Restnutzungsdauer eines Objektes angesetzt und berechnet. ...

Die Instandhaltungsrücklage ist ein Finanzrückhalt einer Eigentümergemeinschaft (siehe Eigentümergemeinschaft in diesem Glossar). Sie ist bestimmt für möglicherweise auftretende, zu reparierende Schäden und Mängel an dem Wohnobjekt. Die Höhe der monatlichen Zahlung in die Rücklage wird auf Eigentümerversammlungen entschieden. In der Regel sind die Beiträge für die Instandhaltungsrücklage in den von den Eigentümern zu leistenden Vierteljahreskosten ...

Dem Grundschuld oder Hypothekengläubiger, in der Regel ein Geldinstitut, steht gegenüber dem Schuldner oder Grundstückseigentümer ein Recht auf Löschung der im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte zu, wenn die Darlehensrückzahlung durch den Grundstückseigentümer vollständig erfolgt ist (siehe Grundbuch, Grundpfandrechte in diesem Glossar). In der Regel handelt es sich nach der Tilgung von  Hypotheken und Darlehensschulden, die auf ...

Ein Wohnungsunternehmen errichtet, bewirtschaftet und verwaltet Wohngebäude, es verkauft auch Immobilien. Die Verwaltung bezieht sich nicht nur auf eigens errichtete Gebäude, sondern auch auf andere Wohnkomplexe. Nach der Aufhebung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes ist die Abgrenzung zwischen gemeinnützigen und freien Wohnungsunternehmen weggefallen. Kirchliche Wohnungsunternehmen haben aber weiterhin den gemeinnützigen Effekt in ihrer Tätigkeit auf dem Wohnungsmarkt verankert. ...

Eine Sonderumlage kann beispielsweise bei einer Eigentümergemeinschaft fällig werden, wenn für am Gemeinschaftseigentum vorzunehmende umfangreiche Renovierungen oder Reparaturen die Höhe der Instandhaltungsrücklage (siehe Instandhaltungsrücklage in diesem Glossar) nicht mehr ausreicht. Die Höhe einer Sonderumlage und der jeweilige Anteil der Eigentümer sind auf einer Eigentümerversammlung zu verabschieden und zu diskutieren. Eine Sonderumlage für Mietobjekte kann durch ...

Kommunalabgaben sind an die jeweilige Gemeinde zu leistende Gebühren. Zu den Kommunalabgaben zählen die Verwaltungs- und Gemeindesteuern, wie zum Beispiel die Grundsteuer für eine Immobilie, die Gewerbesteuer, oder auch die Kirchensteuer und die Friedhofsgebühr.   Weitere Kommunalabgaben sind Müllgebühren, Abwassergebühren und Anliegerbeiträge (siehe Grundsteuer, Anliegerbeiträge in diesem Glossar). Müllgebühren sind Bestandteil der Betriebskostenrechnung. Kommunale Gebühren können ...

Die Zwangsversteigerung ist neben der Zwangsverwaltung und der Zwangshypothek eine der drei Immobilienvollstreckungsarten und Möglichkeiten, wobei die Zwangsversteigerung wohl am häufigsten benutzt wird, um ausstehende Schuldforderungen einzutreiben. Auch für diese Maßnahme werden ein Vollstreckungstitel, ein vollstreckbares Urteil und ein Vollstreckungsbescheid benötigt. Am häufigsten wird die Zwangsvollstreckung durch Geldinstitute und Banken durchgeführt, deren Kredite durch den ...

Bewirtschaftungskosten sind Regelkosten, die sich aus der laufenden Inbetriebnahme einer Immobilie ergeben. Dazu zählen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Abschreibungen (siehe Abschreibungen in diesem Glossar) und das Mietausfallwagnis. Bewirtschaftungskosten sind Bestandteil der zu ermittelnden Kostenmiete (siehe Kostenmiete in diesem Glossar), und werden somit anteilmäßig zu gewissen Teilen zu der reinen Mietzahlung hinzuaddiert. Bei einem Eigentümer, der seine ...

Der Sachwert stellt den Wert eines Bewertungsgegenstandes im Rahmen eines Sachwertverfahrens dar. Die Herstellungskosten eines Sachwertes ergeben den Herstellungswert. Per Gutachten wird versucht, die Differenz zwischen Herstellungswert und Verkehrswert eines Sachwertes auszugleichen. Auf Immobilien bezogen, erfolgt die Sachwertfeststellung durch die Ermittlung des Bodenwertes und des Immobilienwertes (siehe Bodenwert, Verkehrswert  in diesem Glossar). Beide Werte ergeben ...

