Der Kauf oder Bau einer Immobilie ist nur dann möglich, wenn die Baufinanzierung gesichert ist. Obwohl zusammen mit dem Darlehensantrag detaillierte Unterlagen über die Bau- oder Kaufabsichten vorgelegt werden müssen, kann mit den Planungen erst richtig begonnen werden, wenn feststeht, dass eine Bank die Finanzierung der Kosten übernehmen wird. Mit den ersten Architektenkosten muss ein Bauherr daher meist in Vorlage treten. Um bereits im Vorfeld mehr Sicherheit zu haben, kann aber eine Finanzierungsvoranfrage bei einer Bank gestellt werden. Sie wird das Vorhaben prüfen und eine vorläufige Zusage erteilen.

Grundsätzlich gilt, dass eine Finanzierung umso zinsgünstiger ausfällt, je höher der Eigenkapitalanteil an den Baukosten oder am Kaufpreis ist. Die meisten Banken in Deutschland setzen einen Eigenkapitalanteil zwischen 20 und 30 Prozent voraus, um überhaupt die Finanzierung des Restbetrags zu übernehmen. Aber inzwischen gibt es auch eine Reihe von Banken, insbesondere ausländischer Banken mit Niederlassungen in Deutschland, die eine Immobilie zu hundert Prozent finanzieren.

Im Kapitel Baufinanzierung wird beschrieben, was ein Annuitätendarlehen ist und wie die Grundschuldbestellung erfolgt. Die Fragen, ob ein Disagio in Kauf genommen werden muss, um einen günstigen Zinssatz zu erhalten und wann eine langfristige Zinsbindung sinnvoll erscheint, werden ebenfalls beantwortet. Ein Finanzierungsplan als Übersicht über alle Kosten, die mit dem Bauvorhaben verbunden sind, ist eine wichtige Grundlage für die Finanzierung und trägt dazu bei, dass der Bauherr in jeder Bauphase den Überblick über die Baukosten behält. Wie ein Finanzierungsplan aufgestellt wird, ist hier ausführlich beschrieben. Bauspardarlehen und Zwischenfinanzierungen sind weitere Themen im Zusammenhang mit der Baufinanzierung und nicht zuletzt wird auch der Ablauf einer Darlehensrückzahlung oder Sondertilgung dargestellt.

Neben der weit verbreiteten Finanzierung eines Bauvorhabens mit einem Annuitätendarlehen besteht auch die Möglichkeit einer Immobilienfinanzierung mit Tilgungsaussetzung. In diesem Fall erfolgt die Tilgung in der Regel durch eine bis zum Ende der Finanzierungsdauer angesparte Lebensversicherung. Unter gewissen Umständen kann es sinnvoll sein, diese Finanzierungsform zu wählen.

Endlich das eigene Häuschen oder den Garten, das ist für viele ein Traum. Leider lässt sich dieser Traum nur schwer erreichen. Hilft die Baufinanzierung kann der Traum vom Eigenheim wahr werden. Diese teure Anschaffung kann sich kaum einer so leisten. Im Vorfeld des Kaufes muss die Finanzielle Frage geklärt werden. So leicht wie man einen ...

Irgendwann kommen wir alle einmal an den Punkt, an dem wir überlegen, ob man sich eine Immobilie kaufen oder doch lieber mieten sollte. Auf der einen Seite möchte man sich etwas Eigenes schaffen und auf der anderen Seite hat man Angst vor der finanziellen Verpflichtung. Es kommen Fragen auf, und diese sollte man sich gut ...

Bei der Zinsbindung verpflichtet sich ein Kreditinstitut, ein Darlehen mit gleich bleibendem Zinssatz für einen vereinbarten Zeitraum zu verzinsen. Der Zinssatz bleibt also unerheblich von Marktschwankungen während des vereinbarten Zeitraumes unverändert. Bei hohen Zinssätzen empfehlen sich kurze und bei niedrigen Zinssätzen lange Bindungszeiten. Welche Variante sich empfiehlt, hängt von der monetären Situation des Kreditnehmers ab. ...

Hypothekenrechner können sowohl Banken und Kreditinstitute, wie auch im Internet zu bedienende Servicerechner sein, wo jeder Interessent teilweise kostenlos die Höhe seines Darlehens und die Laufzeit sowie den Jahreszinssatz, die Anfangstilgung und die jährliche Sondertilgung eingeben kann. Der Interessent erhält dann die Laufzeit bis zur vollständigen Tilgung, die Zinslast sowie den gesamten Darlehensaufwand angezeigt. Ein ...

Der Begriff Damnum oder Disagio bezeichnet die Differenz zwischen der Kreditsumme und dem real ausgezahlten Betrag. Ein Disagio ist eine Zinsvorauszahlung oder eine Kreditbearbeitungsgebühr. Ein Damnum von 5% impliziert, dass von einem Kredit nur 95% ausgezahlt werden aber die vollen 100% vom Kreditnehmer an die Bank zurückzuzahlen ist. Aus steuerlicher Sicht lohnt sich das Damnum ...

Bei der Vollfinanzierung wird die Übernahme sämtlicher Investitions- und Kaufkosten einer Immobilie oder eines Grundstückes ohne Einbringung von Eigenkapital durch ein Geldinstitut oder einen Investor sichergestellt. Die Finanzierung erfolgt also zu 100% durch Fremdkapital von Drittgeldgebern. Die Vollfinanzierung stellt ein gewisses Risiko dar, wenn beispielsweise durch den Arbeitsverlust des Schuldners die Bedienung der bei der ...

Eine Grundschuldbestellung beinhaltet nach § 1191 des Bürgerlichen Gesetzbuches, dass dem Gläubiger zu dessen Gunsten eine Belastung des Grundstückes erfolgte, eine Geldsumme gemäß der Höhe der zu erstattenden Grundschuld von dem Wert des Grundstückes auszuzahlen ist. Das kann durch den Verkauf des Grundstückes, aber auch durch Geldmittel aus anderen Quellen, wie zum Beispiel einem Sparbrief ...

Die Annuität beschreibt die Höhe von Zinsen und Tilgungsraten während eines Jahres, die ein Schuldner an seinen Gläubiger zu zahlen hat. Es ist zu unterscheiden zwischen konstanter und variabler Annuität. Bei der konstanten Annuität zahlt der Schuldner jährlich einen gleich bleibenden Betrag, wodurch sich durch die konstante Tilgung der Darlehenssumme der Zinssatz kontinuierlich verringert. Somit ...

Die Eigenheimzulage ist eine staatliche Förderung zur Schaffung von privatem Wohneigentum. Sie wurde am ersten Januar 2006 ersatzlos gestrichen. Wurde das Objekt vor dem ersten Januar 2004 gebaut oder erworben, so belief sich die Höhe der Eigenheimzulage auf jährlich 5% der Herstellungskosten. Die jährliche Förderungsobergrenze betrug für Neubauten 2556 Euro und 1278 Euro für Altbauten. ...

Bei der Zinsfestschreibung ist die Höhe des Zinssatzes für ein Darlehen für einen gewissen Teil der Laufzeit festgeschrieben. Ungeachtet von Leitzinsänderungen und Markschwankungen bleibt bei der Zinsfestschreibung der Zinssatz unberührt. Bei niedrigen Laufzinsraten, also bei einer geringen Guthabenverzinsung, sinkt auch der Darlehenszinssatz. Es empfiehlt sich deshalb, eine Zinsfestschreibung von beispielsweise Baudarlehen in einem gewissen Zeitraum ...

Bei der Umschuldung werden laufende Kredite durch neue und zinsgünstigere Kredite einer anderen Bank ersetzt. Eine Umschuldung lohnt sich nur, wenn die Neudarlehenskosten einschließlich Zinsen deutlich geringer ausfallen, als das ursprüngliche Darlehen beim alten Kreditinstitut. Dabei sind insbesondere Notarkosten, Grundbuchkosten und mögliche Vorfälligkeitsgebühren zu beachten (siehe Vorfälligkeitsgebühren, Notar, Grundbuch in diesem Glossar). Bei der Immobilienfinanzierung ...