Die Kostenmiete ist die Höchstmiete, die bei mit öffentlichen Mitteln gefördertem Wohnraum erhoben werden kann. Grundlage ist das II. Wohnungsbaugesetz, dass die öffentliche Wohnraumförderung regelt. Die Kostenmiete setzt sich aus den Kapitalkosten und Bewirtschaftungskosten der jeweiligen Wohnung zusammen. Die Bewirtschaftungskosten sind Verwaltungs- und Instandhaltungskosten, Abschreibungen (siehe Abschreibung in diesem Glossar) und das Mietausfallrisiko. Die Kapitalkosten ...

Immobilienfonds sind eine Anlageform. Es ist zwischen dem geschlossenen und offenen Immobilienfond zu unterscheiden. Geschlossene Immobilienfonds sind das Finanzvermögen einer Gesellschaft. Das Finanzvermögen wird ausschließlich zum Erwerb von Immobilien verwendet. Investoren kaufen Anteile an dem Fond, bis die Höhe der festgelegten Finanzierungssumme erreicht ist. Bei Erreichung der Summe ist ein weiterer Ankauf von Anteilen nicht ...

Bei einem Wohnhaus ist zwischen der Wohnfläche und der Nutzfläche eines Hauses zu unterscheiden. Während die Wohnfläche ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird, sind die Nutzflächen eines Hauses beispielsweise die Unterkellerung oder die Kellerräume, der Dachboden, der Heizraum sowie sämtliche Nebenräume. Diese Art der Räume werden in die Gesamtnutzfläche eines Hauses eingerechnet beziehungsweise zusammengerechnet. Die Nutzfläche ...

Die Zwangshypothek ist neben der Zwangsverwaltung und der Zwangsversteigerung eine der drei Immobilienvollstreckungsmöglichkeiten (siehe Zwangsverwaltung, Zwangsversteigerung, Sicherungshypothek in diesem Glossar). Die Zwangshypothek dient der Durchsetzung von Forderungen und wird im Grundbuch eingetragen. Benötigt werden für diese Maßnahme ein Vollstreckungstitel, ein vollstreckbares Urteil oder ein Vollstreckungsbescheid. Die Zwangshypothek wird auf das Objekt des Schuldners aufgenommen, um ...

Der Ertragswert einer Immobilie berechnet sich aus der Summe des Gebäudeertragswertes und des Bodenwertes (siehe Bodenwert in diesem Glossar). Nach der Ermittlung des Bodenwertes, werden vom zu erzielenden Rohertrag eines Objektes die Bewirtschaftungskosten,  mit Ausnahme der Abschreibungen  und Betriebskosten abgezogen, um den Reinertragswert eines Objektes zu ermitteln (siehe Bewirtschaftungskosten, Abschreibungen in diesem Glossar). Vom Reinertrag ...

Die HOAI oder Honorarordnung für Architekten und Ingenieure ist eine Rechtsverordnung zur Tarifizierung von Leistungen von Architekten und Ingenieuren. Nach dieser Verordnung werden die Honorare für die Auftragnehmer, in diesem Fall die Ingenieure und Architekten, berechnet. Diese Verordnung enthält 13 Leistungsbereiche. An vorderster Stelle stehen Leistungen bei Freianlagen, Gebäuden und Innenausbauten von Gebäuden. Die Honorarhöhe ...

In der Wohnungswirtschaft werden über einen langen Zeitraum wiederkehrende Leistungen gegen die Geldentwertung durch eine Wertsicherungsklausel versichert. Die Wertsicherungsklauseln sichern im Immobiliengeschäft Pachtverträge, Mietverträge, Erbbauverträge und Kaufverträge bei Kaufpreisverrentung gegen den Wertschwund ab. Nach der Preisordnung im Wertsicherungsgeschäft wird zwischen genehmigungsfreien, genehmigungspflichtigen und vertragsspezifischen Klauseln unterschieden. Genehmigungsfrei sind Leistungsklauseln in Gewerbemietverträgen. Die Neuanpassung von so ...

Das Vorkaufsrecht sichert einem Vorkaufsberechtigten das Recht, mit dem Verkäufer zu den Konditionen einen Kaufvertrag zu schließen, zu denen der Verkäufer schon einen Vertragsabschluß mit einer Drittperson getätigt hat. Der Verkäufer muss dem Vorkaufsberechtigten den Verkauf eines Objektes an eine Drittperson unverzüglich mitteilen, damit dieser sein Vorkaufsrecht wahren kann. Die Mitteilung erfolgt in der Regel ...