Der Bausparvertrag ist eine sichere, konventionelle Geldanlage zur Verwirklichung der Eigenheimfinanzierung, oder bei Vorhandensein eines Eigenheimes, um dieses mit der zuteilungsreifen Bausparsumme zu modernisieren. Er ist in der Regel ein Bestandteil der Baufinanzierung. Für den Abschluss eines Bausparvertrages wird eine Abschlussgebühr für den Bausparer fällig, die mit den monatlichen Einzahlungsraten getilgt wird.  Der Bausparer zahlt ...

Bereitstellungszinsen fallen an, wenn das Baudarlehen nicht in der vereinbarten Zeit für das Bauvorhaben abgerufen und verwendet wird. Sie werden durch das Geldinstitut erhoben, das den Baukredit bewilligt hat. Bereitstellungszinsen gelten als Finanzierungsnebenkosten. Die Kulanzzeitfristen sind von Geldinstitut zu Geldinstitut unterschiedlich. Manche Kreditgeber verlangen bereits einen Monat nach Überschreitung der eigentlichen Inanspruchnahme des Baukredites Zinsen, ...

Die Tilgungsaussetzung ist eine Form der Baufinanzierung. Der Kredit wird nicht herkömmlich in Zinsen und Tilgungsraten zurückgezahlt, sondern die Tilgung wird vorläufig eingestellt. Die Tilgungsaussetzung kann eine profitable Form der Baufinanzierung sein, es ist jedoch darauf zu achten, ab einem gewissen Zeitpunkt die Tilgung per Sondertilgungsrate in verschiedenen Tilgungsschritten oder in einer Summe vornehmen zu ...

Die Vorfälligkeitsentschädigung dienst dazu, den Banken bei Rückzahlung eines Darlehens einen Ausgleichsbetrag zu zahlen, wenn zu dem Rückzahlungszeitpunkt die Bank das zurückerhaltene Geld oder die Darlehenssumme nur zu marktrelevant schlechteren Konditionen wieder anlegen kann. Anlagemöglichkeiten für die Bank sind in diesem Fall Pfandbriefe, öffentliche Anleihen und Kommunalobligationen. Da diese Anlagekonditionen nicht die günstigste Alternative für ...

Das Annuitätendarlehen, oder auch Tilgungsdarlehen oder Immobiliendarlehen genannt, setzt sich aus gleich bleibenden jährlichen Raten an Zins und Tilgungsleistungen zusammen. Die Jahrsannuität, oder auch die jährliche Belastung setzt sich aus dem vereinbarten Zinssatz und der Darlehenstilgung zusammen, die sich bei geringer werdendem Zinssatz erhöht. Ein Darlehen mit einem Zinssatz von 6% und einem Prozent Tilgung ...

Der Finanzierungsplan gibt eine transparente Übersicht über die Gesamtkosten eines Bauvorhabens oder einer Investition im allgemeinen Sinne. Der Finanzierungsplan enthält sämtliche Mittel, die beispielsweise für ein Bauvorhaben erforderlich sind, wie Eigenkapital, Baudarlehen, Zinsen, Tilgung sowie jährliche und monatliche Belastungen. Fortschrittliche Finanzierungspläne geben Auskunft über die Entwicklung von Zinsen und Tilgungsständen während der gesamten Finanzierungsphase, also ...

Ist ein Gebäude noch nicht fertig gestellt, so erfolgen oft erst bei Fertigstellung die Auszahlungen von Krediten, die zur Endfinanzierung des Objektes bestimmt sind. Die Zeit bis zur Auszahlung des Endfinanzierungskredites kann daher mit einem Zwischenkredit oder einer Zwischenfinanzierung überbrückt werden. Der Auszahlungsanspruch gegen das Institut, dass den Endfinanzierungskredit auszahlt, kann daher als Sicherheit zwischenzeitlich ...

  Die Sicherungshypothek ist eine untergeordnete Form der Hypothek. Sie sichert eine Geldforderung durch einen Grundbucheintrag. Der Gläubiger kann sich jedoch im Gegensatz zur Hypothek nicht auf den Eintrag im Grundbuch berufen, er muss selbst beweisen, dass die Forderung tatsächlich gerechtfertigt ist und Bestand hat, dies ist möglich durch rechtskräftige Bescheide, die die Schuld des Eigentümers ...

Kreditnehmer, die ihr Objekt schnell schuldenfrei haben wollen oder ihre jährliche Belastung an Zins und Tilgungsraten senken wollen, können bei Vertragsvereinbarung Sondertilgungen vornehmen, die die ehemals vereinbarte Tilgungsrate übersteigen. Bei Bauspardarlehen und Darlehen mit variabler Verzinsung ist die Sondertilgung problemlos möglich, bei Darlehen mit festgesetzter Zinshöhe müssen genaue Termine zur Sondertilgung vereinbart werden. Bei einer ...

Das Bauherrenmodell stellt ein System der Steuererleichterung dar. Durch den Grundstückskauf und den Gebäudebau entstehen möglichst hohe für den Investor und Eigentümer steuerlich absetzbare Werbungskosten, die die Einkommenssteuerbelastung eines Vermieters entscheidend entlasten. Bauherrenmodelle waren etwa vor dreißig Jahren für bauwillige Investoren geeignet, die gleichzeitig mit dem zu errichtenden Objekt Mieteinnahmen erzielen wollten und sich den ...

Die Kinderzulage gehörte neben der Eigenheimzulage zur staatlichen Förderung selbstgenutzten Wohneigentums und wurde am 1. Januar 2006 gestrichen. Bei einer vierköpfigen Familie können das Finanzeinbußen von bis zu 23.000 Euro während der gesamten Bauphase sein. Bei allen Anträgen, die vor dem Stichtag 01.01.2006 gestellt wurden, gilt der Anspruch auf die Kinderzulage und die Eigenheimzulage weiterhin, ...

Das Eigenkapital ist ein wichtiger Bestandteil einer Immobilienfinanzierung. Als Eigenkapital sind Bargeld, liquide Bank- und Sparguthaben, wie Sparbriefe und Bausparverträge und bezahlte Grundstücke und bezahlte Bauleistungen anzusehen. Eine Faustregel besagt, dass bei einem Bauvorhaben etwa 20-25% Eigenkapital vorhanden sein sollten, um die Zins und Kreditzinsen durch eine kürzere Darlehenslaufzeit gering zu halten. Ist kein Eigenkapital ...

Der Paragraph 10 e ist der Vorläufer der 2006 abgesetzten und abgeschafften Eigenheimzulage. Er ist eine Form der staatlichen Eigenheimförderung gewesen und hatte Gültigkeit bis 1996 (siehe Eigenheimzulage in diesem Glossar). 1996 beerbte das Eigenheimzulagegesetz den Paragraph 10 e. Die Förderungshöchstdauer des Paragraphen 10 e betrug acht Jahre. In den ersten vier Jahren konnten Eigenheimbesitzer ...

Bei einem Bauvorhaben empfiehlt sich vorab ein Baugeldvergleich. Viele Kreditinstitute bieten Baukredite zu unterschiedlichen Konditionen an. Die Höhe des in Baukredites und seine Kosten hängen natürlich auch mit der persönlichen Finanzsituation des bauwilligen Kreditnehmers ab. Das können zum Beispiel die Höhe des in das Bauvorhaben eingebrachten Eigenkapitals, aber auch sonstige Sicherheiten sein. Sonstige Sicherheiten können ...