Die Zwangsverwaltung ist eine Möglichkeit der Immobilienzwangsvollstreckung. Ein Zwangsverwalter soll dafür sorgen, dass aus den Einnahmen eines Grundstückes, beispielsweise durch Vermietung oder Verpachtung die laufenden Kosten des Anwesens gedeckt und die Gläubigerforderungen befriedigt und bezahlt werden. Das Zwangsverwaltungsverfahren läuft neben dem Zwangsversteigerungsverfahren als eigenständiges Verfahren, in den Auslegungen gibt es jedoch Gemeinsamkeiten, wie beispielsweise die ...

Die zweite Berechnungsverordnung beschreibt die Berechnung von verschiedenen, wohnungswirtschaftlich relevanten Posten, wie zum Beispiel der Wirtschaftlichkeit hinsichtlich des Kaufpreises bei öffentlich gefördertem Wohnraum und der Wirtschaftlichkeit bei steuerbegünstigtem Wohnraum. Ein Zusatz der zweiten Berechnungsverordnung enthält die Betriebskostenarten, die an den Wohnungsmieter weitergegeben werden dürfen. In der zweiten Berechnungsverordnung wird auf die neue Betriebskostenverordnung verwiesen, die ...

Die Hausanschlusskosten bestehen im Wesentlichen aus den Kosten für den Anschluß der Immobilie an das Wasser, Strom und Gasnetz. Die Hausanschlusskosten sind nicht mit der Erschließung oder den Erschließungskosten zu verwechseln (siehe Erschließung in diesem Glossar). Die Erschließungskosten werden von der Gemeinde oder einem ausführenden Bauunternehmen übernommen. Führt ein Bauunternehmen in der Regel den ...

Der Baukostenzuschuss kann aus öffentlichen Mitteln, wie beispielsweise von Denkmalschutzprogrammen, aber auch von privaten Geldgebern, wie zum Beispiel von Mietern an den Eigentümer gezahlt werden. Der Baukostenzuschuss kann vom Programmträger öffentlicher Mittel oder vom Mieter nur zurückgefordert werde, wenn der Betrag bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht abgewohnt ist. Darüber gibt das Gesetz über die ...

Die Zweckerklärung erfolgt in der Regel bei Aufnahme einer Grundschuld. Da die Finanzierung von Bau und Kaufvorhaben zumeist unter hohem, prozentualem Einsatz von Fremdkapital finanziert wird, dient eine Grundschuld häufig als Absicherung. Der Schuldner muss also erklären, nachweisen und dokumentieren, welchen Zweck die Aufnahme einer Grundschuld hat, das erfolgt durch die Zweckerklärung (siehe Grundschuld in ...

Ein Bauträger errichtet auf eigene Rechnung, mitunter mit Hilfe von Subunternehmen, Gebäude auf eigenen Grundstücken. Haftbarer Eigentümer bleibt das Bauträgerunternehmen bis zur Veräußerung während oder nach der Bauphase. Der Bauträger ist auch für die Auftragvergabe an die Subunternehmen und für deren Bezahlung verantwortlich und gegebenenfalls haftbar zu machen. Der so genannte Bauherr, in dessen ...

Zu den Grundpfandrechten eines Gläubigers zählen Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Grundpfandrechte haben Gültigkeit, wenn die Höhe der Schuld unter Angabe des Namens des Gläubigers im Grundbuch vermerkt ist (siehe Grundbuch, Grundbuchauszug, Grundbuchblatt, Grundschuldbestellung, Löschungsbewilligung in diesem Glossar). Ohne Grundbucheintrag nebst Namensnennung des Gläubigers und der ausgeschriebenen Höhe der Schuld, ist das Grundpfandrecht des Gläubigers ...

Die Höhe der Notargebühren richten sich nach dem Geschäftswert einer Notarsache. Als Notarsachen bezeichnet werden in der Regel Beurkundungen bei Immobilienkäufen und Verkäufen und die beglaubigten Eintragungen von Grundpfandrechten in das Grundbuch (siehe Grundbuch, Grundbuchamt in diesem Glossar). Die Notargebühren sind in einer Gebührentabelle nach gesetzlichen Vorschriften geregelt und ermittelt worden. Die Höhe der ...

Zu den Baunebenkosten sind alle rund um den Bau anfallenden Gebühren zu zählen. Das sind zum Beispiel Notar und Gerichtsgebühren, Grunderwerbsteuer, Architektenhonorare und Gebühren für die Grundbucheintragung (siehe Notargebühr, Grunderwerbsteuer, Grundbuch in diesem Glossar). Diese anfallenden Baunebenkosten sind nicht zu unterschätzen und in den Gesamtfinanzierungsplan rechtzeitig mit einzukalkulieren. In der Regel sind also beispielsweise schon ...

Den Abnutzungserscheinungen von Wohnobjekten ist in der Wohnungswirtschaft durch steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten Rechnung zu tragen, um den Wertverlust zu mindern und auszugleichen. Einem Gebäude wird beispielsweise eine hundertjährige Nutzungsdauer unterstellt, was zu einem gleich bleibenden, also linearen Abschreibungssatz von 1% führt. Auf Gegenständen mit einer höheren Verschleißquote wird ein höherer steuerlich geltend zu machender Abschreibungssatz fixiert. ...

Nach § 21 der gültigen Wertverordnung wird durch das Sachwertverfahren der Herstellungswert eines Gebäudes beziffert. Die Normalherstellungskosten werden dabei auf das Preisniveau am Wertermittlungsstichtag umgerechnet. Dieser nach Sachwertverfahren ermittelte Wert wird auch Baupreisindex genannt. In Deutschland werden die jeweiligen Baupreisindexe für Hochhausneubauten (Bürogebäude, Wohngebäude, gewerblich genutzte Gelände), Einfamilienhausneubauten (Fertighäuser), Neubau im Straßen und Tiefbau (Brücken, ...

Die Grundsteuer umfasst die Höhe einer vom zuständigen Finanzamt auferlegten Besteuerung für eine Immobilie. Die Entrichtung erfolgt über die Stadtkasse der jeweiligen Gemeinde, in der sich der Grundbesitz befindet. Die Höhe der auferlegten Grundsteuer, beziehungsweise der Grundbesitzsteuer richtet sich nach der Höhe des vom Finanzamt festgesetzten Einheitswertes für die jeweilige Immobilie (siehe Definitionspunkt Einheitswert in ...

Nach § 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches, ist die Modernisierungsumlage ein Mehrposten, der nach erfolgter Modernisierung vom Vermieter als Form der Mieterhöhung geltend gemacht werden darf. Die Umlage darf höchstens 11% der Höhe der Gesamtmodernisierungskosten umfassen. Bei einer Übersteigung der festgelegten 1% würde der Straftatbestand der Mietpreisüberhöhung vorliegen. 11% Modernisierungsumlage würden einer Miete entsprechen, die 20% ...

Bei der degressiven Abschreibung wird auf die Immobilienwirtschaft bezogen der eher niedrigen oder fallenden steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten Rechnung getragen. Das ist der Fall, wenn ein Wohngebäude schon nach wenigen Jahren durch schnell schlechter werdende Gebäudesubstanz seine Nutzungsqualität rapide verringert. Die Dauer der Gesamtnutzung oder die Gesamtnutzzeit nimmt dabei unverhältnismäßig schnell ab. Hinsichtlich der anzusetzenden ...

Der Baukostenindex ist ein Dezimalzahlenmaß, das einen Schlüssel zur Höhe der zu erwartenden Baukosten darstellt. Er ist eine wichtige, vorab zu ermittelnde Größe für einen zukünftigen Bauherren, um die zu erwartenden Baukosten im Voraus taxieren zu können. Er beträgt beispielsweise für Einfamilienhäuser und Mehrfamilienhäuser 111,7 und für Bürogebäude und gewerbliche Betriebsgebäude zwischen 113 und 115. ...

Das Facility Management beschreibt eine integrative Kostennutzenrechnung auf der Grundlage des Deutschen Verbandes für Facility Management e.V. Planung, Kontrolle und Bewirtschaftung von Gebäuden und Einrichtungen oder Facilities werden unter der Berücksichtigung von jeweils in den Einrichtungen und Gebäuden vorhandenen Arbeitsplätzen berücksichtigt, um zu einer besseren Nutzung und zu einer Erhöhung der Produktivität der Arbeitnehmer beizusteuern. ...

Ein Notaranderkonto richtet der Notar ein, damit der Käufer einer Immobilie den Kaufpreis dort einzahlen kann. Der Notar verwaltet das Geld auf dem Konto treuhänderisch und gibt es erst an den Verkäufer weiter, wenn alle Vertragsbedingungen erfüllt und die behördlichen Dinge erledigt sind. Der Übergang der Grundstückslasten und Nutzen geht bereits am Tag der Einzahlung ...

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuerabgabe an das zuständige Finanzamt, die beim Kauf eines unbebauten oder bebauten Grundstückes zu zahlen ist, sie beträgt momentan 3,5% des jeweiligen Kaufpreises. Bei Grundstücksvererbungen ist diese Umsatzsteuer nicht zu entrichten. Gradmesser für die Höhe der Grunderwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung, das kann zum Beispiel der Kaufpreis sein. Verkäufer und ...