Das Bausparen ist immer noch eine weit verbreitete Anlageform. Durch Bausparen wird durchschnittlich ein Viertel der benötigten Gesamtsumme eines Bauvorhabens finanziert. Über eine festgelegte Laufzeit wird monatlich ein Festbetrag in den Bausparvertrag eingezahlt (siehe Bausparvertrag in diesem Glossar). Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, kann das Bauspardarlehen in Anspruch genommen werden. Der Vertrag ist zuteilungsreif, wenn ...

Der Kapitaldienst bezeichnet die finanzielle Gesamtbelastung eines Kreditnehmers. Das kann ein Unternehmer oder eine Privatperson sein. Die Gesamtbelastung an Krediten besteht aus Zinsen, der Tilgung und allen Nebenkosten. Der Kapitaldienst darf oder sollte die Kapitaldienstgrenze nicht übersteigen, da sonst die Zins und Tilgungsleistungen durch weiteres Eigen oder Fremdkapital oder durch Vermögensabbau bezahlt werden können. Ist ...

Das Hypothekendarlehen ist ein langfristiges Darlehen, das als Grundschuldeintragung im Grundbuch vermerkt ist. Die Höhe der Hypothekenzinsen und des Darlehens richten sich nach den marktüblichen Bestimmungen und Kursen (siehe Hypothekenrechner in diesem Glossar) und dem Wert und der Größe einer Immobilie und eines Grundstückes. Das Hypothekendarlehen oder die Hypothek ist ein Grundpfandrecht und dient der ...

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird durch das Finanzamt ausgestellt, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt ist, oder wenn Steuerfreiheit vorliegt (siehe Grunderwerbsteuer in diesem Glossar). Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist eine wichtige Voraussetzung für die im Grundbuch zu erfolgende Eintragung des Eigentümerwechsels. Bei ausstehenden Grunderwerbsteuerschulden kann die Ausstellung der Unbedenklichkeitsbescheinigung durch das Finanzamt verweigert werden. Bei einer Verweigerung der Unbedenklichkeitsbescheinigung aufgrund ...

Der Beleihungswert ist der Wiederverkaufswert eines Gebäudes. Er errechnet sich bei Neubauten aus dem Grundstückswert und den Gebäudeherstellungskosten. Der Beleihungswert wird von Banken, die ein Bauvorhaben finanzieren in der Regel nicht allein am derzeitigen Marktwert gemessen. Bei der Bereitstellung eines Kredites durch die Bank berechnet diese den Beleihungswert durch den Wert des Grundstückes. Baukredite werden ...

Die Aufnahme einer Hypothek erfolgt durch die Belastung einer Immobilie oder eines Grundstückes zugunsten eines Gläubigers. Die Aufgabe einer Hypothek ist also die Ablöse einer Geldforderung. Das kann eine Bank oder ein Geldinstitut aber auch eine Privatperson sein. Die Hypothek gehört zu den Grundpfandrechten (siehe Grundpfandrechte, Grundschuld in diesem Glossar). Anders als die Grundschuld, ist ...

Die Grundschuld ist die heutzutage am meisten gebräuchliche Absicherung für Geldinstitute bei der Vergabe von Immobiliendarlehen. Bei diesen Buchgrundschulden handelt es sich um eine Sicherungsgrundschuld für ein Immobiliendarlehen. Die Grundschuld muss als Betrag beziffert und im Grundbuch eingetragen werden (siehe Grundbuch in diesem Glossar). In einer Zweckbestimmungserklärung muss der Eigentümer dem Gläubiger erklären, welchem Sicherungszweck ...

Die Beleihungsgrenze ist das oberste Limit, über das eine weitere Belastung des Objektes oder Gebäudes, kurz Pfandobjekt genannt, nicht belastet werden darf. In der Regel erfolgt eine Beleihung bis zu einer Obergrenze von cirka 70% des tatsächlichen Wertes des Gebäudes. Eine Beleihung darf zumindest nicht den tatsächlichen Wert von Bausubstanz und Grundstück übersteigen. Der Beleihungswert ...